Re: [心得] 高房價是台灣經濟的毒瘤
其實以台北市來說，標準三房兩廳出租的投報率普遍
不到2%，大概只有1.5%上下....
例如健康路上某國宅，室內34坪，開價大概4,700萬，假設85折成交= 3995
出租的話算高一點，一個月5萬好了，一年60萬，這樣年化報酬剛好1.5%
房貸利率目前還要 1.6% ，目前並不看好投資北市房產 Orz
原因就是如果不考慮房價漲跌，1.5%的投報率實在有點雞肋..
只要一年空置2個月，投報率就只剩 1.25% 了
這兩三年來，魯弟我看房時從仲仲得到的心得都是: 投資客早就不玩了，
這陣子買房的多半以自住居多。
如果說要有2% 的出租報酬率，應該小坪數或套房比較有機會。
我看過去五年內交屋的新成屋，平均成交價大概從 11x~150萬/坪的區間
修正到 8x~12x 萬/坪的區間，也就是說大概有 2 成上下的跌幅，
以50坪來說，總價差了快一千萬
講真的，要投資房產還是股市什麼的我沒特別的意見，如果要問目前該不該
買房這種大哉問，還是可以用機會成本去考量最單純。
就是說一樣的資金，現階段如果買房，未來幾年房價上漲還是下跌的機會高?
那同樣的錢，如果拿去買股票或債券，哪個投報率高?
以下個人心得:
魯弟一直覺得手中沒房子並不可怕，手中沒錢才可怕! XD
就以開頭那個4000萬的房子來說好了，如果身上剛好有資金4000萬，all-in 買了
房身上就沒錢了。那如果不買房，4000萬拿去定存，一年至少也有40萬，這樣一個月
可是多了三萬多塊可花!
這數學很簡單，如果投資定存股，用年報酬 2%、3%、4% 來試算，一年可領
80萬、120萬、160萬。每個月扣掉租房的錢，只要物欲不高，基本上都快可以或可以
直接退休去了 XD
如果還是想買房呢? 假設拿一半的錢去買，貸款五成，手中剩2000萬現金，每個月
扛房貸10萬。剩下那兩千萬去投資，同樣以 2%~4% 報酬率試算，一年領40萬、60萬、
80萬，基本上扣掉房貸後，一年是 -80萬 / -60萬 / -40萬 。
這樣比較起來，各位看官心理有個底了嗎?
如果手頭上有個幾千萬，現階段精心找幾檔好標的，穩穩領 2 ~ 4%的報酬，
應該不會吃虧的~
※ 引述《s8752134 (AndyChen)》之銘言：
: ※ 引述《hotdog168168 (hotdog168168)》之銘言：
: : 台灣的高房價拉開了貧富差距，亦讓努力的年輕人翻身的門檻拉高，提高人民的生活成本
: : ，也對經濟帶來傷害
: : 為經濟帶來傷害理由如下
: : 1.創業及經營企業成本增加
: : 2.為了成家而買房的家庭實質購買力減少
: : 3.年輕人不敢生育
: : 說打房會讓經濟衰退的人邏輯真的有問題，若打房不要過度激烈，房市緩跌並不會讓銀行
: : 呆帳增加好嗎？建商的土地成本也會降低的？建商的買家增加不好嗎？
: : 人活在世上是為了生存，高房價有意義嗎？
: 高房價這議題普遍存在雙北，其他區域 "相對" 還好，所以以下我們用雙北討論。
: 幾個點分享大家看一下：
: 1. 有板友說房子是拿來住的，不是拿來炒的，不是投資工具。
: 如果你也同意上面的觀點，請反思一下：
: ◎ 收租本身就是一種投資行為，支持這論點的是希望消滅世上所有租賃行為嗎？
: ◎ 雙北即便現在用實價買房出租投報率大概都有2%上下。房價應該跌多少？
: (現在活存利率不到1%，定存利率大概1%左右，有錢的人不選2%的理由?)
: ◎ 如果政府真的介入，好地段的房子定錨 1000 萬好了。出更多錢的人想買不行嗎?
: (大家都想住一坪30萬的帝寶，房價不能炒是說以後買好房要靠抽籤？)
: 簡單的說，房子只要存在著收租模式，他就是一種投資工具！！！
: 即便您不認同，也得認同。
: 當認為高房價不可思議的板友，真正認知到房子就是一種投資工具時，請再往下看。
: 2. 房子身為一種投資工具，現在的房價真的高到不可思議嗎？
: 上面 CECA 有分享到投報 & 利率的觀點正是直接說明答案了。
: 你借來的錢利息只要不到 2%，卻可以創造超過 2% 的投報(看本事)，有錢有資源的人
: 不借的原因不投資的原因是什麼？
: 如上所說，即便房價最高的台北，投報率都有 2% 上下，2%不高，卻仍高於房貸利率。
: 所以房價對我們一般人來說好似很高，但對資本家來說，卻仍有套利空間。
: 3. 政府利率調高 or 課屯房稅就可以解決這狀況了。政府都不做事！
: 為什麼美國近來一直升息台灣卻都沒升？因為我們真的沒那個本錢升息。而且升息升不
: 不痛不癢，升太多牽涉範圍又非常廣。
: 至於課屯房稅...，為什麼政府要幫沒買房的人去課有房子的人屯房稅？
: 這概念有一種鬥地主的思維存在，也就是說既然房子是一種投資工具，市場上也沒有
: 誰有去明顯的去做聯合惡性壟斷的狀況，那政府是什麼理由必須出面干預？
: 因為有房的人把房子空在那，所以就該死要多繳錢嗎？
: 那買 20-30 台車的要不要也課個屯車稅？
: (老實說颱風來菜蟲都抓不到了，屯房稅要課...？)
: 4. 都是 they 的錯！
: 都是政府不打房 / 都是薪資太低 / 都是環境太差 / 都是時不我予......
: 很殘酷的, 自由市場本來就會逐漸走向資本化 (有錢的人更有錢, 沒資源的更沒資源)
: 我們可以繼續靠北這個社會不公不義，但資本化的世界是拳頭大的說了算。
: 表達意見人人都可以有一張嘴，但到真的投入資源時，郭台銘的一張嘴屌過我們幾百萬
: 張嘴的加總。除非你有能力翻轉資本化主義，否則我們該想的是，如何在資本化社會中
: ，往右邊那邊靠。
: 最後補充一下政府對雙北房價的態度，幾次都公開表示要讓通膨追上房價漲幅。
: 以及人民有住的權利 (租)，其實政府一直有在做事啦，只是政府做的事情不是
: 讓大家都買得起房子而已。換個角度想如果政府做的事情是讓大家人人都有房...
: 那這不就是共產主義的展現嗎...
: 自由的市場伴隨的就是競爭，競爭本身就存在不公平。想辦法讓自己擁有更大顆的
: 拳頭，會比期待 / 靠北 / 要求 / 奢望這個世界社會改變更實際一點。
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 112.105.146.7
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1556298142.A.1ED.html
→
04/27 01:13,
5年前
, 1F
04/27 01:13, 1F
→
04/27 01:13,
5年前
, 2F
04/27 01:13, 2F
→
04/27 01:14,
5年前
, 3F
04/27 01:14, 3F
→
04/27 01:15,
5年前
, 4F
04/27 01:15, 4F
→
04/27 01:15,
5年前
, 5F
04/27 01:15, 5F
→
04/27 01:15,
5年前
, 6F
04/27 01:15, 6F
→
04/27 01:16,
5年前
, 7F
04/27 01:16, 7F
→
04/27 01:18,
5年前
, 8F
04/27 01:18, 8F
→
04/27 01:18,
5年前
, 9F
04/27 01:18, 9F
→
04/27 01:20,
5年前
, 10F
04/27 01:20, 10F
→
04/27 01:21,
5年前
, 11F
04/27 01:21, 11F
→
04/27 01:22,
5年前
, 12F
04/27 01:22, 12F
→
04/27 01:22,
5年前
, 13F
04/27 01:22, 13F
→
04/27 01:22,
5年前
, 14F
04/27 01:22, 14F
→
04/27 01:38,
5年前
, 15F
04/27 01:38, 15F
→
04/27 01:38,
5年前
, 16F
04/27 01:38, 16F
推
04/27 05:59,
5年前
, 17F
04/27 05:59, 17F
→
04/27 05:59,
5年前
, 18F
04/27 05:59, 18F
→
04/27 05:59,
5年前
, 19F
04/27 05:59, 19F
→
04/27 05:59,
5年前
, 20F
04/27 05:59, 20F
→
04/27 05:59,
5年前
, 21F
04/27 05:59, 21F
→
04/27 06:00,
5年前
, 22F
04/27 06:00, 22F
→
04/27 06:00,
5年前
, 23F
04/27 06:00, 23F
同意呀，個人選擇而已。當有4000的時候不買，可能他在賭的是一個本金翻倍機會...
如果成功了，他就可以買更豪的房子
→
04/27 06:46,
5年前
, 24F
04/27 06:46, 24F
→
04/27 07:26,
5年前
, 25F
04/27 07:26, 25F
→
04/27 07:26,
5年前
, 26F
04/27 07:26, 26F
買台北摩根幹嘛? XD
你花4000 大概只能買三間套房再剩一點，一間就算租2萬，三間共6萬..
一年是72萬，投報率 1.8%
還輸 0050........
推
04/27 08:51,
5年前
, 27F
04/27 08:51, 27F
推
04/27 09:18,
5年前
, 28F
04/27 09:18, 28F
→
04/27 09:19,
5年前
, 29F
04/27 09:19, 29F
→
04/27 09:20,
5年前
, 30F
04/27 09:20, 30F
→
04/27 09:21,
5年前
, 31F
04/27 09:21, 31F
很現實的是預算一千的話，大概只能買北市外圍或新北老公寓 ><
這樣子的話，要付出的機會成本就是增加的通勤時間以及頭期和貸款被
卡在房子上，當然也就失去拿一千萬去搏一下的機會。
這是個人選擇的問題，我是覺得沒有對錯。去搏一下，也許五年後
可以翻倍，然而拿去買老公寓，這種機會的可能性相對較小，因為房子相對穩定。
推
04/27 10:25,
5年前
, 32F
04/27 10:25, 32F
這我沒意見 。只是錢我放在身上，不買也沒損失噢.....
而且看自己的投資功力，如果本金夠大，每年光靠那些報酬率 (定存都有1%)，
可以租到很好的房子了，學區也有了，不會比買房子差.....
※ 編輯: MiniArse (112.105.146.7), 04/28/2019 01:52:56
推
04/28 15:16,
5年前
, 33F
04/28 15:16, 33F
→
04/28 15:16,
5年前
, 34F
04/28 15:16, 34F
討論串 (同標題文章)