Re: [新聞] 高雄捷運宅新舊屋房價脫鉤 單坪最多差1倍
基本上呢,用25年屋為基準.
就是新成屋的8折目標.
也就是現在興富發嗆,高雄市區未來沒有低於30的案子.
(成交平均價 .. 開價自己+1.5~2成上下 非豪宅)
那基本上25年屋就是上看24w/p.
你會覺得很豪洨,那你家的事.
你再過幾年就看我們數鈔票而已..XD
當然啦,興富發嗆30那是預售屋.
目前那些賣了一段時間還沒完銷的新成屋,應該還是落在26左右.
然後以前我講過,價格上拉有時間差...
尤其資金行情,蛋黃區一定先沖,然後預售屋一定先衝.
so....現在應該是10~15年屋戰鬥力比25年屋高的時候.
15年屋我大概抓是85折.
但是也因為時間差.
所以新成屋26,15年屋85折在22左右.
但是15年屋並不會第一時間就追上85折.
一般都是,先追悼8折,也就是20...然後再花一段時間(年為單位)爬到85折.
同樣的之後25年屋也會一樣.
他會先追到75折,也就是19左右,再慢慢爬到20.
然後15年屋又會比25年屋早衝.
so..現在應該可以看到15年屋價格可能高於25年屋一成左右.
這些都是當行情在變化時會產生的"時間差"現象.
對中期投資而言,這些時間差,都是"賺錢的機會".
so..不要誤判每個產品之間行情應該有的落差.
那你會買錯東西,賺不到錢..XD
例如預售屋會先衝,新屋在跟上.
你如果解讀為人民都只愛新屋不愛中古屋.
那你完了.
要是這一波cap就是現在預售屋的30...
那你30買下去,運氣不好就像2014的時候買新屋.
你有機率就直接被套5年都漲不動.
就算中間建商還是有很微幅的拉抬一點價格,但因為拉抬價太低,造成你折舊打消掉.
so...你解讀了"人民都只愛住新屋"...就是一種錯誤解讀市場.
反而2016年以後老公寓老大樓為啥狂噴..XD
因為他們再補漲後面那一段追上去的時間差的價差.
所以你沒看到2016以後我們玩老屋玩得多開心.
你跟我講新屋甚至甚麼五年屋八年屋,我連看都懶得看.
但是去年2020年,我是不是又入手了預售屋..XD
(當然我快速賺到錢就轉掉了...預售屋畢竟是風險最高的產品,有賺就跑)
現在手上屋齡最小只剩下1x年屋...
當然你說之前如果你買在26~28的預售屋,是不是需要恐慌.
恩,這也不用,因為目前預售屋都嗆要上30...
你26~28雖然拉到30的空間不如25年屋上拉的空間那麼大.
但贏在反應快,所以當你交屋的時候很容易就已經被拉抬到30.
而25年屋可能還在價格時間差當中,還在排隊等漲價.
你那時候把物件賣掉再轉去25年屋,可能會比你現在直接買25年屋賺的多或差不多.
所以...投資來講,你既然錯過這一波的起漲點切入新屋.
也就是去年預售屋都還只要26~28的時候,你沒有切入.
之後都要30了...你再切入就沒意思拉.
你會講,也許建商還會往上拉,明年可能會見35...
恩..但是這就是"乖離值"的問題.
如果明年拉35...雖然對你買30來講還有很大的空間.
可是有沒有想過,如果你買1x年屋,你幾乎有50%的補漲空間.
這個價格空間太大...造成他的投資效應遠遠海放你現在買30的預售屋.
並且因為價差太大,所以會壓縮他排隊時間....也就是他會更短的時間反應.
至於你說現在去買投資客轉單28的預售屋怎樣?
我是覺得,如果你一定想要買新屋,那ok...
但是對我而言,1x年屋應該會更可口.
而25年屋...我晚點再來處理他們就好..XD...
3x年屋...那就更以後我再來買就好.
時間差有機會讓我在中間操作的時候多撈一些.
就像公寓...現在反而不是切入時機點.
因為之前大補漲超誇張的漲幅,讓公寓漲到相對25年屋合理的價差.
因此,在25年屋再往上大漲之後把價差拉開之前.
公寓的漲幅目前可能會是產品中最弱的.
也就是,你剛爽完了,去休息吧..的概念.
so....
中期投資,除了追籌碼狀況外.
最重要的就是判斷這些價格變來變去的市場變化.
從中選取正要補漲的物件或是地點作切入.
當然長期投資你不用管那麼多...反正你買1x年屋買2x年屋買公寓..
你放夠久,大家漲幅落差其實並沒你想的差那麼多.
另外以上講的是平均價,也就是29F的話就是15樓左右的"成交"價.
當然啦.
央行17號開會是個關鍵.
他決定了預售屋之後有沒有可能又在很短的時間內,再往33 35 40方向快速拉抬上去.
一般來講資金行情一產生,是很瘋狂的.
2008美國次級房貸,之後就推行QE.
然後2010年就開始打房.一路打到2016年.
每年打年年打...
但是請問2008~2016年房價怎樣噴的.
是不是怎樣打都打不下來.
那這次,人類有史以來地球最大QE.
(歐洲也QE很大..我是不知道誰在說歐洲沒QE的?)
(中國說他不QE,他是"剋制式寬鬆"...XD....其實白話講你知道甚麼是剋制式寬鬆?
那就是..QE是央行跟民間購債,讓民間可以產生更多債.
中國則是我不跟你民間購債,我直接發錢或是借錢給你...
反正我中央集權的威權社會主義國家...我不需要靠自由市場的間接調節方式.
我她媽直接調節你就好...)
然後....一開始打房的政策,看起來就要因為本土疫情爆發而夭折.
那....
反正17號之後看下去就知道了...
現在全世界得到一種,資本不漲就會死得病.
以前還會放任股票或是房地產在一段時間崩盤一下.
可以做一些資本市場的替換更新,弱者死亡,新的人加入.
但今天,大家都不能跌...所以資本市場大家都活下來,強者則是發大財.
這目前看起來應該跟中美的經貿戰爭有關.
因為中美在競爭,所以彼此都沒有"汰舊除新"的機會,無論發生甚麼事,都必續扛上去.
否則你放任房地產或是資本市場做一次大跌跟新舊汰換.
你的敵人除了秤機膨脹外,它的資金和影響力,就會滲透到妳國家內部去.
so...無論怎樣都不准跌...!!...爛的也不准死...
甚至,還要更加炒做出更強更大的招牌出來..
目前世界局面就是給我一種這樣的感覺.
誰說競爭大家會變窮的.
你沒看過因為競爭,所以大家都抓狂的噴發的嗎...XD
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.173.31.237 (臺灣)
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因為,價格是"比較"出來的.
也就是我以前常講的"相對價格"
東邊太貴你就去買西邊,那西邊就會補漲.
所以大多時候市場都在補漲,錢往低處流.
但是因為市場必然有炒作哄抬.
而市場最大宗的炒作哄抬,則是會再新建案.
因此,最大宗哄抬價格的東西,是產品中最貴的新建案.
因此不動產市場會形成一種一直再補漲的狀態.
但如果今天,新建案崩盤.
例如新成屋要26,新建案崩盤到25.
那很快第一時間高於25的二手屋全都被壓制.
之後再向下"補跌".
至於說會不會產生,老屋崩盤,或是老屋大漲帶動市場.
老屋大漲帶動市場確實會發生.
再平穩盤,非資金行情狀態下.
如果老屋價格,15年屋採再85折,25年屋採再8折.
建商必然會拉抬新建案的價格.
建商也是隨時盯著中古屋市場再看的...中古屋價格補漲速度太慢,他新建案也不敢亂拉.
so...我常講,建商在前面拉,我們投資客在後面推,產生房價上漲.
當然資金行情這種特殊狀態.
建商就可以瘋狂的拉價,不太理會中古屋,反正中古屋很快就補漲上去.
不然一般都是前後都要看.
至於說老屋崩盤拉垮新屋.
這種情況很難發生.
主要是因為籌碼面的問題.
老屋籌碼非常安定...並且非常貼近剛性需求.
越新越漂亮越爽的東西,奢侈品屬性就越高..
奢侈品屬性是高風險屬性...
而越爛的東西,剛性需求屬性越強,也越堅固.
所以老屋比新屋早開始跌而拉垮新屋的狀況會因為籌碼穩定性的關係,很難發生.
任何崩盤,都是新屋先死並且死最慘.
※ 編輯: ceca (1.173.31.237 臺灣), 06/06/2021 21:36:07
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應該沒有吧.
你用公寓3F去看.
40年老大樓應該略高於公寓.
另外應該講越晚漲.
例如2016的時候.
蛋黃區和新建案都凍漲.
但是公寓瘋狂大漲.
後面三年,公寓漲幅嚇死人.
所以漲的速度不一定比較慢.
但是會比較晚漲.
※ 編輯: ceca (1.173.31.237 臺灣), 06/06/2021 21:44:59
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賣不掉必然是價格的問題.
透天又扯到一些面寬,門口路,地坪,增建狀況.
然後如果你是三四千萬以上的東西,本來就難賣.
所以你分析更多資訊才知道狀況
大樓比較單純.
※ 編輯: ceca (1.173.31.237 臺灣), 06/06/2021 21:54:01
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中期的話我會投北屯的中古屋一票..XD
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如果川普出身在北韓.
你覺得你這個問題問他,他會怎樣回答??
一般來講,你要靠純投資生活,你必須要有足夠的資金.
你只有300萬,甚至500萬,你要純靠投資生活是很困難的.
所以乖乖先去當工程師必然是第一優先的事情.
投資你只能視同副業.
所以如果你白手起家又沒有金援,你不可能一下子就投資維生.
當然,當老師開課收學生,或是拿別人的錢投資然後抽分紅是另外一條路.
這條路...你賺的可不是投資而已,更重要的是行銷你自己+找金主.
不過...這些問題都扯到一個很難解決的問題點上.
那就是"投資的知識".
不動產最困難的東西叫做"經驗"
你要累積很多年的觀察和操作,你才會有足夠的經驗最很細部的判斷.
當然你也可以沒經驗隨便玩,反正房價大多時候都在漲,1/3的時間都在突破歷史新高.
不動產是一種,隨便玩都會賺錢,你要是真的帶賽遇到虧錢,你就死抱,抱一段時間又賺錢了.
只是你這樣賺錢的速度自然會很慢...除非你金額很大+你生活不虞匱乏.
不然你的收益以及你收益的方式,可能無法維持你的生活.
so...很多小康家庭甚至富二代好了.
他爸媽給他一千萬兩千萬,甚至給他三千萬.
他也不一定有辦法靠炒房生活.
因為你光想,他爸給他3000萬.
他自己要住的房子就會多少錢.還要開甚麼車..還要過甚麼生活.
那這樣轉一圈,他如果靠投資生活,不靠她老爸繼續給他錢.
那他勢必就要大幅下降他的生活品質....
他願意嗎??
因此到頭來,他可能3000萬就拿2000萬去買房子買車子和生活開銷.
最後只有1000萬在手上投資.
然後一開始又沒啥經驗,就1000萬無腦買入蛋黃區的新屋.
之後蓋牌結束這五年的回合.
到頭來他五年的時間可能只取的了1~2間的買賣經驗.
那....雖然他有一棟2000萬的房子+1000萬的現金.
但她依然十足是個外行人.他不知道市場發生甚麼事情.
甚至...如果他就是把1000萬都拿去買房子收租,甚至是收租套房.
那就更慘,他連賣的經驗都沒有...就成了市場中的外行中的外行.
因此不動產你光要累積10間以上買+賣的經驗,就是大多數人都不具備的.
而不動產還那麼多產品.
土地店面辦公室工廠透天大樓公寓套房.
你又能玩幾樣.
so....不動產市場的知識,不動產操作的經驗,一直都是不動產最困難取得的東西.
比資金還難取得.
富二代有些都很難取得這種經驗,那就更何況一般人.
因此,當你假設出身在一般家庭,甚至好一點號稱炒房最佳起跑點的軍公教家庭.
你一樣會遇到.
你怎樣累積你不動產經驗,增加你不動產市場知識的困難點問題.
so...其實你看,投資客老鳥,很多的出身都是不動產相關行業.
仲介是大宗,其次包含代書,裝修包商,室內設計師...
因為...它們可以透過他本業,取得對不動產買賣市場的了解以及長期觀察.
所以他們可以看到"哪個角度插下去會有錢噴出來"
而你要複製它們的經驗.
也行,你先準備一筆錢,切成很多份,然後硬著頭皮跳下去操作.
也就是我以前講,你想要玩短期ok...
你先準備600萬,切成三個200萬,去玩三間...
第一次不求賺錢,你只要不虧半毛錢出場就好.
然後第二輪在開始要求獲利.
這是最快的短期投資上手方式.
但這講的簡單,實際上...
你敢嗎..XD
一個你不太清楚的市場,就瘋狂的拿600萬開槓桿衝三間+翻修三間在轉賣.
這對一般人而言都有跳脫舒適圈的龐大壓力.
也因此,不動產門檻就給你卡在那邊...要嘛沒錢,要嘛不敢,更大多數是沒錢又不敢.
因此...實際上尤其中短期中古屋投資客,市場就是那些人..XD
投資客人數比各位想的還要少很多.
只是因為本版聚集了不少投資客,才給你感覺好像一大堆的樣子.
那...回到原狀況.
你要是生在一個家庭,但你跑去當工程師.
你是覺得你該怎樣取得不動產的相關操作知識和對市場的認知和了解??
你無法.
所以你就只能乖乖地玩中長期,然後花20年去累積可能不到十間的買賣經驗.
這就是命.....無解~~~
而如果你假設我今天突然財產歸零,從新開始.
那這樣就扯到,阿我大腦的東西還在...它們並沒有被歸零.
因此我現在再去當工程師應該已經太晚了...
(否則當工程師,在拿錢去投資就好,這是最穩的起跑方式)
但是不要說甚麼當投資老師去募資作操作...(不喜歡玩別人的錢)
我最簡單的辦法就是,那我去當仲介阿..XD
我去當仲介,然後找機會累積資金切入投資.
這對我而言應該是最簡單的在起步方式.
至於年輕人複製我的路?
這是命的問題,應該沒辦法.
你光要累積超過50間買賣經驗.
我就不知道年輕人該怎樣辦到.
富二代才有能力.
只是富二代不太喜歡弄髒手,所以不愛老公寓老屋...
因此富二代卡"心魔"問題...XD
不過你說年輕人組成炒房集團,然後去募資,然後透過集團去取得50間買賣經驗.
這樣的話確實可行.
因為有認識的投資客就是這樣起家的.
所以....
你會發現,年輕人其實還真有一條路可以走.
那就是.
先去募資,用別人的錢玩出經驗,再去當老師開班開課,然後再找更多錢去搞.
恩....
其實很多產業的老闆也都是這樣起家的....XD
只是,當老師麻....我是不知道為啥市場上的老師都沒幾個有好下場.
當然我覺得有一個問題在於.
這些老師,大多心力都花在"開課"的賺錢上面.
而不是在"投資"上面.
它們對投資並不用心,它們用心在開課和收會員收會費收學費上面.
造成實際投資效應很差.
所以很容易燒一波後就燒光了...
因為他們大腦的東西不足以支撐它們搞出來的集團規模和操盤的資金超越了他的知識能力.
so...對本業的不尊重,大腦只想的賺錢進口袋.實際能力不足.
是很多投資老師最嚴重的問題.
如果有人要當老師.
拜託,你一天要花7成的時間在研究不動產市場上面.
不要花9成的時間在收會費上面...=.=
不過拉,站在我們這些"跑單幫投資客"的立場.
那些老師還是繼續去斂財才好..XD
這樣政府要出手殺雞儆猴.
那就有一大堆雞給它們殺.
然後我們繼續電電賺我們自己的錢...
另外八卦一下.
聽說高雄某投資客,蔡董,離婚了..
他老婆和他分開做.
甘有影?
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榮總那邊比較便宜.
30是指原市區,前金新興苓雅區這些.
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不會.
這次淹水才淹一點點...
兩三年前那兩次超囂張地淹水.
你看對今天房價有啥影響.
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也不會失衡.
就利率變成零,變成負的.
所有人習關背債務.
房貸從30年開始放寬40年50年100年.
直到.
下一次能源革命.
能源革命之後就是經濟革命.
會從新產生新的經濟金融起始點.
到時候就會回到利率超高的時代.
目前下一次能源革命,就看核融合發電的表現..
但應該不是這20年的事情...
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06/07 10:52,
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要價格高於基本面才叫做吹泡泡.
鈔票亂印是鈔票崩盤.
鈔票崩盤不存在泡沫.
請問,辛巴威幣崩盤,那辛巴威的房子要是一棟要一兆兆元.
請問他會泡沫化嗎?會跌回一兆嗎?
喔不...部會...他只會繼續漲到變一兆兆兆..XD
那...哪邊有泡沫???
泡沫一定是當價格超越了基本面.
也就是出租投報率 < 持有成本+資金成本.
差額就是淺在泡沫的量質...
這才是真正的泡沫.
否則只要基本面不破,你漲到一坪一億台幣.
都不存在泡沫,並且不會價格破滅..
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06/07 11:09,
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不是.
是投資客,蔡董....
仲介應該都知道他才對..@@
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噓
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15年,2房很貴可能要22~24.
3房平車大概21~23.
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一般來講,2F和3F如果價差不大,必然買3F.
3,4F一組,高於5F後,除非樓層差很遠很遠,否則二手價格影響其實很低.
so..你就切三份看,如果價差都很小,那買5F,哪邊價差夠大,才買便宜的.
另外,蛋黃區對2F的抗性會比較高.
奢侈品屬性越高的區域,對缺點抗性就越強.
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06/08 03:51,
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蛋黃區看建商表現.
目前最新建案,興富發出了一個41.5w/p那個先不管.
其他人目前新成屋可能會在33~34左右.
那必然有的就是33~34打85折是1x年屋可以在一段時間後漲到的位置.
而目前建商要搞飢餓行銷.
所以是否會瘋狂拉價,一次給他真的就全面拉到新成屋4x.
這個要看它們表現.
要是他真的把新成屋拉到4x.
那有可能會發生,你買之前建案2xw/p~30w/p的預售屋,價格爆發力會贏過1x年屋..XD
因此如果你之後公開的案子,連續看到它們價格大幅跳躍.
尤其是不同的建商都願意合作踩著另一個人往上跳.
那確實可以快點切入去買之前30w/p以下的預售屋.
放到交屋,就成屋賣.
但是當然如果建商開始在33~34這邊慢慢爬.
這樣1x年屋會是比較穩的標的.
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大長時間來看.
屋子越老越會漲.
那請問那麼會漲價的東西,你幹嘛煩惱他好不好賣...XD
漲不動的東西才要煩惱他好不好賣.
大漲的東西..躺著數鈔票就好.
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目前建商飢餓行銷.
有三種情況.
資金行情強大+建商如果真的繼續飢餓行銷.
必然投資蛋黃區...蛋黃區會領漲,並且最先漲,並且有機率把價差拉開.
(高雄當年2015左右晚了一步,農16和美術館價差還沒拉很開就遇到打豪宅和一連串打房.
否則像台中,七期就有來得及拉開價格....
所以今天你看到七期和其他地方明顯的大幅價差.
而這是上次QE的局面.
這次又遇到QE....就是蛋黃區再度有機會把價格拉開...
因為現在局面是蛋黃區跟其他區域價差很小.
因此要是沒拉開,那你也沒損失,這個價差不會收斂...
但要是拉開,那...你就發大財....)
一個就是某些地方可能會有大幅的價格被拉升.
例如十全自立那邊....
這種本來價格比較低,但現在建商要一次把它價格拉到跟附近差不多的區塊.
是可以切入的.
另一個就是你往外圍去找.
例如大寮有一個重劃區,但我不確定他起跳價要多少.
如果他起跳價很便宜,現在應該不用期待12這種歷史起跳價.
如果大寮起跳價在14以內.
這種外圍可以佈局...他會有一天可以迎接到一次大幅的價格跳躍炒做.
你等到跳起來後就可以賣了...
※ 編輯: ceca (1.173.31.237 臺灣), 06/08/2021 04:08:47
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