Re: [心得] 覺得千萬不要去買淡水

看板home-sale作者midas82539 (喵)時間11年前 (2013/03/05 00:27)推噓16(16推 0噓 41→)

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如果要把房價做一個約略的分類的話，我個人是把它簡化成一個公式：房價 = 土地價值 + 基礎建設補助 + 房屋價值土地價值：地點、距離工作中心之遠近(通勤時間) 基礎建設：該區涵蓋的公共資源(圖書館、教育設施、運動中心)、交通建設房屋價值：房屋屋齡、坪數、公設比以淡水來說，他的致命傷還是在土地價值上。第一，聯外交通太少，只有一條。而且地處邊陲，你說有捷運但紅線拉到士林也要30分鐘更不用說中正區至少要50分。淡北道路的願景只要無法解決新北和北市矛盾以及淡水區和紅樹林、竹圍區居民的矛盾，他成真的機率比輕軌還要低。我舉個例子好了，我工作要到新莊的話，我的最佳路線是登輝大道→中正東路 →關渡橋→龍米路→台64 實務上我花最多時間的就是在登輝大道下經過紅樹林和竹圍那段，通勤必塞能花半小時殺過就已經是神速了。上關渡橋會接受到北投區匯流車潮有時也會塞這股車潮到蘆洲成蘆大橋是最塞的，因為64沒有測速照相大家會選擇去那然後上64後時速才會開始變快....15分就可以到工作目的地。大家都覺得很塞都想要有解套方法。但淡海大橋的費用太高淪為每四年才會浮現的橋淡北是比較實惠的方法，但問題就是他最大的好處，輸通紅樹林和竹圍的交通量在假日反而會變成壞處，對淡水來說會造就更多車潮到淡水區，會更塞。這是淡水區議員、農會、房仲業大推，但在地區民卻不全買帳的原因。此外才是高架橋破壞建案景觀、紅樹林環境破壞...等枝節問題。對台北市來說，淡北只是把交通問題迅速地推給北投而已。當北市沒錢人口從北投移到紅樹林和竹圍、淡水區，往北市交通量增加，大度路的交通堵塞也會越來越嚴重。而且新北市完全不需要負任何責任。這個矛盾在上任新北市長無解後最後反而是最沒有疏通效應的輕軌勝出。只能說這是個妥協後給置產大戶們的安慰獎。第二、在基礎建設方面，目前紅樹林和竹圍的建案的生活機能.... 只能說演變成一種大型的住宿區，生活機能還是比不上北投、甚至淡水淡水區的新市鎮則要等到輕軌後商圈才可能會活下去(?)。所以目前那邊真的要入住實在等同於在拓荒。買那邊置產的作用遠大於自用這個置產風氣在淡水隨輕軌和淡北要蓋的傳聞後越滾越大，建案也越打越多然而建案的供給大概是過於需求。所以房價並沒有顯著的翻倍提升觀察房市是否供過於求的話，我個人是有提出個假說，就是看案子改建成租屋的出租比例當置產者買了才發現地點不好，然而房價似乎還有提高的空間。置產者想要死撐凹出脫那又要獲利的話，要怎麼辦呢？答案顯而易見：把家庭式改成套房，3房2廳就改5個套房。想大賺就全打改6間~8間然後一間收5500~10000。租屋率有達到7成的話，每個月至少有2萬的收入。但當這個改建風氣盛行時，也代表一件事：地段難以吸引長久住的核心家庭直接購買而必須仰賴常流動的學生/窮忙年輕上班族。這群族群根本不可能想要自備款購買建案所以詭弔的現象就發生了：房價漲卻必須靠租屋來攤平，而且漲的越兇，期望反而越攤越久。更慘的是不僅是舊住戶改建，也開始有新建案直接建套房大樓。以較小的成交價作銷售組合，當套房也開始供過於求，那流動進淡水區的住戶到底是商機呢？還是只是假的流動性人口而已？而流動性人口是否真的能代表潛在的購買力？此時人口的質變就已經決定這邊房市的未來了。當置產必須要忍受長久的乏人問津期待一個可能不會解決矛盾的淡北夢想，本夢比也許不錯。但夢想到來前你要花一些錢改裝用不一定全租出去的承租戶來抵你的獲利率，淡水相當好的套房的租金忍受度極低再競爭下板橋的10000租金等級，在淡水要打對折，所以回頭來算獲利一個月大約1~2% 而且競爭的租屋越來越多，實務攤平時間可能會因競爭下比計劃攤更久那淡水的新建案到底是順輕軌而飛躍的泡泡，還是金玉其外敗絮其中的套房在地人其實很清楚。只是為了一些已經套牢的人有面子，心照不宣不提罷了。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 60.198.47.137

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