Re: [問題] 房價什麼時候會崩
※ 引述《stock123 (~)》之銘言：
: 我的看法和你相左 ~
: 台北市的房價高 又不是這一兩年的事 20年前就已經如此 甚至30年前也是如此 ~
: 會有這樣的現象 是因為有錢人的資金很少離開北市
: 而且北市人均所得 絕對不是帳面上的數字而已 很多資本利得 租賃所得 境外投資
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其實我覺得這裡引出了這個數據，還有沒繳稅的說法，蠻有討論的空間。
台北市在20到30年間，房屋持有者的變動很大，
很重要的一點是都市更新計劃。建商配合市府的計劃，
得到了減稅等的優惠，大量收購了眷村地，改建成公寓或樓層較高的華廈再出售，
原本的房子從眷村戶流向了中等收入者以及外縣市外來人口。
（所以我主張並非有錢人的資金很少離開北市，
而是房屋型態改變，房屋供給增加，促使外縣市的資金流入北市，
以及工作的型態由需要大量土地的工業轉向需要較少土地的服務業，
造成台北市可容納的工作數量及工作人口大幅增加，
同時農業沒落、教育普及、工業以Low Cost為導向致使工業外移、以金融服務業為主，
這一點也促進了外縣市人口流入，造成對房屋的需求增加，炒作空間增加。
也間接導致台北縣鄰近北市週邊的房屋連帶上漲，但幅度不大。）
這個時候房價遇到了股市萬點，泡沫化的痕跡很明顯，
崩盤後回穩之後到了盤整面，
再從民國九十年到九十二年房市不景氣階段、
房價再上漲到現在我認為房價被高估為止，
其實北市房屋的流動並不是只在所謂台北市內資金打轉，
而是隨著市場的陰晴在轉進轉出，
這時候是不是台北市的資金去投資台北市的房屋其實不是很重要。
翻開台北市主計處對每人每年可支配所得（經常性收入減去非消費支出）的統計，
93全年度台北市是 380,465元，92年度台北市是 365,696元
93全年度台灣省是 254,642元，92年度台灣省是 249,763元，
觀察兩個年度，兩者之間大約有1.5倍的差距，
再參考國泰房地產指數93年第四季，
台北市的標準單價是每坪36.2，台灣省是16.03，兩者之間是2.25倍的差距，
（台北縣標準單價是每坪15.9）
可支配所得和標準單價之間的差距有不小的落差，為什麼會如此？
台北市本來可開發土地就有限，一碰上新建案，
沒有一個代銷業務不會去利用供需這一點哄抬價格。
台北市的房價是該高於全國平均沒錯，
但不應該高這麼多，台北市房價依區域不等，
應該在23～30萬之間才合理。
: 所得等等 都沒繳稅 其實以實質所得來看 北市人均所得 比台灣各地高出許多
: 記得民國64年 聯合報後面一間新大樓 一坪成交3萬多 當時公車票才0.5元
: 你就知道台北房價有多貴 ~
: 我還記得當時聯合報對面的麗園大廈 當時樓下店面一坪就要10萬
: 10萬可以跑去外縣市買一間房子了
: 以板橋新站號稱第一豪宅"權世界" 也僅有兩成左右 是北市居民跑去買
: 北市居民會搬離北市的原因 是下一代年輕人不夠錢買北市的房子 只好搬到北縣
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如果這樣說，其實他們本身並沒有搬離，
這種說法只能說是下一代搬離，而不是這一代搬離，
而且搬離的到他地居住方式還有租屋的型態，不一定全是購屋
: 但資金充裕後 會再買北市的房子居住
這一點我持保留態度，
我覺得捷運效應會讓週邊居民比過去更容易放棄台北市購屋的夢，
因為在北縣的房貸加上交通成本，還是比不上北市房貸的價格來的高
: 北市擁有較好的都市景觀及市容 還有工作機會 以及住戶的群聚效應 是吸引買方的原因
: 民國79年房地產泡沫 民國84年的台海關係緊張 民國88年的921地震 民國90年的911
: 民國90年的917 台北市大淹水 民國92年的SARS
: 這些大利空都沒讓台北房價崩盤
: 現在沒利空要台北房市做大修正 我只能說 難 !
也許台北市的房價根本沒有利不利空的問題，
問題在於這個「利多」本身就是「空的」，
（豪宅效應在台北市引起的波濤更甚於其它區域，
然而豪宅效應本來無法適用於一般人，但卻起了普遍的價格哄抬之效）
真的探頭進去看，才會發現投資北市房屋，
還不如去投資北市鄰近區域（中永和、板橋等）來得有利，
而且價格更為合理。
: ※ 引述《B4 (Before)》之銘言：
: : 你引的是今天的經濟日報大概是A10版吧，
: : 裡面有一個房仲業者提出的論點是說：
: : 「不是台北市的房價太高，是一般人的所得太低。」
: : 我是覺得這種說法有點不太負責任。
: : 台北市其實算是房價的特例，
: : 外縣市的房價如果沒有捷運或高鐵炒作，
: : 房價實際上都在持平偏低的程度。
: : 台北市是北部工作的集中地，土地少，新開發的建案也少，
: : 需求大於供給，所以造成建商和仲介在房價這一點上有空間去哄抬。
: : 但是即使如此：這些台北市的房子，根本被過度高估。
: : 原因是什麼？現在自售屋比過去少很多，
: : 原因出在很多的物件被仲介商把持。
: : 其實房屋如果在仲介手上，流動的速度是很慢的，
: : 他們會去搶物件的很大原因，
: : 不是為了把這棟房子賣了，而是不讓同業去賣這棟房子。
: : 為了搶物件，他們會跟屋主說房子可以賣多高多高，
: : 然而實際上成交的數字遠低於一開始他們的口頭說法，
: : 因為他們只要抽佣就好了，房子賣高當然算狗屎運
: : ，但就算賣的價錢不好，和他們也沒有太大關係。
: : 如果屋主要求以高價賣出，
: : 他們還是會把你的房子刊登在廣告上，但是很明顯的，
: : 價錢過高就是賣不掉。最後他們會要你降低售價，
: : 兩個月、三個月、半年，一直到了能賣掉的程度為止。
: : 所以在廣告上看到的房價其實和實際在買賣中的房價差距是相當大的。
: : 因為這些廣告，讓投資客、一般自售者也以為市場行情有這麼高，
: : 於是也把自己的中古屋標上高價，
: : 結果當然是在魚竿上放了個難吃的餌，
: : 有魚上鉤是好狗運，沒魚上鉤那才正常。
: : 這些東西全是炒作出來的，是假的，是泡沫，
: : 現在會用這種價錢賣屋的人才是瘋子。
: : 如果一個區域租屋的租金開始趕不上每個月的房貸額，
: : 最好停止再看這個區域，把目光轉一轉吧。
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※ 編輯: B4 來自: 220.135.15.177 (06/14 23:12)
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