Re: [問題] 請教建商提出的合建條件

看板home-sale作者ae時間10年前 (2013/11/04 19:31)推噓0(0推 0噓 11→)

留言11則, 3人參與討論串5/6 (看更多)

這篇跟我認知的事情有點出入提出來討論一下還請板上高手指教 ※ 引述《unclefucka (你媽超胖,故地軸偏角23度)》之銘言： : ※ 引述《paraparapa (可憐的哈士奇)》之銘言： : : 各位好家裡的房子在大安區, 捷運站附近, 也因此有建商找上來談合建 : 捷運站附近是怎附近， 300 m內、 500m內不同 : : 土地面積總共有4個地號共517平方公尺(156.39坪), 目前共住了16戶 : : 建商擁有其中1個地號306平方公尺 : 賤傷地板比率已有6成~ : 之所以加妳，是為了湊面積搞優惠 : 但就剩餘的土地來說，共有211平方公尺 : 你家有30，算是1/6，以整體來說，也有超過1/20 : 大地主還只有這種狀況，那其他的不就壓死了? : 別當壞榜樣阿~ : : 我們家是4樓公寓, 土地持份是30平方公尺(9.08坪) : : 建商說我們的建物權狀面積是25.64坪, 然後合建後可以分到的建物面積是25.06坪 : 不過妳家容積已用完也是真的，282% 25.64坪應該是包含陽台面積但陽台並不算容積 (除非超出規定吃容積的陽台) 所以原po家容積應該不到282% 一般來說以前的公寓是建蔽率*樓層算容積所以原po家的原容積是住宅區建蔽率60%*4樓=240%容積跟現在住三容積225%比起來的確是把容積用完了所以若無任何獎勵蓋房子怎麼蓋室內都會比現在小 (約93%) : 所以拿的比率比人家低點合理 : 但目前這樣子是幾乎沒有把都更的好處給你們.... 其實要先釐清他們是否有進行都更 : : 他們說他們算給我們的容積約有69%, 說對我們非常優惠, 他是這樣算的: : : 9.08 * 2.25 * 1.778 * 69% = 25.06(坪) : : 2.25是住三的容積率225%, 1.778是他們蓋房子的經驗公式?(完全不懂是否合理) : 他們是因為面積不足所以才要找你們，你們條件不見得比他們差 : 屋齡達30年以上且土地面積在500平方公尺以上之建築基地，只要符合停車內部 : 化、留設騎樓、建物耐震達法定標準1.25倍等規定，並經都市設計審議通過，申請 : 可免都市更新審議程序，送件至市府審議通過只需3個月且有上限20%容積獎勵。你提的這個條件是今年9/24台北市政府的提案還未修法通過預計是年底上路但是否會有折扣則未知 (郝龍斌的老舊公寓專案跟台北好好看都大打折扣這次法案有張金鄂協助也許狀況會好一點) 而且以他們基地面積僅能適用「老屋重建」方式即原容或1.15倍法定容積也就是說都更容積獎勵為6%~15% : 而基本上，真要說 "公式" 有很多公式啊! : 9.08 x 2.25 x 1.3 (公設) x 1.65 (捷運) x 0.60 = 26.29 : 這也是公式阿~ : 若捷運內都沒辦法搞到多69%的容積獎勵，學人搞啥都更? 洗洗睡啦，鄉下人~ 捷運附近的確在都更上有加分但以原po的個案適用新法容積獎勵上限是15% 母法或台北市舊法容積獎勵上限是50% 所以我不太懂69%的容積獎勵是怎麼算的？我猜測是原始公式設計是把附屬建物、容積獎勵還有登記規則合併計算這樣可以知道在還未加計公設前建物的銷坪數字 (但盲點是無法直覺看出實坪跟虛坪) 應該是站在銷售消費者端試算的值應該跟都更獎勵值沒有什麼關係 : 若他們這樣大方，可以給上69%，那就是 30.23坪 : 換算下來....... : 30.23 / 25.64 = 1.18倍，划不划算? 這得比較一下~ : 由於你家已用完容積，所以分到權狀的1.18倍，若還原一下成225% : 相當於 1.18 x 2.82 / 2.25 = 1.478 : 對其他容積用的剛好的居民，若建商提出相當於此的條件，在台北市算不錯了 : : 他們說這25.06坪是包含公設的, 然後車位會另外算?(這部分完全搞不懂) : : 可是車位依照土地持分來分, 我們只能分到0.9個車位, 如果要完整的車位要找補 : : 另外有租屋補助每個月 25.64 * 800 = 約2萬元 : : 然後希望我們一個月內決定, 不然他們打算不管我們就自己建了 : : 想請教各位建商開的條件合理嗎? : 我覺得，乾脆和他們說 : 你只有小小的願望，基本上你家地皮是30平方公尺， 5.8% : 不如你家不要分房，等他們全建好，豪宅了 : 517 * 2.25 * 1.778 * 0.3025 = 672 (坪) -- 他們的算法唷 : 公設灌水再加個好歹15%，就是 772 (坪) 1.778其實已經包含公設了 : 以大安區來說，若蓋豪宅，現在一坪開個85萬不過份，那就是 6.56億 : 你家只要和她要4%，拿個2650萬好了........ (2650/30.23 = 87萬阿~) : 當然，賣越多你家就也可憐兮兮的，得分多一點... 重新計算一下 672坪 * 85萬 = 5.7億 5.7億 * 0.04% = 2280萬但原po現在可分 26.05坪 * 85萬 = 2,130萬 2,130萬 + 車位180萬 + 2年租金48萬 =2,358萬這樣不一定吃虧但分房子會承擔房子跌價的風險原po若不想負擔風險的確可以跟建商談拿錢走人 : : 我明瞭建商一定是要有賺才肯建, 只希望不要不合理 : : 另外我感覺資訊不透明不對等的狀況很嚴重, 還有哪些資訊是我必須要問的? : : 以及是否有甚麼需要注意的事項? 在此先謝過各位了, 感激不盡 : 1. 她們要靠你們才有得好快速通關拿容移面積變大爲了容移快速通關？這個我真的就不懂了一般面積變大希望能用較便宜的公設用地但下限也是1000M 而且會有都審砍虛坪跟審查延宕的風險 : 2. 你家土地的獎勵容積沒這樣低台北市小基地除了都更海砂輻射震災還有什麼名目可以拿容獎呢？ : 3. 乾脆權利變換分錢就好了，蓋豪宅賺比較多，大家各退一步... : 4. 300平方公尺自蓋? 請便~ 慢走不送，看總共要賣誰賣多少錢 : 然後你家也可以自己搞，反正面積差不了多少 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 27.241.59.174 ※ 編輯: ae 來自: 27.241.59.174 (11/04 19:51)

→

hsupohan

11/05 00:57, , 1^F

11/05 00:57, 1^F

→

hsupohan

11/05 00:58, , 2^F

11/05 00:58, 2^F

→

unclefucka

11/05 12:49, , 3^F

11/05 12:49, 3^F