※ 引述《paraparapa (可憐的哈士奇)》之銘言：
: 各位好 家裡的房子在大安區, 捷運站附近, 也因此有建商找上來談合建
: 土地面積總共有4個地號共517平方公尺(156.39坪), 目前共住了16戶
: 建商擁有其中1個地號306平方公尺
: 我們家是4樓公寓, 土地持份是30平方公尺(9.08坪)
: 建商說我們的建物權狀面積是25.64坪, 然後合建後可以分到的建物面積是25.06坪
: 他們說他們算給我們的容積約有69%, 說對我們非常優惠, 他是這樣算的:
: 9.08 * 2.25 * 1.778 * 69% = 25.06(坪)
土地 容積率 銷坪比 分配比
: 2.25是住三的容積率225%, 1.778是他們蓋房子的經驗公式?(完全不懂是否合理)
容積坪簡單來說 就是政府規定一坪土地可以蓋多少的建物面積
而所謂銷坪比就是一坪"容積坪"換算成"銷售坪數"的比例
因為一棟建築物有許多面積是不算在容積坪裡
像樓電梯間、屋突、機房、雨遮、陽台、牆中心到外皮...等
(但各有限制，不可能無限大)
舉你們家的例子來說
9.08 * 2.25 = 20.43坪 容積坪
20.43坪 * 1.778 = 36.32坪 這是預估將來可以登記成權狀 也就是可以賣錢的坪數
而69%就是建商分給你們的比例
36.32坪 * 69% = 25.06 坪
一般這個比例建商會用房價去抓 反算自己的成本
若有賺就值得作
假設100萬/坪的房價 建商分得31萬/坪
成本約16~22萬/坪 ← 銷坪，非營建坪單價 (營建坪單價為銷坪單價再除以1.1~1.2)
也就是你們這戶建商的利潤約
(36.32坪 * 31% * 100萬)-(36.32坪 * 16~22萬) = 326.88~544.8萬
(此為舉例說明 請自行帶入實際情況)
: 他們說這25.06坪是包含公設的, 然後車位會另外算?(這部分完全搞不懂)
: 可是車位依照土地持分來分, 我們只能分到0.9個車位, 如果要完整的車位要找補
這停車位應該是機械的才能分到0.9位
: 另外有租屋補助每個月 25.64 * 800 = 約2萬元
聽起來合理 因為台北市租金目前的確不高
另外 可注意租金補貼的期限
請建商補貼至"交屋"而非"建照取得"
因為這兩個時間可差至2~6個月
: 然後希望我們一個月內決定, 不然他們打算不管我們就自己建了
: 想請教各位建商開的條件合理嗎?
: 我明瞭建商一定是要有賺才肯建, 只希望不要不合
: 另外我感覺資訊不透明不對等的狀況很嚴重, 還有哪些資訊是我必須要問的?
: 以及是否有甚麼需要注意的事項? 在此先謝過各位了, 感激不盡
其他注意事項一時很難講清楚
像是有無信託、建材表、綁約期限、稅金分算、地主自付部份(ex瓦斯管)、銷售方式..等
建議是合約看清楚 不懂就問
務必每一條都要理解
而關於利益你還可以問
是否有容積移轉
(建商花錢買容積移入 但因會消減地主土地持分 所以一般可分8~12%)
是否有容積獎勵
(政府看條件送的 但你們這個案子除非海砂、輻射、震災 一般很難有)
合約是否有綁都更
(基地面積剛剛好在及格邊緣 要看有沒有符合都更的條件 旁邊建築完成及空地比等)
分配坪數是否浮動
(理論上是，因為審查越來越嚴 銷坪比不一定能作到1.778)
以上 希望能幫助到你
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以下純個人想法
老公寓能合建好棒阿
恭喜恭喜~~
XDDD
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 27.240.55.208
※ 編輯: ae 來自: 27.240.55.208 (11/04 03:24)
※ 編輯: ae 來自: 27.240.55.208 (11/04 04:28)
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