Re: [閒聊] 會選擇地上權的房子嗎？

看板home-sale作者Mpolarbear時間2年前 (2021/09/09 23:59)推噓38(40推 2噓 261→)

留言303則, 10人參與討論串4/4 (看更多)

感謝幾位版友的指正，這幾天再次想了一下，決定模擬實際貸款狀況，觀察所有權及地上權的資產變化。模擬條件為操作槓桿為1，也就是可以現金買下所有權物件。規費因相同不計算，唯地租遠較地價稅高，故地價稅不計，僅算地租成本。單位以千萬計算，實際狀況可帶入乘數等比例放大，不影響最後計算。地上權考慮蛋黃區，主要想要了解放棄權益後所需要付出的代價。在有限的資金，以往多是用遠距離換大空間，或者是小空間換近距離；地上權是近距離大空間，但是放棄土地增值權利。重劃區、郊區皆不考慮地上權，餘屋甚多推案容易，所有權相對便宜，不會卡住手上現金流。 ====初始條件若A先生現金部位為1000萬，購買所有權物件售價1000萬，以自備30%、貸款70%操作，貸款利率為1.31%，自備300萬購屋、貸款700萬，交屋後結餘現金為700萬。貸款30年償還，本息平均攤還每月23,525 B先生現金部位為1000萬，購買60年期地上權物件為所有權物件55%售價，金額為550萬，以同樣條件下，自備165萬，貸款385萬，交屋後結餘現金為835萬。貸款30年償還，本息平均攤還每月12.939，為了方便計算，原半年繳地組改為每月繳1600。若操作者將所有現金部位投入理財計畫，每月獲利為 r %，即便無理財規劃，r 為銀行利息。 ====開始償還貸款以第一期為例， A先生期初資金為700萬，該月獲利為 r %，貸款償還23,525 期末資金為 7,000,000 x (1+r %) - 23,525 B先生期初資金為835萬，該月獲利為 r %，貸款償還12,939，地租1,600 期末資金為 8,350,000 x (1+r %) -12,930 - 1,600 以此計算360期，共30年。 ====期末結算 30年後，因房地產上漲，所有權物件為原本售價 N 倍。地上權物件因交易困難，地上權殘值直接歸零。 ====舉例若AB二人均無理財規劃，僅放在銀行，年息為0.3%，因為房地產持續多頭，30年後售價翻倍，A先生所有權為2000萬，B先生地上權歸零，期末結餘， A先生資產淨值為18,774,524 B先生資產淨值為 3,646,561 若AB二人均投資年化3%理財商品，因為房地產持續多頭，30年後售價翻倍，A先生所有權為2000萬，B先生地上權歸零，期末結餘， A先生資產淨值為23,373,587 B先生資產淨值為11,889,272 若AB二人均投資年化6.82%理財商品，因為房地產持續多頭，30年後售價翻倍，A先生所有權為2000萬，B先生地上權歸零，期末結餘， A先生資產淨值為44,117,635 B先生資產淨值為44,155,758 ====結論所有權物件不用動腦，只要台灣房地產維持多頭，所有權物件一定會賺錢。地上權物件先天設計不良，需具備理財能力，利用期初較多的現金，仍有機會創造更多資產。至於30年後，台灣房地產市場如何演變，我也無法預知，若預估未來房地產仍能持續井噴兩三倍，自然所有權仍為首選。 30年後房價不變，地上權投資者須尋找年化3.75%以上投資工具，才可超越所有權投資者資產。 30年後房價增為1.2倍，地上權投資者須尋找年化4.57%以上投資工具； 30年後房價增為1.5倍，地上權投資者須尋找年化5.56%以上投資工具； 30年後房價增為2.0倍，地上權投資者須尋找年化6.82%以上投資工具； 30年後房價增為2.5倍，地上權投資者須尋找年化7.78%以上投資工具； 30年後房價增為3.0倍，地上權投資者須尋找年化8.55%以上投資工具。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.137.166.74 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1631203146.A.39E.html

→

hanyi0923

09/10 00:37, 2年前 , 1^F

09/10 00:37, 1^F

噓

sam197665

09/10 00:50, 2年前 , 2^F

09/10 00:50, 2^F

噓

ShauEn

09/10 00:51, 2年前 , 3^F

09/10 00:51, 3^F