Re: [請益] 受薪階級該如何應對高房價時代?
※ 引述《stom06 (炫渦鳴人)》之銘言：
: 目前房市很熱，在不久的未來房價很有可能大漲，請問各位會如何做選擇呢?
: 前提：目前跟太太住在原生家庭旁的老房子走路就到，已稍作整理，跟父母可以互相照應
: ，未來有小孩時，也方便請父母幫忙臨時照顧。
: 想買房原因：房子是父母的，且在仁武工業區附近空氣不好，本來暫時沒有買房需求，但
: 怕房價高漲，故最近想要開始買房。
: 放案A 買仁武澄清湖附近新成屋
: 優點：1.住新房子，爽！ 2.空氣好 3.縮短老婆上班時間。 4.仁武價格低。
: 缺點：1.離老家有10~15分鐘車程，不好彼此照應。 2.交通建設不便。
爽的概念.
不過如果你是超長期持有要自住(例如20年).
地點增值來講就差不多...時間久甚麼領漲補漲最後都會趨於一個穩定的比率增值.
因此除非有產生類似台北那種萬華大安,隔壁差三倍的區域價差狀況.
否則你超長時間回來看,可能大家漲幅都差不多.
只是誰先漲誰後漲的不同...
其實你看現在就是區域價差非常小的時候(除了剛衝起來的蛋黃區)
今天你看到楠梓小港仁武鳳山五甲前金苓雅,這個比率你可以當作是一個"最終比率"
(排除新灣區美術館文化中心高醫,因為新漲幅開始了,它們衝出去了)
也就是例如你8年後要投資房子.
你用今天的比率去8年後的市場看.
看哪一區是"價格相對落後",那買哪邊就對了...
沒多久就會補漲起來,你可以賺到那個補漲.
當然新屋本身不適合長期置產.
(除非是重劃區裡面第一批新屋,那是因為重劃區內沒東西買,像~中都)
因此新屋有花錢買爽的概念...
你買東西會爽,那你就要付出代價..XD
不可能有甚麼你又爽,又增值強這種事情.
有這種事情,建商就會把價格拉到一個讓你增值很弱的價格賣你.
不要把建商當慈善事業...XD
這就是自由市場!!!...他會取得平衡,爽和增值也會取得平衡.
因此例如中都第一批新屋買了也會賺.
但你就看到那個價格比當時美術館才低1~2萬,價格超級貴.
但四周全都是空地,機能超爛...XD...
機能超爛價格賣的比前金區,生態園區還貴..因為建商知道妳們會買阿..
而第一個開砲的建商是誰?
興富發...!!!!!
為啥他第一個開炮??
因為他市場估價很厲害,包含抓買家的心態和市場變化能力都超強.
因此其他建商都等興富發先定價,它們才跟上開價....
這樣賺的多,又不會估算錯誤而滯銷!!
同樣的,興富發六合辦公大樓案賣得比較吃力,立刻一堆建商辦公室案都停止拿去修正.
而第一個蓋SRC的29F小兩房開創這段時間兩房大熱潮的是誰?
阿..興富發的大悅...XD
有沒有,所有建商看他賣的那麼爽,立刻大家卯起來跟進...並且單價超級高.
直到最近興富發又不想蓋小兩房了...其他建商也開始準備轉彎.
所以老鳥投資客,基本上興富發推的案子,一定要密切關注.
它代表著是一種時代的領先潮流!!!!!
等到新聞,"專家"等,講最近甚麼東西很熱的時候.
你看我們早就順勢把物件全部出脫,兩手空空~~~
: 方案B 買巨蛋附近中古屋出租
: 優點：常看C大文章就知道，不會折價，抗通膨，好出租。
好不好租是租金的問題.
你租金夠低,大寮都可以秒殺...XD
你租金比較高,全台灣沒一個地方好租..
折舊問題大家都一樣,沒有巨蛋比較抗折舊的道理.
: 缺點：1.新手，怕買到有缺陷的房子。 2.太晚進場。
這邊我推薦買入是給中短期的建議.
並不是長期的建議.
因為現在長資金行情.
資金行情特色就是,瘋狂,集中,追逐最強,追族最有名!!!
所以最精華的蛋黃區會有超級炒作效應產生.
你要想,那些手上幾百萬的不是重點.
那些手上幾千萬上億的人..
請問你一個台北人到高雄要置產,你對高雄印象只有壽山旗津西子灣.
那他手上有3000萬現金他會買甚麼??
買一堆老公寓?買五甲??買高應大??
不...因為基本款物件他全都買得起.
所以他只是要投資高雄,所以他會買高雄最蛋黃的地方.
而隨便蒐資料都知道,高雄最蛋黃,北美術館農16,南新灣區.
所以...他就會無腦買入這些地方.
甚至不要說台北人.
一個高雄的有錢人,平時做本業例如鋼鐵業或是食品業弄得很累.
對不動產也沒很理解太多.
他今天聽說房價要漲了,手上有兩千萬要置產.
他會買哪裡??
阿...不知道買哪裡,那買最蛋黃的地方比較安全"吧".
所以是不是又跑去買美術館新灣區...XD
這就是資金行情...!!
他們不會去思考甚麼工作機會,生態園區和美術館價差有多大要不要買生態園區就好.
並且她買美術館就是美術館,他不會買馬卡道路對面的內惟,因為環境看起來就長的醜..
so...這些手上有大資金的人,都會無腦買入蛋黃區.
並且蛋黃區越漲,它們就會越買,並且更堅定他們買的是對的的判斷!!!
而我們現在就是在追這個.
既然你知道,越來越多人發現房價要漲了,手上的錢需要配置到不動產.
而這些人都會配置到蛋黃區去.
那自然我們就先卡位,等他們幫我們抬轎.
直到....
整個蛋黃區噴到宇宙去,並且新聞媒體名嘴藝人所有人都在聊蛋黃區多了不起的時候.
我們就把它賣掉!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
而不是一值屯..XD
因為資金行情是瘋狂和盲目的,所以很容易衝到很誇張的數字.
例如其他地方才漲50%,蛋黃區給你漲300%....
而等到所有人都驚覺,挖靠價差怎麼這麼大的時候.
他們就會開始對蛋黃區縮手.
並且像我們就會開始獲利出脫...
因此就會產生價格下修狀態.
也許,蛋黃區最後是大漲3倍小跌15%.
但...我們既然身為專業投資客,那就是三倍我要,小跌15%給別人...
so...之後還需要做一個賣出點的判斷...以免吃到那小幅的回檔修正.
而不是甚麼無腦屯房20年...
and..其實你有在關心就依該知道.
2015年左右,美術館農16的漲幅就已經差不多停滯.
2015~2018年,三年基本上都沒有漲.並且新灣區最火的地方價格還下修.
(你可以看法國愛樂,恆上海悅,i home5,摩天高雄的價格,是不是都有下修15~20%
當然啦,它們下修後,價格還是比所有人貴...)
直到去年2019我才開始講美術館...漲幅也差不多才在那時候開始啟動.
而我們投資客就會盡量認自己在2015最高點賣掉...!!
然後再2019年再從新進場布局.
而2015~2019都在做補漲,2016左右再補漲小港楠梓,2017以候補長老公寓和老大樓.
所以你看我們前幾年老公寓老大樓玩得多開心...XD
蛋黃區是甚麼???可以吃嗎??
so..判斷甚麼時候吹甚麼風,要去哪邊順風踩著韭菜的頭頂而行..
就是投資客做投資最重要的事情.
你風向對,亂買都會賺...
(2017的公寓和老屋,591畢著眼睛亂按亂買,放到今天基本上都是賺)
你風向錯,你在會挑貨買貨,你也會投資的很痛苦!!!
so...先看風向才是最重要的...
就像2014~2015我都在講兩房..
但是最近我都不太愛講兩房...XD
因為兩房單坪價已經有點太囂張了.
我不太認為兩房還可以繼續跟其他產品把單坪價拉開.
而且你看興富發,他也開始不主推小兩房案,最多就是建案帶一點小兩房...
不過因為小家庭化和高離婚率以及老年化的關係.
小兩房雖然跟別人拉不開距離了,但目前也還沒到會衰退的時候.
就...可能會先僵化在這個市場狀態幾年..
因此最近要投資,甚麼都可以買,而中古屋的三房平車又恢復到主流的位置...
: 方案C 買蛋黃區預售屋
: 優點： 1.不會占用大量資金 2.不用擔心房子折舊與管理。
: 缺點： 怕快蓋好時賣不出去。
這是最大的缺點.
所以你要有你必須過戶的準備再來買.
不要去賭你一定可以賣得掉這件事情.
投資不要賭博.
有隱憂的錢寧願不要賺.
投資就是每一筆錢出去都一定要有獲利回來!!!!
而如果你可以過戶,並沒啥壓力.
那現在玩預售屋自然就是不錯的選擇.
: 本身和太太都是公教人員，小孩又即將出生，擔心未來資金吃緊，又擔心房價高漲，請問
: 如何解?或者有其他的方案與建議呢?比如說買股或者以拖待變? 先感謝大家回覆了。
: PS：老婆不支持方案Ｂ，故方案Ｂ的話就只有我自己獨立購買，大概只能買到500多的房
: 子。
: PS2: 有思考過方案A買新成屋，先放著，若干年後小孩大了再過去住，就不用怕房價飆漲
: ，但是新成屋放著感覺很浪費。
至於如果標題是指,受薪階級之後房價狂噴買不起房子怎麼半.
那辦法很簡單.
就是不要買,用租的...XD
租金跟通膨走,如果連租都租不起這個問題應該先問自己為啥連租都租不起.
而你只要一輩子租屋都不要買房.
這樣從今天起,房價就跟你無關.
你不要看不要聽不要理會就好.
問題就已經不是問題了!!!!
至於甚麼錢啊之類的問題.
那...天下投資那麼多,你可以去投資別的東西啊.
為啥一定要跟我們來投資不動產呢??
版上那麼多投資神人在建議,你可以轉向去請教它們...
至於為啥叫你放棄.
因為...房價一直都是最低點,每天都是最低點.
所以...你...幹嘛去期待一個你一輩子都沒機會的機會?
你今天沒機會,那你下半輩子基本上也都不會有機會...
跟林志玲不會嫁給我一樣...
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林園其實補漲很大了.
我在板上講林園的時候,兩間公寓我買7x.
(等於一間3x.)
翻好出租投報率12%.
之後分別用110左右的價格賣掉...
不過12W的新大樓,買是可以買.
但要是我,我還是會覺得直接買中古屋就好.
3~5萬找找看有沒有機會.
工業區,並且還是在成長工作人口上升的工業區...
你不用煩惱太多.
汙染,交通不方便等,則是早就反映在房價上面.
價格已反映的利空不是利空...!!
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/11/2020 18:55:19
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岡山大鵬九村重劃的那個土地標售價個有點很囂張.
我也不知道建商哪來那麼大的信心.
不過標那個地價就只能賣那個房價,政府又不會幫你做ab約把土地標售價座高.
不過當你2x年屋和新屋差價差到3成以上.
是我我就買2x年屋...
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/11/2020 21:16:45
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不動產大多時候都是"比價原則"
所以80%的時間,都是在...誰便宜漲誰.
但是在資金行情的短時間內,蛋黃區會直接瘋狂噴發
並且噴發到遠遠超過其他人的價格.
然後...
因為我們偉大的政府,目前為止都不太可能放任不動產自由市場化.
那代表,也許你用出租投報率 vs 資金成本+持有成本.
你整個都市應該要噴三倍.
但政府可能在你又漲一倍的時候就踩剎車.
那會產生甚麼情況??
那就是蛋黃區已經衝三倍了,其他地方漲一倍.
政府這時候干涉去壓制漲幅.
那之後會怎樣??
之後其他地方會再慢慢地漲上1.5倍.
而蛋黃區就會下修回兩倍位置.
之後蛋黃區就會像前幾年那樣呈現死魚盤,躺在那邊動彈不得.
而其他人再從1.5倍往上緩漲.
所以在資金行情的時候.
那一個超級大噴發你有抓到,可以在不久的時間內看到很誇張的漲幅.
簡稱抽樂透...XD
但是當熱潮過去後,其他時候都是跑到其他地方去追捕漲..
(當然你也可以不賣,在最價的時候去跟銀行貸款..
反正下修的時候銀行又不會對你追加擔保)
至於你說,非蛋黃區的一般區域.
你等蛋黃區衝起來到天上的時候.
他們可能才剛漲一些而已.
你現在就過去太早了....
你可以蛋黃區撈一筆再回來買就好....
而非蛋黃區,很難產生類似蛋黃區的瘋狂噴發行情.
當然你反過來說他漲上去也很難下修,僵固性很強...
也因此,在追捕漲的時候,你抓錯時間進場大不了也就漲的超級慢,但不容易吃到下修.
很多人都以為甚麼汙染嚴重例如小港阿林園阿,平時都會跌..XD
其實不會...反而盤整後繼續緩漲都有他們的份..
因為...他沒漲夠.又反映最遲頓,又明顯比其他地方便宜...
那..你怎麼會期待他會跌??
至於你知道的缺點,早就反映在他比別人便宜的價差上面了,所以沒有利空...
至於空地...
我是不知道太空曠有啥好..XD
恕我無法感受這種層次的思維..
而空曠又只比最蛋黃的地方低一兩萬的價格.
這.....
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/11/2020 22:34:57
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※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/11/2020 22:38:34
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幾年內,其實不會差很多.
不過南美土地比較多,所以以長期來講,南美後續比較強.
這種細微的價差比較,新推案是很重要的.
你要想,如果南美持續都還有新建案尤其是甚麼皇苑鼎宇的高價案再推.
那這邊自然曝光率比較高,話題性比較高,也會比較有有錢有權的人來買.
(有錢有權的人買了,他周遭認識的人就有可能會跟進)
並且之後還要炒中都,中都炒完之後應該會炒中華路自立路中間夾住那一塊工業區.
(也有可能中都炒完後跑去炒自由民族那一塊,畢竟99期重劃區啟動了)
中都和未來中華自立路交叉口重畫的話,都在南邊.
所以也對南美比較有利.
不過南北美價差不會太大...
所以如果自住要以自己喜歡為主.
那個價差只有一丁點,不值得為了她忍受比較低的快樂感.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/12/2020 00:47:51
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