Re: [心得] 其實人人都買得起房
※ 引述《ppliu (保持年輕的心)》之銘言：
: 台灣的房市還是由財團在做莊的
: 土地取得：建商與政府or地主
: 建築成本：建商與銀行
: 管銷成本：建商與房仲or代銷公司
: 其中最關鍵的我覺得是銀行
: 了解銀行業的都曉得，銀行是很樂意貸款給建商的
: 建商的標的物明顯銀行風險相對較低，金額大業績也好出來，給予的利息成本也相對低的
: 資金成本很低，供方很有時間跟需方市場打時間戰(當然其中又加入了銷售公司與炒房客)
: 銀行也樂意貸款給民眾買房，兩面獲利，反正銀行收的利息永遠比給的利息超過100%
: 如果鄉民合力集資做莊呢??
: 土地取得：鄉民與政府or地主
: 建築成本：鄉民與銀行
: 管銷成本：鄉民自給自足
: 現在不是有募資網站或平台的嗎?
: 畢竟要出個萬中選一的武學奇才，整合明教跟丐幫只有小說才看的到
: 奇才要不就自己賺要不就被財團埋沒了
: 我承認我只是想想，但大家不妨參考一下"籌集"這個概念
: 想想多健康~~~~
: ※ 引述《aalluubbaa (wenwenyenyen)》之銘言：
: : XDDDD
: : 你自己那麼M 不要把大家拖下水
: : 工作是為了有好生活
: : 工作不是為了省吃儉用30年然後60歲有一棟30歲以上的房子
: : 雖然知道你反串
: : 不過真的有人覺得可以存到就要存
: : 繼續奴吧
: : 台北的房子沒那個價
幾大難點.
1.銀行
你新公司沒有營收,銀行根本不貸款給你.
這是我目前一直遇到的困境.
所以為啥我買了一堆6%投報的2房也是這樣.
我在做營收.
(剛才才從上海商銀,匯豐,永豐離開.)
目前問了很多銀行,狀況都一樣.
法人對銀行而言,最重要的是營收,不動產擔保放在次要.
你沒營收,你就算買了1000萬的新屋三房,銀行對你放貸也是有所顧慮.
自然人一般是因為你已經有薪資了,這也是你的營收,所以之後銀行才住重單保品.
而當你公司營收非常漂亮,你沒單保品,銀行也跪著求你貸款.
so....你要搞一間公司來買房子,你先去把營收做出來吧,一個月做個6位數以上再來談.
一般建商的前身是營造公司,代銷公司,或是地產公司.
所以在他變建商之前,他已經有穩定的營收,然後用前面公司做擔保來成立建商.
並不是你叫建商,銀行就跪下給你擦鞋...
當然啦,有人說可以做假營收...不過作假成本都很高,你才買幾百萬的東西,你划不來拉.
所以第一關,你新公司,先被銀行歧視,被欺負,你要先過第一關....XD
2.成本.
建商有非常多降成本的辦法.
例如收購土地,例如大量壓低建材成本,例如嘎資金和槓桿.
你基本上光買土地好了....你應該就不容易取得低價土地.
建商土地很多都是跟公家標的,或是不良債,或是玩一些變價拍賣的手段搞來的.
中型建商跟中人合作收地,人家也打底很久了.
大型建商則是不怕買高,因為他們很敢賣高價,因為他們品牌有口碑,資金底很雄厚.
而你ㄧ個跑單幫的,人家土地取得從90一路買到180平均135...
你直接買180整....你確定你蓋完後有辦法比別人便宜嗎...XD
and..也很多新建商通常因為土地難取得,很多都是直接找地主合建的.
甚至小資本額建商是不買土地的.
(另外一種是大地主轉型的建商,他們也不需要買土地,因為土地都在他手上)
另外建築方面也是,大型建商自己養營造公司自己點工點料.
小型建商很多自己就是營造公司...一邊接工程,一邊自己蓋.
你自己跑去找營造公司...成本當然又不一樣.(當然如果你是有土地去找建商合建就另論)
另外,你到時候跟地主合蓋好了,蓋5棟透天,地主拿走3棟,阿你們幾個人分兩棟??
阿如果蓋大樓,60戶就好,地主拿走35戶,你們幾個人分25戶??...
阿到最後乾脆賣一賣好了...阿靠杯,你這跟你搞一間建設公司有啥兩樣...XD
3.管理.
我爸和一堆教授合開的科技公司,就是被掏空.
企業管理有一個基本觀念,只要財務長和執行長串起來,就可以掏空一間公司.
當你走入企業管理和財務算帳的世界後,你就知道其中有太多手腳可以動.
而你要蓋房子,你裡面資金少說上千萬.
如果你在含上貸款,我看可能會有快一億的資金在流動.
除非你找的人身價幾億,他不會為了這些錢去逃亡.
不然你隨便找個只是年薪百萬的好了,告訴你,他看到那些錢會動歪腦筋的機率太高了.
他A個3000萬跑到國外去就好,放棄他在台灣的一切.
我告訴你會有不少人願意幹,不要以為他是甚麼台積電工程師不會為了3000萬跑路...
而你要找身價上億的人當你的執行長??..
你誰阿,你是有幾十億給他們玩嗎..XD
阿靠杯你有幾十億,到時後他又掏空幾十億跑掉...XD
so...到頭來你還是必須嚴格控管你的企業組織,並且嚴格做好監控系統.
....買個房子你確定你要這樣搞...XD
集資其實並不是太困難的事情,對某些特質的人而言.
最重要的是,後面的管理和信任問題.
另外人多就嘴雜...
真正有效率的系統,就是獨裁者威權體制...
這我在大學社團非常非常宇宙無敵的深刻感受過.
(我大學的夥伴,是一個企業管理超強的人,
沒辦法人家家裡就是開公司的,從小有教,並且人家是女的,我身邊都是出女強人??.
我們合創一個社團,第二年就擠入全校評比前三名...活動一大堆,曝光率超高.
甚至像啥台大學生爬山募款被罵??..
我們隨便辦一個營隊募款都是六位數,辦完都還有賺很多錢.
and...他是萬年社長,其他幹部是誰不重要,靠他一個就夠了,期他只是打工仔)
幹你娘,當時有一個同樣主題的外校社團,我有參予支援.
要辦一場營隊,10個人開會5個小時,講一堆543的(很多時後都再內鬥講別人壞話).
結論?...下次繼續開會.
辦一個活動要開10次會以上,50個小時.
最後辦出來的活動,零零落落.
同樣的活動,強力社長,開會兩次,全都只是下命令,你去幹嘛你去去幹嘛你去幹嘛.
不討論不接受意見不理會任何人的建議.你不爽,請走人,不缺你這個社員...XD
總共"計畫"大概只要花社長一個人大約3~5個小時去盤整....
辦起來效果非常好....
甚至後來像我,偷學了他的技巧.用在我自己的社團裡..
我可以今天中午一個心血來潮,下午立刻送企劃書給學校請經費.
(通常我門電腦裡都有基本格式,企劃書拿來我打字快,20分鐘就打好了10頁的企業書)
明天就把20個人帶出去浮潛,吃海產....(找人吃喝玩樂很簡單)
名意是海邊救生訓練營,講師是我自己(有救生照),拍照存證.文件備齊.還有課程資料.
(餐廳叫他開收據不打日期)
然後再偷改日期....XD
最後...拿到補助金費,我在去發還給20個同學...大家出遊玩免費的爽翻了.
(雖然說錢很小,其實如果我A起來,也不會有任何人發現.不過那時後我還不是商人命..XD
如果今天我要搞,我一定弄成"校際"..來個甚麼5校聯合,這樣就可以要到更多錢.
名號能做多大做多大,這世界是很虛假的...
然後你只要多找一兩個外校朋友來參加+你去他們學校貼兩張廣告單,就是校際了
而今天社會其實也一樣...XD)
一般社團辦一個訓練營,還在那邊開會計畫兩個月,靠杯,浪費生命....=.=
而回到你今天要搞集資蓋房子....
你要嘛就一個人超強,所有人都不要有意見,乖乖把錢交給那個人做.
然後還要那個人不貪汙不惡性捲款淺逃...並且願意忙東忙西而沒多賺多少錢.
不然歐...你看,光兩三個人集資炒房都一堆人在鬧翻.
你要找六七八九個人集資蓋房子,一蓋一兩年...
加上你辦貸款要找單保,找土地買土地,請建築師請照,找營造公私蓋...
我覺得齁,我再賭100碗阿婆冰,你只要找超過10個人,妳們一定會內鬥然後有人退出...
到時後看妳們蓋到一半,有人撤股,妳們怎樣收尾...XD
so....你要找一群人...你的管理和合作問題,會非常之嚴重的麻煩.
這也是為啥我自己的公司不開放別人入股一樣...
太麻煩了....我們自己人爽爽炒爽爽賺就好.
4.利益分配.
分配利益是最困難的事情.
高雄大林埔遷村,就是卡在利益分配問題上面.
林杯邊間,我要配雙車庫別墅,他不是邊間,給他巷子裡的.
林杯1樓拉,我要換高樓層然後坪數要1換1.3...
林杯5+6,林杯要比照1樓.
幹,你給他1:1.3...阿我們2F的哩??
so...你湊一群人蓋了一堆房子,你到時後怎樣分配??
抽籤媽...XD....抽籤永遠都是打架的開始,你確定不會有人抽到大樓2F不惱羞的媽.
到頭來又是把物件賣掉大家分錢??
還是用甚麼認購機制,還是用甚麼標會機制OOXX....
到時後應該又要打架了...
所以,你最後要分配房子做了結,還是非常困難的.因為這不是量化的東西...
so...如果你要真的運行這個系統.並不是不行,也不是說你辦不到...
但...你要..
1.有制度管理,並且有強力的領導人.
2.你要先打底把銀行信用做出來.
3.你要有本事壓低成本.
4.做好每個人的需求分配.
但是靠背....你花這麼多心力,去把這個組織搞出來.
(你搞的出來,你覺對是個將材...你去公司上班太浪費了,自己當老闆比較實在)
你確定你不繼續營運當建商媽....XD
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詐騙集團 : 股東的錢才是世界上最好A的..
※ 編輯: ceca (1.172.241.253), 06/26/2015 18:28:46
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人家在自己家的公司/工廠上班中.
粉忙的,我也很久沒看到他了...
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太陰獨座....不過十年大限走紫破,並且紫微入廟,破軍旺...@@a
不過我天宅宮有天相,財帛宮天機...
注定就是要炒房的...這我也沒辦法(攤手~~
※ 編輯: ceca (1.172.241.253), 06/26/2015 22:06:33
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你夫妻宮是什麼??
難道我門是失散多年的,同年同月同日同時生的同醫院隔壁保溫箱鄰居媽??
※ 編輯: ceca (1.172.241.253), 06/26/2015 22:20:04
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靠杯真的是保溫箱鄰居..卯時生的齁..
22~31,天型地捷對面有陀螺....人生最悲慘的10年...XD
另外,機月同梁格被一顆壞星破了,有點賭爛...
※ 編輯: ceca (1.172.241.253), 06/26/2015 22:33:27
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!!.....
有大師,快拜~~~~~
責任重大是因為政府抽外商35%..
害我公司要急轉彎,弄一間台灣公司,然後用境外控股.
真是太生氣了.
我非常可以理解麥當勞出走的主因..
過不久應該會有更多外商企業開始靠背,例如那些銀行之類的.
※ 編輯: ceca (1.172.241.253), 06/27/2015 16:50:34
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