Re: [請益] 近年有沒有像現在的氛圍一樣？

看板home-sale作者Ruminative (沈思火)時間9年前 (2015/07/29 19:47)推噓34(34推 0噓 116→)

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本人非財經專業出身，僅說一下個人心得供大家參考。首先，自住客買不起應該不是決定性因素。因為資產家手上錢多的是，錢多沒地方擺，就囤房啊。若未來房價持續看漲，為什麼投資客不買房子享受房價上漲的利多呢？就像以前的大地主一樣，擁有大筆的農地，養一群佃農。現在是擁有一堆房子，出租給房客。沒聽說佃農買不起田，地主就要賠錢賣田的。自住客不買，投資客和囤房客來買就好啦。可是為什麼現在投資客和囤房客都不買了？以下是我的看法，先說結論，近年來台灣房市的漲跌是貨幣因素影響的結果。這個貨幣因素是美元造成的，此因素影響的起點是美國退出金本位。下圖是金本位後美元兌歐元的歷史走勢圖。 http://i.imgur.com/0G3iSHG.jpg

圖中大略標示出美元走強的時段，每次走強約5~7年。每次走強和上一波走強的時間，大約間隔17~18年。剛好很巧的跟美國房地產循環時間接近。在這個美元循環內，會發生什麼事呢？通常美元走弱時，美國利率相對較低，美元流出海外，而當美元弱時，原物料走強，通膨揚升，帶動房地產價格走升。對非美國家而言，美元流入，美元儲備增加，使貨幣供給增加。此時國內熱錢多，原物料和通膨又看漲，房地產沒理由不漲。既然房地產持續上漲，資金就持續往房地產流，壓縮製造業等非原物料相關產業的資金供給。但房地產報酬率高，能賺錢幹麼不賺。這種財富一直增加的過程是很快活，但是派對不可能永遠開下去。因為美國是個奇特的國家，一個充滿創新活力的國家。當美國又拾活力時，美國經濟走強，美元也走強。一旦美元走強，意味著之前美元走弱時流出的美元會回流。美元回流的結果，就是非美國家的熱錢流出。當熱錢流出，收走這些國家的美元儲備。美元儲備消失，當然之前增發的當地貨幣也需收回。且美元強，國內資金也想外流賺匯差，造成游資減少，一來貨幣供給減少，房地產就缺少燃料，加上美元走強壓制原物料價格和通膨，房地產就失去上漲的基本面。而美元走強使本國貨幣貶值，以本國貨幣計價的房地產換美元也會縮水。三重因素影響下，房子就易跌難漲。以下就細數幾次美元循環的狀況：第一次美元循環：因越戰軍費及社福經費大增的背景下，美元在70年代大幅走弱。弱勢美元帶動原物料大漲，盛產原物料的拉美國家享受強勁的經濟增長。長達10多年的原物料多頭，讓拉美國家以為經濟會一直成長下去，對未來的預期，加上美元長期走跌，使拉美國家借入大量美元外債。但在美聯儲主席伏克爾上台後，情勢瞬間改觀。為打擊通膨，他不惜將美國短期利率提升到20%。啟動美國的高利吸金，美國高利率吸引全球資金，使美元走強，強勢美元打垮油價和通膨，原物料出口國貿易收入大減。這些原物料出口國馬上面臨債務無法償還的結果。 1980年代美元第一次走強的結果，使拉丁美洲國家陸續發生債務危機。至於房地產走勢，因為找不到拉美國家的資料，先暫用經濟狀況良好的日本和台灣數據。日本房市走勢，橫軸下排為日本，上排為美國。 http://i.imgur.com/XFYQvOx.png

從日本的圖中可以看到，從1981年以後，東京和大阪的房價就陷入盤整。由知可知，就算經濟強盛的日本，其房地產似乎不敵強勢美元的威力。可能的解釋是，當時日本利率5%，但通膨只有2%，日元兌美元盤整中。既然買房是為了抗通膨，沒有通膨，買房就不如買股。從1980~85年，日本股市從7千多漲到13000點。而同時間，台灣房市同樣受到影響，台北市房價在該段期間小幅走跌。房地產走勢相對1970年通膨高漲階段的房地產狂漲，實在不可同日而語。 http://i.imgur.com/rii0tiN.jpg

第二次美元循環 80年代前半美國利用高利打壓通膨，同時吸收資金。結果就是美國產品走不出去，只好協調各國在1985年簽訂廣場協議。廣場協議簽訂後，就是美元第二次長期走跌的開始。這段歷史中最多人熟知的，就是前期泡沫化的日本和台灣。後期則有1990年代後期的東南亞金融危機美元走弱前期：日本和台灣泡沫廣場協議後，日本強勢升值熱錢湧入，加上1986年原油大跌，通膨走低。日本央行怕走升的日圓打擊出口，加上沒有通膨壓力。將利率從5%大幅降到2.5%。國內流竄的熱錢搭上低利率，房地產泡沫立即升起。日本房市走勢，橫軸下排為日本，上排為美國。 http://i.imgur.com/XFYQvOx.png

同一時間，台幣也大幅升值，從40元漲到25元兌1美元。台幣大幅升值的結果，就是外資大筆湧入炒房又炒股，資產股因為有大量土地利多，更是受到股民追捧。這波炒作熱潮在日本央行抬高利率和1990年日本崩盤下中止。美元走弱後期：進入90年代，貨幣大幅升值的日本，將製造業加速外移至東南亞。東南亞各國利用豐沛的低階人力吸引外資，並大力借款發展國內經濟。東南亞國家的作法和70年代的拉美國家沒什麼不同，差別在拉美國家利用原物料吸引外資，東南亞利用廉價勞力吸引外資。 90年代東南亞國家嚐到利用外資發展經濟的甜頭，經濟蓬勃發展，人民收入殷實，似乎經濟將永續發展下去，在人民收入增加，游資豐沛的狀況下，房地產大幅上漲。美元再度走強：很不幸的，借外債發展房地產的結果，就是實體產業走弱。中國在90年代後半，利用人民幣大幅貶值的機會，搶走東南亞國家大量低階工作，使東南亞國家失去能賺取外匯的產業工作。隨著美元走強，外資開始撤出，這些國家的貨幣供給也就大量減少。房地產在缺少貨幣供給的狀況下，只能走向下跌。後續的狀況大家都知道了，東南亞各國在索羅斯的攻擊下，一個接一個陷入金融危機，數十年積累的財富，被搜括一空。美元走強並不止影響東南亞國家，台灣房地產也同樣受害，雖然當時台灣電子業大好，但台幣仍不敵強勢美元，台灣房地產走勢在美元走強的期間，表現同樣不佳。 http://i.imgur.com/bwmCBoK.jpg

資料來源：中央銀行季刊：資產價格變動對民間消費支出影響效果之研究在金融危機的推波助瀾下，台幣從27元貶至34元兌一美元。房地產產業更陷入危機，大批建設公司周轉不靈而倒閉。房地產是以台幣計價，台幣大跌就等於資產大跌，有房子的人，怎麼會不想在美元走強前，先賣出房子，將資金轉成美元呢？在台幣27元時換美元，和在34元換美元，一來一回差超過20%耶。更別說加上房子跌價的損失。第三次美元循環在2002年之後，美元再度走弱，非美國家的房地產泡沫再度發生。在美元走弱前期的2009年為止，西班牙是最有名的泡沫破裂國。在2012年後，美國經濟復原，美元漸漸走強，原物料也開始走跌。而目前走到強勢美元的中段，美元急升的態勢從美元指數就可以看出。當美元走強時，美元開始回流，貨幣進入緊縮階段。失去熱錢供給，非美國家的房地產也露出疲態，當非美貨幣開始大貶，以本國貨幣計價的房地產吸引力何在？在強勢美元的影響下，通膨更是不見縱影，買房抗通膨嗎？ -- ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1438170463.A.464.html

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