[心得]分享財產交易所得稅舊制合法節稅方式

看板home-sale作者pipigy (榴璉)時間6年前 (2018/07/17 11:20)推噓17(17推 0噓 16→)

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因為剛好發現很多人不知道，但真的很重要，想說分享給大家以下正文以下把舊式申報財交稅方式，簡單說明一下 (舉例買價1000萬，賣價1300萬，必要費用稅費仲介費50萬，故淨賺250萬，出售時房屋評定現值100萬，出售時土地公告現值400萬) 舊制撇除高總價住宅不算，有兩種申報方式: 1.持有太久，稅捐機關已經很難查到當初買價，就會用部頒標準申報算法:房屋評定現值100萬x48%(財政部每年公布依地區會有不同)=48萬這48萬併入到我明年的綜所稅繳稅。 (白話說:繳最少稅，因為不管我賺多少，都只看房屋評定現值去做計算，很多台北早期買的公寓50萬不到現在賣2000-3000萬) 2.買的時候已經有實價登錄，或在實價登錄前幾年可以找的到買價資料就會用房地比拆算房屋賺多少錢，因為土地要繳土地增值稅，房屋繳財產交易所得稅。算法:總共賺250萬x100(房屋公告現值)/100+400(土地公告現值)=50萬 (白話說:政府就是認定你房子部分賺50萬，而拆算的依據就是用房屋跟土地公告現值的比。) ---------------------------------------------------------------------- 接下來說明很多人不知道可以合法節稅的部分，真的可以省很多。先節錄財政部先來看台財制稅第831581093函部分條文: 個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者(個人已提供或稽徵機關已查得)，其財產交易所得之計算，依所得稅法14條規定核實認定(核實優先)其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之(所得稅法施行細則17-2條...... 我相信你一定都看得懂，但可能不知道怎麼用以下說明適用對象與要件: 1.您適用舊制申報財產交易所得稅 (白話說:新制不適用，新制目前合法節稅方式只有把土地漲價總數額拉高，這對兩年內買賣的投資客才有差距，一般人用不到) 2.當初購買時，土地與建物的交易價金是分開拆算。 (白話說:跟建商買的一定都是建物一個價格土地一個價格) 如果再沿用一開始舉例的案例，我如果一開始是跟建商買房屋買300萬，土地買700萬總共1000萬，現在我在賣的時候，合約書一樣把價金拆開，也就是成交1300萬(房屋260萬，土地1040萬)，那我要繳多少稅呢? 房屋售價260萬-房屋買價300萬=-40萬我房屋是賠錢，即使我實際上賺250萬，但我只需要負擔土地增值稅，財產交易所得稅不用付半毛錢，跟前面兩種舊制算法有很大差異。 ---------------------------------------------------------------- 你可能會有的問題: 1.我們賣房子時候，想要拆算價格，是不是要用特別的合約書? 不用，你只要請代書在價金1300萬旁邊註明土地價金1040萬房屋價金260萬，不需要更動合約書模式，若是法人的買賣也都會用拆算的方式，只是一般人比較少碰到。 2.我知道這個對我有什麼幫助? 如果你是經營重劃區的仲介比較容易遇到可以適用的狀況，因為新房子比較多，所以當初應該都是跟建商買的機會比較大，只要在買的時候價金有拆算，就有這樣方式的適用。可以幫您的屋主省很多稅。當然如果你很愛國，或是您不喜歡您屋主的話，也是可以不說，但大部分的人的問題是不知道，不知道就等於放棄自己的權利。希望對大家有幫助。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.34.216 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1531797605.A.B7A.html

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whface

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