Re: [請益] 第一次買房，就準備寄存証信函!

看板home-sale作者Dix123 (小蔡)時間7年前 (2016/12/02 17:16)推噓15(15推 0噓 10→)

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※ 引述《DiscowloKi (摳落去)》之銘言： : 大家好，小弟第一次買房，經過密集看了3個月的看房， : 終於找到雖然有一點點超出預算，但合適我們一家三口的房子， : 照程序付了簽約款+交屋款，也覺得房仲很細心地解說屋況和帶看， : 也不怕各位笑，2%的服務費一次付清，銀行貸款都核過了，付2%怎麼會被笑!! 只有買太貴才會!! 仲仲報到@@/ 小弟三年來處理或聽聞過不少物件上的糾紛運氣好從來沒讓客戶上過調解委員會，更不要說告了。我相信客戶都是理性的，情理法，好好溝通是可以得到諒解的分享一點我中立的看法，或許不能完全站在您這方，請您見諒。首先我們要知道『驗屋』這件事到底是什麼? 一樣都叫驗屋，中古屋的驗屋和建商的驗屋是完全不一樣的東西。建商新成屋的驗屋是：有約定好的規格，檢查是否交給您的是全新無瑕疵且相符的一間房子。他提供是全新的東西給你，當然要外觀功能都是全新。中古屋的驗屋是：因為簽約到交屋因為有一段代書流程的時間約一個月，中古屋的驗屋是在檢查這段時間『屋況跟當初看的有沒有不一樣』因為跟建商不同，他只是把他的東西『轉讓』給你。目前感覺您是對驗屋的標準有所誤解了。想像你去買一台新車吧，設備有什麼問題，譬如座墊外皮有沒有破損，我們理所當然叫車商換新。但如果你買一台中古車呢? 若那個座墊本來就有破損，你要檢查的是經過一個月有沒有其他破損出現。所以坦白說，如果要請驗屋師驗中古屋，時間點應該是在看屋決定前，請驗屋師當做你的朋友，一起看過整個屋況，或是就直接擺明要整體驗屋才要出價，看屋主願不願意配合。因為那個時間點才是『談』的最佳時機。簽約前把您會在乎的所有問題提出和價格一起談，才有"討論"的空間沒有討論就變成：您覺得出的是『沒有問題的價格』屋主會覺得『既然有問題，為何不是簽約前先提出來』所以有問題一定要先提出，哪些東西是屋主應該處理好 / 概括承受折價或降低出價才能做清楚的責任歸屬。不過一般來說還是針對大方向：漏水 / 碰龜 / 附屬設備是否正常使用驗屋師通常著重新成屋，若我十年房子會被用新屋標準檢驗...通常也是會怕怕的啦XD 好，以上是原則現在事情發生了，那責任怎麼歸屬，又該怎麼處理呢？會有幾個大方向： 1.瑕疵是否知悉或被告知? 2.瑕疵標準怎麼認定? 3.修繕的程度該到什麼水準? (一) 瑕疵是否知悉? 屋子的瑕疵有沒有告訴您? 如果沒有，是屋主隱瞞，還是仲介沒說? 決定你是找誰來負責任。你已經發現的瑕疵，如果沒有提出意見，就是概括承受譬如說：如果你腳就踩到空空的磚了，出價時沒提出，驗屋時要人賠就會有爭議。但換個例子：譬如漏水，或屋主拿個櫃子擋住水痕或壁癌，那現象不是隨時都會看到或得知，當然可以合理質疑為何屋主或仲介沒有告知。比較中間的例子：屋主自住，你也不好意思一個一個看水管有沒堵塞，瓦斯爐能不能用，情理法，講情你是有理由的，講理瓦斯爐和水路應該是要能正常使用，這時發生瑕疵，仲介理所當然應該幫您溝通處理。 (二) 瑕疵標準該如何認定? 這瓦斯爐比較難點，是算瑕疵還不是? 磁磚有瑕疵採起來空空的這樣是有碰龜還是沒有? 如果雙方剛開始沒有溝通過標準，那標準就是『功能性』就是它是否還有提供他正常應該有的功能？譬如磁磚您說踩起來空空的，就代表它一定會碰龜嗎? 所謂聲音空空每個人都有認知的標準，對於發生的機率也是未知數。因此若發生爭議，應以是否發生瑕疵為主。當然現在不修不代表以後它沒責任，若發生民法依然有物的瑕疵擔保的責任。 (三) 修繕的程度? 同樣漏水，有人打針就能接受，有人要雙層防水漆。同樣碰龜，有人接受換翹起來的磁磚就好，有人認為整個全敲才是一勞永逸。可是今天當你買的是二手屋時，屋主並沒有像建商『弄到全好』的責任。他防水就算打針附保固，已經盡他大部份的責任了，因為可能他自己住，也就是這樣處理呀~ 屋主只是把它『擁有的東西』轉移給你而已。回到二手車例子，我們總不能裡面收音機壞了，不止要換，還要換高級音響吧? 所以常見的可能是屋主買方各自己的修繕標準和收費，最後來協調各退一步或牽就其中一個。 (PS.不過設計師開的價格真的太貴了....你們應該是不止做磁磚對吧?) (冠軍磁磚40片，1000*40=4萬 / 泥作工錢2000*2人*4天 / 汐利康5000打死) (我上面都抓超超超高超超超寬裕了才6.1萬...) 以上的三個標準，您先抽離一下，設身處地看一下是不是對買賣雙方都合理呢? 現在回過頭來看您的案子，汐利康應該沒爭議，屋主處理。淋浴區漏水已是功能性有問題。碰龜要看程度，若程度已經到翹起，請屋主修繕，在瑕疵擔保範圍內。碰龜沒翻，試著協調看看是否做到局部處理？有碰龜現象，房仲知悉但沒告知? 請他負相應的責任。有碰龜現象，但現況並非無法調查 (譬如上面擺個家具不知道有這狀態) 那房仲也應付一半未盡調查的責任。(對...另外一半是您自己) 上面都先理性溝通看看吧~~ (小提醒直接寄存證信函根本不算溝通Orz) 九萬是不太可能的，價格也脫離市場修繕行情，比較有可能是對方退讓後，也要求找他的師傅或由仲介找第三方師傅報價。再比較工法和價格看誰的比較合理。如果能夠因此部份修繕或凹到幾萬回來，我會建議接受。總比卡個2-3百萬的錢在履保來的好..... 畢竟真的要講理，屋主會負擔到的可能不會超過5萬。有沒有必要長期抗爭，需要思量。真的不行上調解或告人都是手段，是您施壓的手段但是否真的要賭一口氣跟對方訴訟一年半載，要三思而後行最後設計師如果內容真的就磁磚泥作汐利康收九萬。建議另外找人....... 然後法律真的很博大精深，可能精專的有所不同，但我真的極少看到上限九萬的修繕可以解約千萬的房子。即使民事裁定應該95%以上都是減價處理..... 不太可能解約，不符合比例原則。以上~希望您的事情能順利圓滿喔~ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.128.127.88 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1480670188.A.B46.html ※ 編輯: Dix123 (220.128.127.88), 12/02/2016 17:19:03

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magickevin

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magickevin

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midsarah

12/02 17:26, , 3^F

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