Re: [問題] 台北學生套房能不能投資？

看板home-sale作者landagent (帥過頭)時間9年前 (2014/08/20 01:58)推噓32(32推 0噓 33→)

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可以跟你這朋友保持連絡，這意思是投資房地產，這朋友完全錯誤。有很多名嘴說了一些看來很有道理的話，實務上是完全錯誤，也沒有人愿意去更正這些觀念別買房地產的書籍，這些寫書的人大多沒有買賣過十間以上，他們只是寫出合情合理的道理來，當然看來有道理，只是看起來是而已，真的買過很多間房子的投資客，還沒有人寫過房地產的書。有些人寫書只是討好未來的買方，這當然無法用書來追求房地產的買賣。要看書不如在這一討論區，逐條一一的看討論，至少，正反雙方都有。以下是一般人之錯誤的觀念 1.凶宅問鄰居，問警察．問管理員，問里長，聽來有道理，但是，我確定上面四種人完全不會說。別問了。 2.學區的子租給學生，這絕對錯誤的作法因為，學生比較窮，一般而言，外縣市的學生，租金3000-6000居多。再多也很難，我在92年時，改裝了一間公寓，位在安坑的景文技術大學最靠近學校的公寓，就地點而言，天下無敵。全新裝潢，我要租8000 但是，學生最多出價到7000元，或是他們租雅房3000，舊套房5000。我能租給社會青年，他們是一對情人，一人才出4000元，負擔比學生少很多，單身的社會青年一般租雅房或頂樓，約5000-6000居多，結婚的人就算沒小孩，他們會租兩房，各有各的族群。以上，我在學校邊不租給學生，我又何必在學校邊改裝套房。而且，各位請注意，學校旁邊的房價是低價的保證，(台大師大另有因素，是因為地點超好，就算台大搬走了，房價也是不跌。) 各位請注意，房客千萬不要是學生，髒亂不守秩序，亂退租，大聲喧嘩。也是學生。結論：買房子，買在學校旁邊是笨蛋的行為． 3.在房價漲了一倍的地點，公寓改套房，這是笨蛋的行為，與自已的錢過不去的行為。民國92年到95年間，在大台北地區，公寓改套房是正確的，之後就不正確了。現在還有人要公寓改套房，我只能說，這些人之前沒有作過公寓改套房；真的作過公寓改套房，今天就不會再提起公寓改套房的事情了。公寓改套房，就要長期出租，然後賣掉也要賺到錢。 1.公寓改套房，你再賣時，買方貸款比較低。 2.公寓改套房，絕對不會再改回來了，再二十年也是買來出租，再改回來，不如買沒有改裝的一般房子，這筆錢得從房價扣除，賣方當然不肯。所以，永遠不會改回來。所以，再換幾手也是投資客，房子改久了，敗像產生，後面的投資客接手很難。你很難賣的掉，除非你虧錢賣給他，讓買方重新裝潢，維持投報率。 3.台北市的預售屋投報率約0.7%，正常房子約1.5%，改裝後約4%。銀行利息2%，你自已管理後才增加2%，不如放銀行收定存來的省事． 4.請記的，民國92年之前，改裝後的投報率約10%-18%之間。而且，轉手超級之快。因為，加價賣之後，別人也有10%，現在你加價賣，別人接手只有3%-4%之間。除非很特別，否則你賣不掉。錢在房地產有其他更好的管道追求投報率，在大台北地區，公寓改套房的時間點已經一去不再回頭了。帥過頭 ※ 引述《wuwu950891 (與你同在)》之銘言： : 有朋友找我合資，買下這間古亭捷運站附近這間頂樓加蓋的公寓 : http://buy.housefun.com.tw/buy/house/1276348/ : 想改裝成專業飯店式管理的租屋服務，租給附近的大學生 : 類似這樣：http://rent.housefun.com.tw/rent/house/729691/ : 目前開價是2880萬，我們想殺到2300萬(八折) : 跟銀行貸款7成，五人合資湊1000萬(付頭期和裝潢費等雜支) : 以目前現在的６房３廳２衛，重新整理隔成７房２廳後出租 : 每間租金１萬５，全部出租月收約１０．５萬 : 房貸以永慶房仲網房貸試算月付一個月約9萬 : http://www.yungching.com.tw/ca/CA040401.asp#CA0404Result : 每個月賺二萬一年後大家再來分營收 : 各位覺得可行嗎，投報率要多高才值得投資? -- ◤▂◥ ▃▂ 林背真 ◢ ▏ ┌─┐ ▌▁ ▁▏跟我這樣買 ▋- -▏　　的 ▋▃▃◤▁▅◢ \ │┌┤ 出生前→◥▇ \ ▎ 就對了 ▆\ ▌ 　　　　 ▌▃▃▎▎ ▌ ┐┌──┐ ▊＼︻▍ 出生後→ ▏ ▼▄▃ ▌▄▄ ▌ / │┌┐│ ▁▂▎◢ ▃◥ ▎ ◢▆▇ ▅▅▅ ▆ └-┴└┘┴ ▼ ◢▃▃ ◣▂ FB：http://ppt.cc/hT7y 豆頁 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.147.18.51 ※ 文章網址: http://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1408471086.A.C0E.html

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