Re: [問題] 請教建商提出的合建條件

看板home-sale作者時間11年前 (2013/11/04 03:16), 編輯推噓2(205)
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※ 引述《paraparapa (可憐的哈士奇)》之銘言: : 各位好 家裡的房子在大安區, 捷運站附近, 也因此有建商找上來談合建 : 土地面積總共有4個地號共517平方公尺(156.39坪), 目前共住了16戶 : 建商擁有其中1個地號306平方公尺 : 我們家是4樓公寓, 土地持份是30平方公尺(9.08坪) : 建商說我們的建物權狀面積是25.64坪, 然後合建後可以分到的建物面積是25.06坪 : 他們說他們算給我們的容積約有69%, 說對我們非常優惠, 他是這樣算的: : 9.08 * 2.25 * 1.778 * 69% = 25.06(坪) 土地 容積率 銷坪比 分配比 : 2.25是住三的容積率225%, 1.778是他們蓋房子的經驗公式?(完全不懂是否合理) 容積坪簡單來說 就是政府規定一坪土地可以蓋多少的建物面積 而所謂銷坪比就是一坪"容積坪"換算成"銷售坪數"的比例 因為一棟建築物有許多面積是不算在容積坪裡 像樓電梯間、屋突、機房、雨遮、陽台、牆中心到外皮...等 (但各有限制,不可能無限大) 舉你們家的例子來說 9.08 * 2.25 = 20.43坪 容積坪 20.43坪 * 1.778 = 36.32坪 這是預估將來可以登記成權狀 也就是可以賣錢的坪數 而69%就是建商分給你們的比例 36.32坪 * 69% = 25.06 坪 一般這個比例建商會用房價去抓 反算自己的成本 若有賺就值得作 假設100萬/坪的房價 建商分得31萬/坪 成本約16~22萬/坪 ← 銷坪,非營建坪單價 (營建坪單價為銷坪單價再除以1.1~1.2) 也就是你們這戶建商的利潤約 (36.32坪 * 31% * 100萬)-(36.32坪 * 16~22萬) = 326.88~544.8萬 (此為舉例說明 請自行帶入實際情況) : 他們說這25.06坪是包含公設的, 然後車位會另外算?(這部分完全搞不懂) : 可是車位依照土地持分來分, 我們只能分到0.9個車位, 如果要完整的車位要找補 這停車位應該是機械的才能分到0.9位 : 另外有租屋補助每個月 25.64 * 800 = 約2萬元 聽起來合理 因為台北市租金目前的確不高 另外 可注意租金補貼的期限 請建商補貼至"交屋"而非"建照取得" 因為這兩個時間可差至2~6個月 : 然後希望我們一個月內決定, 不然他們打算不管我們就自己建了 : 想請教各位建商開的條件合理嗎? : 我明瞭建商一定是要有賺才肯建, 只希望不要不合 : 另外我感覺資訊不透明不對等的狀況很嚴重, 還有哪些資訊是我必須要問的? : 以及是否有甚麼需要注意的事項? 在此先謝過各位了, 感激不盡 其他注意事項一時很難講清楚 像是有無信託、建材表、綁約期限、稅金分算、地主自付部份(ex瓦斯管)、銷售方式..等 建議是合約看清楚 不懂就問 務必每一條都要理解 而關於利益你還可以問 是否有容積移轉 (建商花錢買容積移入 但因會消減地主土地持分 所以一般可分8~12%) 是否有容積獎勵 (政府看條件送的 但你們這個案子除非海砂、輻射、震災 一般很難有) 合約是否有綁都更 (基地面積剛剛好在及格邊緣 要看有沒有符合都更的條件 旁邊建築完成及空地比等) 分配坪數是否浮動 (理論上是,因為審查越來越嚴 銷坪比不一定能作到1.778) 以上 希望能幫助到你 --- 以下純個人想法 老公寓能合建好棒阿 恭喜恭喜~~ XDDD -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 27.240.55.208 ※ 編輯: ae 來自: 27.240.55.208 (11/04 03:24) ※ 編輯: ae 來自: 27.240.55.208 (11/04 04:28)

11/04 12:12, , 1F
如果是都更那條件算普通,之前我們有人來開室內一坪換一坪+
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平車位,但我們基地還差一點才到500平方米,結果還是推不動
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如果加上你們才會過500平方米 那他條件應該要好一點
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11/04 16:13, , 4F
照這個觀點 1.778就完全沒有包含容積獎勵值 然後0.9...
11/04 16:13, 4F

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一樓S大,每個個案性質不同,適用你的不一定適用別人
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商四跟住三的容積就差了3.55倍,若你是商四3樓公寓
11/04 19:34, 6F

11/04 19:36, , 7F
那我會說你被騙很大XDD
11/04 19:36, 7F
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