Re: [請益] 第一次買房，就準備寄存証信函!消失
※ 引述《cyora (小鳴)》之銘言：
: 小弟個人建議同V大，原PO請認真考慮先走完約再回頭對賣方主張瑕疵擔保的權利。
: 民法359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
: 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平
: 者，買受人僅得請求減少價金。」。蓋依文中所述，房子雖有些問題，但大概9萬
: 多塊就能處理，顯然不是特別重大的瑕疵，而以目前的房價相比，僅以小瑕疵就
: 主張要解除契約顯然有失公平，所以應該是只有請求減少價金的權利，故假使真
: 鬧上法院，原PO未必有勝算。
: 而且在這當中還會被賣方主張違約，違約金跟解約的存證信函會一直來，在心理
: 上也會造成壓力，如果賣方是投資客，即有可能並不怕走法院，可能也有合作的
: 法律顧問，但原PO如果不請律師，就得自己研究相關法律法院判決因應。
: 從風險管理的角度來看，現在對原PO最大的風險（損失）就是遭賣方主張違約沒
: 收價金（也有可能主張要履約契約）的損失，小弟相信應該是9萬元的好多倍。
: 所以才會建議先將約走完，回頭於6個月內（民法365條）請求減少價金（要轉一
: 下成為對賣方請求），以避開最大的風險。小弟今年處理一件跟原PO很類似的案件，
: ，雙方還沒上法院就互寄10幾封存證信函，上了法院還是因緣既會才得以處理。
: 現在最忌的就是拖，原PO不相信小弟也沒關係，但應該儘快拿著全套資料找律師
: 諮詢，甚至可分別找二位律師諮詢，才能儘快決定自己下一步要怎麼做。
: 當然如果原PO現在不想要買這間房子了的話，那可能只能坐下來談了…
來看看主張房屋有瑕疵拒付價金(法律用語叫同時履行抗辨)有無理由的相關判決
臺灣高等法院103年度重上更(二)字第162號判決節錄
(經最高法院105台上字第558號駁回上訴確定)
上訴人另以98年1月5日函文指稱系爭房屋有公共設施面積超
過契約約定之瑕疵，公共設施亦未開始施作或尚未完工、屋
內毛胚屋品質粗糙之瑕疵（見一審卷(一)第84-87頁）；繼於
98年1月17日以函文重申已為房屋瑕疵通知、公共設施尚未
完成及建物面積超過契約約定，於未獲回覆前，不可能續付
價金（見一審卷(一)第90-92頁）云云。惟上訴人之繳款期限
於97年12月20日屆至，既認定如前（見前揭2.(1)(2)），上訴
人已遲延給付第6期款甚為明確。雖上訴人以前揭98年1月5
日函文指稱被上訴人之給付有瑕疵，然被上訴人已稱上訴人
至多僅需給付面積誤差2%之價金，即A1棟4樓、C3棟7樓分別
增加價金101萬4,000元、56萬1,165元，此金額復為上訴人
所不爭執（見本院卷第76、84、121頁），與系爭不動產之
價金5,570萬元、3,092萬元（若扣除車位，價金分別為5,07
0萬元、2,812萬元，見本院卷第84、121頁）相較，所占比
例約2%，前揭坪數增加所致之瑕疵尚屬輕微。上訴人如據此
解除契約，對於被上訴人所生之損害重大，而顯失公平，故
上訴人僅得請求減少價金，仍有給付扣除該得減少價金後所
餘價金之義務，而不得拒絕給付全部價金，始符誠信原則。
是上訴人以系爭不動產坪數增加，主張被上訴人應負物之瑕
疵及不完全給付之責，其得拒絕給付第6期款之全部，被上
訴人於98年1月9日之解除為不合法云云，乃不可取。另系爭
房屋為毛胚屋且品質粗糙一節，上訴人固提出照片為證（見
前審卷第42-45頁），但上訴人98年1月5日、98年1月17日發
函之時，尚未達交屋階段，為上訴人所不否認，即非不得補
正，上訴人據以拒付依約應付之第6期款，亦難認有理。
白話點來講就是
1.重大瑕疵才能解約
2.有瑕疵也不能拒付全部價金 只能拒付減少的價值部份
這個案子如果去看判決書大體上就是買方拒付款後被賣方主張違約後解約並沒收違約金
所以前面版友建議就風險管理來說 先給付後面再主張減少價金 某程度是有道理的
或是要不付款可能也要針對減少的價值部份 不然確實有可能會有違約金的風險
僅供參考~
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完整討論串 (本文為第 8 之 8 篇)：
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