[心得] 黃金與房地產

看板home-sale作者 (天氣好)時間11年前 (2013/06/28 21:57), 編輯推噓24(24推 0噓 46→)
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最下面有我在2009/5/28所post的一篇比較看多的文章。 這幾年號稱保值的黃金與房地產， 但是最近黃金大跌(1800->1200)，房地產會跟著狂跌嗎？ 我想是不會，但是已經到了高原期，慢慢漲不大上去。 這幾年房地產的漲跟抗通膨根本無關， 只是資金需求湧向房地產而已，房地產變成一種投資與投機的商品。 而且房地產若是開始緩跌，最先出場的不會是建商， 因為若是經歷過民國80年那次房地產崩盤的建商都會稍稍謹慎一點點， 加上這4,5年真的賺翻了，因此只要不要繼續高價拿地， 建商垮的速度絕對比部分高槓桿的首購族慢， 為什麼我說部分高槓桿的首購族呢？ 因為這幾年的大漲，加上第二波嬰兒潮來到結婚購屋的年紀， 使得部分其實首購族去購買超過自己經濟可以負擔的房子， 甚至除了房貸外也動用信貸去買。 隨著房價繼續攀升，推出來比較好賣的坪數越來越小，代表追價的能量就這樣而已。 另一方面全省幾乎80%的地方房地產都漲了不少，很多阿貓阿狗的地段都跟著雞犬升天， 這種狀況就像股市漲完權值股後，小型股也跟著活踫亂跳起來， 雖然不見得是崩盤的前兆，但是離高原期不遠甚至已經是高原期了。 那什麼時候會開始緩跌呢？Nobody knows. 只能說進場前請衡量自己的經濟狀況，不要過分槓桿。 而如果是要自住的人，要有買了後會緩跌的心理準備，能接受就好。 (雙薪如果年收入150萬的，買個600~800萬的小窩，跌個20%倒也還好) ================== 作者 sunplus (天氣好) 看板 home-sale 標題 Re: 各年齡人口數 時間 Thu May 28 15:40:26 2009 ※ 引述《sunplus (天氣好)》之銘言： : 看到精采的推文， : 也想來表達一下我的意見， : 我認為台北的房市10年內都不大會大跌。 : 甚至會被炒作到很離譜的價格， : 但是10年後15年後一定很慘。 : 十年內會不大跌的理由 : 1. 出生率高的世代現在約25~40歲， : 對屋子的需求蠻高的，只要跌個5%~10%，就會認為是天賜的恩惠 : 卻沒想過這五年漲了30%有吧。 : 2. 中南部就業機會變少， : 以往中南部的加工區沒落，高雄那一帶的重工業外移。 : 使得大量人口往北部謀職。(我是南部人) : 3. 政府為了維持經濟，基本上無法讓實際經濟好轉， : 只能消極的用一些措施，促進金融市場繁榮，如股市房市。 : 4. 建商風險成本低廉，部分銀行甚至願意貸款給建商好地段的產品50%價格的資金， : 我想這幾乎是他們的成本了吧！取得低廉的資金，因此不願意用少賺的價錢出售。 : 5. 沒有更好的投資標的，而這次房價的確也沒有重跌， : 更加深中產階級買屋保值的想法。 : 10年後15年後會跌的理由 : 1. 出生率降低 : 除了年輕人口變少外，很多生N個的甚至是弱勢家庭的， : 因此未來年輕人的實際購買力不若以往。 : 2. 實質薪資降低(但是大安區，我個人認為仍是不會跌的，因為M型社會) : 銀行金飯碗不再，電子業高所得不再， : 各行各業不如以往。 : 好笑的是很多地產業拿台灣跟香港比， : 1.香港虛坪比有這麼高嗎 : 2.香港金融業領的pay，比台灣金融業高太多太多了 : 3. 金融資產可能面臨泡沫化的情況，當初美國走出網路泡沫化的窘境， : 部分是靠吹泡泡出來的，或者地產泡泡，以及衍生性商品泡泡。 : 台北市以及台北縣永和板橋新店，這5年房市大漲， : 但是金融海嘯卻沒有跟著修正20%以上， : 有些建案現在的價錢甚至是2007,2008的價錢， : 而資金持續來炒這個題材，房價一直升高，貸款成數維持80%來算， : 假設原本板橋江子翠捷運走路5~10分鐘 : 10年屋，虛坪35坪，合理價格為875。(25萬/坪) : 倘若被炒作到35萬/坪 1225萬 可以貸款到980萬。 : 屆時崩盤時候，可能只能賣到750，因此馬上有呆帳200萬。 : (有聽到朋友的親戚在美國的例子類似如此，他房子當初價值約50萬美元，炒到100 萬 : 然後銀行來問他要不要借錢去投資，他借了70萬美金去投資， : 標地包含保守與積極皆有，誰曉得花旗AIG股價會變成這樣) : 4. 十年後台灣對大陸人的吸引力還勝多少， : N年前，港星對來台灣人來說都是香的，什麼人來大家都是追著跑， : 現在又如何呢？ : 那時候還有還有大牌明星，像周杰倫,Jolin這樣對大陸人深深有影響力嗎？ : 就算還算新鮮，來觀光等於買台北房嗎？ -- -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 122.118.102.115
推
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已經在跌了~第一手消息~
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推
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樓上四個月前就喊已經在跌了
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推
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房地產變動的速度比想像中的要快 建商就是倒在房子蓋不
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出來上面
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推
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有趣的就是: 大家都知道這是泡沫，但沒人知道什麼時候會破
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唯一能確定的: 真的破的時候...應該是蠻刺激的
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推
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不用想太多 跌的時候是無預期中發生 而且大多散戶被套
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多空已經沒蝦咪重要了 多頭炒到失去危機意識 空頭只能被人
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酸到爆 這個版只教你如何炒房 沒教你如何降低風險 無所謂
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推
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死道友又不是死貧道 多軍酸空軍看人家賺錢眼紅 很好笑
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不過也好 沒這些多軍 就沒人去套在高點 去吧去吧 祝大賺
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依我看板上喊空的人數 應該至少還會漲兩年
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不是會先小漲50%再怒跌20%嗎？
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推
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房地產大多頭 全面井噴^^
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等到看空十年的也跳進去 那就差不多了 現在大概看空五年
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還有4,5年長的空間 但我比較保守 大概兩年一定長
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T大哪天您看多了 記得要趕快po一篇 我就會考慮要步要
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要出場^^
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大家快來買喔 壓身家全下喔 越慢買越來越貴喔!
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推
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我手上有 最近逢低買 黑黑 大家一起賺錢 我有設定價位
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推
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我強烈看多，台北即將上看一坪千萬，大家快搶
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太高就不下手 目前是有比之前好議價 大家被QE嚇到 ㄎㄎ
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阿鼻你不要跟我搶 這樣我要買兩千萬 媽的 明天糾團搶房
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這板要學CR大乎多乎空才好玩 支持哪一邊只是被攻擊而已
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推
06/28 22:28, , 25F
看空就是跟馬英九做對 我不是酸我是認真的說 所以在漲2年
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等到選舉結果出爐再準備跑都來得急
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房地產不是說跑就跑，呵呵
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推
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沒事幹嘛跟馬作對？ 2016前看多 2016後再說
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嗯 小馬總統幹得非常好 大家過得都非常開心
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推
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QE的影響是比較長期的..馬總統會hold住整個場面..
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推
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黃金是給老美殺下來再買一票回去的阿..
06/28 23:33, 31F
推
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胡立陽有一篇「QE退場四部曲」，我覺得可以看看。
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06/29 00:02, , 33F
跌個20%可能就把頭期款跌光了耶，哪有還好@@"
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推
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等賣掉雲林一間公寓就可以移民到美國過一輩子再來說泡沫
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魯蛇老是在喊崩~如果還是689 沒房住應該的啦 投馬還真以
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房價會掉喔 你這一生是你那一票害自己 別怨
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推
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樓上你的意思是,有房的就該投馬嗎.
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難怪馬冏怎樣冏都會上..XD..有房的比無房的多耶.
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不是 馬在選前火速通過奢侈稅 別傻了 馬是權貴象徵 演演戲
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就當真 怪誰? 這國家就剩房地產 有一天會跌沒錯 但不是
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馬還在位的時後 有房地再等一等 最後一波拉高出貨快來了
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打房這麼簡單 但你只會聽政府再說 打房不容易要小心
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這樣你還看空 我也沒辦法了 魯蛇你不當 誰當
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奢侈稅是經過立法院立法通過的。馬總統不是想做什麼就能做什
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麼的。
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房市也是一樣漲漲跌跌的..只是有央行管控下,反而是泡沬不
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滅的保證.或是說下跌的剎車.不然這麼高漲的房價,碰都不敢碰
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...現在大家對政府還真有信心 比當年的日本美國西班牙還要有
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信心 看的出來政府是想要撐住泡沫緩著陸啦 不過看全台這種飆
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漲速度 所謂政府撐得住大概快變自我催眠了 尤其匯率利率的鑰
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匙還在別人手上的時候~ 就看有信心的投資客有錢人能撐多久
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高官一堆房 是要怎麼跌 現在7年級6年級正是買房時
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台北就無房可買啊 看看蘆洲三重 好房根本沒幾間
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不過台北之外就不敢保證了 呵呵
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就連台北市空屋率都有8%左右 哪是啥無房可買 不過就是持有成
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本低拉抬價錢囤著 看那誇張的房價租金比和可憐的投報率 將來
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成本反轉也一樣有機會被倒貨下跌
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幾乎不可能跌回去了，別想了
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當年東京也是這麼想的 結果風暴一來反而跌的最重...
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當然都是事後諸葛 只是泡沫危機一來幾乎是全區絞殺無一倖免
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推
06/29 13:57, , 61F
要是政府想hold就能hold，人類歷史上就沒有破掉的泡沫
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推
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很多人以為跌了財團 高官會錯哩等 所以不會崩 剛好相反
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雖然財團高官賺到打嗝了 但總有無力追價的一天 這時他們就
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撤出資金 他們比自住客還想要崩盤 跳樓的只會是貸款自住客
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為啥量縮價漲? 就是大家都賺飽飽了 我就掛高賣 賣不掉我送
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小孩 什麼利率 奢侈稅 居住正義都不甘我的事
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當然會跌 等到大戶財團脫手給散戶 就是崩盤的開始
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現在正累積能量 成交量縮價卻漲 是不健康的房市
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財團不是白癡 政府當然會幫忙解套
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06/30 11:13, , 70F
台灣不一樣 井噴無誤 魯蛇們哭哭
06/30 11:13, 70F
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