Re: [閒聊] 買35~50年老公寓會後悔嗎？
其實是這樣.
基本上,除非人口聚集的型態有改變.
例如這邊有科學園區,又離市區很遠,所以產生了新的住宅聚落.
或是這邊是觀光區,產生民宿旅館等觀光業聚落.
(觀光對不動產需求很龐大,它們也是不動產的主力推手之一)
或是都市市中心轉移..
不然目前的社會型態是,所有人都往都市靠攏.
就像上面再講的嘉義一樣.
嘉義一樣是人口往嘉義市中心靠攏,四周的鄉鎮萎縮很厲害.
更慘的就是,靠嘉義市區越近的鄉鎮,萎縮的越厲害...
磁吸現象...距離三五公里,當然優先考慮住在市區阿..租屋族也是直接考慮住市區.
除非你像高雄vs岡山這種距離,才會讓岡山產生獨立的聚落吸收人口.
目前這種局面無解....因為網路的盛行,因為對生活素質的提升,因為對都市的依賴.
穿插一下.
也許有人在講甚麼農舍.
但其實農舍當時興起,是政商名流它們需要隱密空間來"喬"事情而產生的聚落.
所以其實農舍是很群聚的,因為那些官員和生意人會故意據再一起.
向台北就聚在宜蘭,高雄就聚在阿公店水庫.
(本來要去美濃,但美濃空氣很爛,吹海風的時候,汙染直接被吹到美濃去.
所以他們轉移到阿公店水庫,那時候一堆人被套在美濃的農地上
我家那時候的阿公店水庫農舍,也是轉手賣給政治人物)
所以就算當年超夯的外圍的農舍,也是特定區域才有搞頭...
你跑錯地方,跑去屏東南州蓋農舍,就準備被套50年.
農舍不是為了住才蓋的,那是為了喬事情,或是當招待所才蓋的..一堆人搞不清楚狀況..
我記得中國旅行團有推台灣性愛團,就是跑到台灣的農舍辦的..
以前台灣人跑去中國幹大陸妹,今天中國跑來台灣幹台灣妹..它們有很多人很哈這一道.
(一種優越感的享受方式)
豪宅很多也是喬事情和外遇再用的...例如你是某局長,你的情婦是某議員.
你們上魔鐵太危險,就算分頭進去也會被跟.狗仔都嘛有買通旅館的人...
或是你要性招待甚麼檢察官法官,或是要送紅包...
(當年高雄檢察官四公子不就愛上酒店被起底)
關係人自己拿鑰匙,分頭開車進The one..你想哪個狗仔有辦法跟??
(怕被老婆知道,就跟朋友借阿,或是用租的,窮一點就幾個朋友合租一間大家輪著用..XD)
所以整天討論豪宅那麼貴,誰要住豪宅是很奇怪的...=.=....
豪宅一方面可以置產做貸款或是資金配置,另一方面他有商業價值...
這種東西並不是只有住這個選項.
不過當然也因此,豪宅市場和政商名流,以及資金面會有更直接的關聯性.
所以豪宅的價位波動很大,不像一般住宅那麼穩定.因為他"非民生必需品"
很多建商也是蓋豪宅蓋到被套住..反而蓋一般宅比較安全.(當然利潤也比較低)
而在今天這種都市化非常嚴重的環境下.
你是覺得外圍的新大樓比市區的老公寓好??...
你想,今天你的新大樓0年屋,市區老公寓35年.
過了30年後...你外圍30年大樓va市區65年老公寓...誰比較好?
當然是市區老公寓阿..XD
當你外圍已經老化到2x年後,有能力跑的人都跑光了,他就逐漸衰退萎縮.
但是市區??...人永遠都往市區擠,所以房子繼續修修補補繼續住.
反正你不想修補,就賤價賣給我們投資客,我們投資客買來資源回收,整理好再賣出.
但是你外圍的老房子??...投資客可不想碰...
你看高雄梓官好了,離高雄和橋頭新市政差不多距離,但梓官的老房子投資客要媽..XD
(有些地方投資客要,那是因為那邊可能有產業園區或是觀光區,例如我之前就買入林園)
所以到頭來,外圍的老房子,並沒有所謂"出場機制"...反而是高風險產品.
外圍有本事就是養地,例如買100坪占地的大透天,住30年後打掉蓋三間新透天賣.
這種才是真的所謂的養地.
不然其實你外圍低地坪的老透天都很難處理...
整修要一兩百萬,但是賣價還是很低,根本划不來.
(外圍公寓有時候都比透天好處理,透天整修費用太貴,然後3x年老透天價格又不高
你整修來賣人還會虧錢...)
另外,新重劃區也都是在大塊空地從新規劃..你老社區規劃都過時,建商也不會過去炒作.
所以到時候你的社區老化後,就被政府和建商放生,政府再跑去五公里外搞一個新重劃區.
你這邊也吃不太到新重劃區的利多.
so...外圍其實是很危險的.
(當然如果你是有產業園區或是觀光區的支撐,那是另外一個故事.)
尤其,今天的都市規劃,通常是20~30年前設計的.
最近議員在質詢都發局,為啥橋頭新市政第二期遲遲沒有開發.
都發局長直接講,那是因為這是2x年前規劃的,那時候預估高雄市有350萬人口.
所以才需要這麼多重劃區...
但是今天人口基數完全無法達標,所以很多外圍重劃區計畫,全都停止.
也因此現在再商討把橋頭新市政二期再改成高雄的第二科學園區當中.
and..反正今天中央政府是陳菊開的,我們也在等著看戲,看陳菊是否有本事隻手遮天.
然後,公寓和新大樓差價..其實非常大.
別忘了公寓是實坪..也是大家最愛的沒有公設登記.
所以公寓2x坪大約等同大樓4x坪.
價位大概公寓300萬,新大樓1000萬.
所以基本上應該是完全不存在公寓+整修費用比買新大樓還高這回事.
就算你直接補鋼樑上去加強結構,也用不了這麼多錢(這樣就變新的RC結構了喔..XD)
然後展望未來的改變的話.
你要想,今天是因為都更無法通過,所以大家才往外圍去住新大樓.
要是哪天都更可以落實了,那是不是這些老公寓都變新大樓.
外圍的大樓老化後,人又住回市中心??
到頭來,政策的改變,依然是對市中心的公寓有利,對外圍是利空.
在我們政府想出辦法把人口往非都市的地區疏散之前.
人口往都市集中的現象只會日漸嚴重而已...
都市的吸引力並不是只有工作這一個要因.
電影院,餐廳,醫學中心,行政中心,金融中心,展覽館,表演場,活動,好學校,名師教練.
所有高規格的生活需求,全都在市區,所以才造成惡性的都市化.
因為擠來都市的,不只有年輕人,更有廣大的老人...
接著觀光客也要擠都市,因為都市觀光正夯..
自然景觀看太多就麻痺了,看了你家那塊大破布,游了長江三峽,看了大沙漠,就.差不多了.
都市人文的多元性內容比較豐富.外加旅遊起來很舒服,住好的吃好的..
(外加老人行動不方便,只能跑都市觀光)
然後賭場,紅燈區,F1賽車,世界級樂團巡迴演唱會,奧運,博物館.又都全在市區.
so...現在世界的觀光也是都市觀光很龐大,觀光人口依然大量湧入市區.
這些人要住房子要去商店要表演展覽場地,所以又是佔走大量的不動產.
所以隨著台灣發展觀光,都市化更是加碼嚴重.
so...外圍也不是不能買.
如果你是有產業或是觀光的支撐,例如墾丁恆春,科學園區等...
並且不會離大都會市區太近讓這些人直接跳過在地而被市區吸走.
那自然可以買....因為你有獨立產生聚落的條件.
不然就是,這邊剛開始要炒作,甚至還沒炒作,你就買第一波土地或是第一波建案.
然後慢慢等後面炒作起來,吵到六成滿的時候就差不多順勢出脫給盤子撈一筆烙跑.
否則,外圍真的不是一個長期持有的好選擇...
因為...你的取代性太高了.
政府隨便再去畫一塊空地說他是重劃區..
他就取代你了.他價位還比你便宜.
這樣你怎麼會有市場競爭力呢??
更不用說老化後沒有出場機制的危機.
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