Re: [閒聊] 都更/危老之下建商減少的成本
看板home-sale作者kusomanfcu (POE yea開始急速惡化了（)時間3年前 (2020/10/24 13:23)推噓0(0推 0噓 3→)留言3則, 2人參與討論串2/8 (看更多)
土地 70*30=2100萬土地
30*容積率上限1.3倍
4層屋
30坪*4*1.3*20=3120 成本
地下室停車場成本每坪12萬
挖到B2
30*2*12=720萬
60/12=5個車位
720/5=144萬
總成本720+3120= 3840萬
然後4戶一換一加車位的成本
（30*20+144）*4=2976萬
每戶成本744萬
銷售價100萬
100*30*4*0.3+一車位=3600萬 +1車位
3600-2976=624+1車位
假設車位250萬
624+250=874
874/2976=29%
扣除管銷成本15%
剩14% 還有稅
然後要年化收益 假設兩年
好吧
如果我是建商
我會要求屋主把多出來的直接買下來
然後算便宜點
管銷成本讓給住戶那邊去掉
雙贏ok?
一開始住戶先掏4108.8-4224萬建商幫你弄到好不就簡單了？
大概每戶4108.8/4=1027.2萬
一年搞定3840*1.07=4108.8
一年半搞定3840*1.10=4224
人人掏1000萬不如變危樓
等快被強制搬遷前找人處理加H鋼順便拉皮和管線一戶掏不了幾十萬元
再戰百年ok?
基基歪歪的公設又少對吧
※ 引述《zerobx (隨意)》之銘言：
: 都更/危老是目前很夯的課題，跟大家都很有關係。在這裡拋出這個話題跟大家討論一
下
: 。
: 如果在非都更/危老的情況下，建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+取得土地成本
: 如果在都更/危老的情況下，建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+給地主戶的房間數
成
: 本
: 假使台北市蛋黃區老舊房子一坪70萬，相當於土地一坪70萬，房子價值歸零，如果一間
房
: 子有30坪：
: 1. 取得其一套房土地的成本：2100萬。
: 2. 給予房的成本（假使一坪換一坪；每坪成本蓋20萬；公設比33%；車位8坪）：（30*
1.
: 33+8）*20=958萬
: 2100-958萬=1142萬，這個是每間建商減少的成本。
: 上面都還沒討論之後建商會開價多少，新房估值理論上每坪開價100萬以上沒問題。
: 如果基地整合跟喬好都更/同意戶這些成本建商不用考慮，那麼看起來都更/危老對建商
而
: 言會比一般蓋房子去考慮土地成本更有利。
: 這樣算有其他問題嗎？
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※ 編輯: kusomanfcu (27.247.228.49 臺灣), 10/24/2020 13:43:29
※ 編輯: kusomanfcu (27.247.228.49 臺灣), 10/24/2020 13:44:39
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