Re: [新聞] 房價一年飆漲1500萬 新竹男想增貸700

看板Stock作者 (鋒哥)時間3年前 (2022/12/28 21:33), 3年前編輯推噓56(58推 2噓 32→)
留言92則, 61人參與, 3年前最新討論串3/4 (看更多)
任何方式都有人能獲利，這套所謂主流的作法最核心的重點是 ***下跌時心理層面是否能承受? 情境1 假設有200萬自有資金，用無貸款的房子借貸400萬出來 200+400=600萬全部投入股市，再質借400萬出來買股並質押 最後會有1000萬的股市部位，自有資金佔20%(200萬) 質借維持率1000/400=250% 如果市場下跌30%，此時部位會變成700萬/400萬=175% 此時帳面自有資金全部賠光，且負債100萬 同時每月需負擔6666元的質借利息跟房屋增貸的$20236 每月還款約27K，現金流撐得住當然可以 但一般人通常沒有資金再逢低加碼，只能苦撐等待市場回溫 (假設薪資8萬左右，平常可動用資金為薪水的1/3) 情境2 如果當初更激進一點的人，不斷的質借買入再質押 膨脹成質借600萬+200萬自有資金+400房屋借貸=1200萬 承平時期維持率只有200%的時候，遇到以上的30%大跌 維持率會降到140%，當場被業務打電話催繳 雖然130%才會強迫賣股，但應該壓力大到睡不著了 30%下跌很罕見嗎? 今年就遇到了 很抱歉，我自己就是情境2 當大盤跌破萬三時，我的維持率只剩167% 只好趕快找銀行信貸330萬，把股票質借的一部分還掉 用時間換取空間 因為信貸沒有維持率問題，但信貸每月需還款42K 本身現金流是不足的 只好每月從股票質借部分撥款，償還信貸 等到年終跟股息下來才能打平 如果空頭再維持一年，情境2的狀況下你能受的了嗎? 另一個重點，本身是否已經有穩定的獲利模式? 開槓桿是放大獲利跟虧損 10%的獲利放大三倍變成30%，相對地遇到10%虧損會變成虧損30% 借的錢還是要還，虧的都是自己的本金 以上都想清楚的話就可以套用這個公式操作了 最後說明一些執行細節 1.增貸後買股，拿股再去質押 銀行跟券商都有做股票質借，但通常喜歡0050成分股 上市可以借6成、上櫃可以借5成。大多持有穩定的大型權值股利率比較好談 警示股不能質押 現在質借利率最低是2.0% 能借的額度看個人的信用交易額度，此額度通常與融資額度共用 2.質押出來的錢先去還增貸 通常增貸會有閉鎖期，我自己遇到是鎖兩年 所以通常質借出來會質借買股或是買房 但買股可以再質押提高維持率 拿去買房，股票部位的維持率就要注意 例如情境3 自有200萬+房屋增貸400萬，股票質借300萬(600/300=200%維持率) 300萬拿去再買一間總價1000萬的房子 股、房兩邊都高槓桿，升息加股市大跌就gg了 今年也剛好有遇到XDD 但如果質借300萬是拿去買股票再質押，會變成900萬/300萬=300%維持率 股市腰斬都不會被催繳 股息還房貸跟質借降低槓桿正確 但除息時維持率會降低，如果遇到手中持股剛好殖利率超高 例如陽明，在除息後拿到現金還款中間的一個月 維持率要自己注意，不要讓20%的股息變成壓垮自己的最後一根稻草 我自己的結論是，如果股癌EP309說的，持股部位建議上限在120%~200% 避免遇到承受不起的下跌 房屋增貸投資平常可以使用，但股票質借建議在股市大跌時再加碼 在相對勝率較高時用這招，承受高風險才能享受到高報酬 不然只是平白承受高風險(高虧損) 以上算是2022年對自己投資策略的檢討與反思 祝大家2023年都能贏過大盤 : : 心得/評論： : : 新聞裡寫的事情,是否就是很多賺大錢的關鍵 : : 台灣致富的秘密SOP : : 是不是就是 : : "買房" ==> 增貸 ==> 拿增貸出錢"買房" or "買股" ==>重複此循環 : : 買房 vs. 買股 (鄉民最大的問題 就是有沒有關鍵買房的那一桶金?) : : 但要用此招有個大重點就是:"房價不能跌",跌了用此招就完蛋了 : 觀念正確， : 補充目前主流做法， : 增貸後買股， : 拿股再去質押， : 質押出來的錢先去還增貸， : 之後只要繳質押的利息就好， : 不用還本金， : 然後股利繳舊的房貸和質押利息， : 自己多的資金再三不五時去補股票， : 讓自己不可能斷頭。 : 因為增貸部分還掉，所以又可以增貸出一筆錢，再去買間房複製來炒。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.116.175.64 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1672234407.A.771.html
推
12/28 21:35, 3年前 , 1F
中肯勸世文
12/28 21:35, 1F
推
12/28 21:35, 3年前 , 2F
心臟真大
12/28 21:35, 2F
→
12/28 21:35, 3年前 , 3F
有的人根本沒教風險一味叫人借貸存股…
12/28 21:35, 3F
推
12/28 21:37, 3年前 , 4F
爸爸貸 也能嗎
12/28 21:37, 4F
推
12/28 21:37, 3年前 , 5F
推 這篇才是真實狀況
12/28 21:37, 5F
推
12/28 21:38, 3年前 , 6F
好文 感謝分享
12/28 21:38, 6F
推
12/28 21:39, 3年前 , 7F
有賣房焦慮症的人,當然希望人人都投機,護房市成交量
12/28 21:39, 7F
推
12/28 21:40, 3年前 , 8F
推
12/28 21:40, 8F
→
12/28 21:41, 3年前 , 9F
中肯勸世文，恐慌性下殺還可能直接斷頭：）
12/28 21:41, 9F
推
12/28 21:41, 3年前 , 10F
推 考量風險 獲得報酬 有強者風範
12/28 21:41, 10F
推
12/28 21:42, 3年前 , 11F
好文
12/28 21:42, 11F
推
12/28 21:43, 3年前 , 12F
這篇要收藏，槓桿使用很到位，謝謝分享
12/28 21:43, 12F
推
12/28 21:45, 3年前 , 13F
感謝教學
12/28 21:45, 13F
推
12/28 21:50, 3年前 , 14F
不是 你萬八歐印還質借哦 當時在想什麼
12/28 21:50, 14F
從2020 Q2開始房屋借貸買入，2021Q1買滿後開始股票質借 慢慢買到21Q3 就滿手了，不是全部都卡在萬八，但也差不多了XD
推
12/28 21:54, 3年前 , 15F
太猛了大大 槓桿遇到逆風處理得宜 帥!
12/28 21:54, 15F
推
12/28 21:54, 3年前 , 16F
要真的有實戰經驗的人才知道自己心臟夠不夠強，入場
12/28 21:54, 16F
→
12/28 21:54, 3年前 , 17F
前說的一嘴好理論都是空話
12/28 21:54, 17F
方法都是好的，是先了解風險跟知道自己在做甚麼就好
推
12/28 22:02, 3年前 , 18F
稱過去就可以出一本 質押專門書籍了
12/28 22:02, 18F
發發文章跟大家分享就好XD
推
12/28 22:04, 3年前 , 19F
你能信貸出330萬，還款能力應該是很強啦不怕
12/28 22:04, 19F
版上應該很多人可以，但可動用資金都拿去還質借跟房屋貸款了
推
12/28 22:13, 3年前 , 20F
叫你去槓桿..真的去..槓桿！祝福啊
12/28 22:13, 20F
一起撐過去
推
12/28 22:15, 3年前 , 21F
請問大師現在是質押的好時機嗎 已經大跌20%了
12/28 22:15, 21F
我如果知道還需要分享套牢心得嗎?
推
12/28 22:15, 3年前 , 22F
當初槓桿就壓太重了
12/28 22:15, 22F
→
12/28 22:16, 3年前 , 23F
那時一片樂觀 還能再上去2000點到兩萬啊（淚）
12/28 22:16, 23F
推
12/28 22:17, 3年前 , 24F
直接買正二不是最快
12/28 22:17, 24F
推
12/28 22:25, 3年前 , 25F
講一堆賭徒屁話 別發破產文啊
12/28 22:25, 25F
不要詛咒我XD 我財務還健康啊 ※ 編輯: aulau (150.116.175.64 臺灣), 12/28/2022 22:32:19
推
12/28 22:30, 3年前 , 26F
我覺得房屋增貸只能買高股息ETF或美債
12/28 22:30, 26F
推
12/28 22:39, 3年前 , 27F
查了過去文章 專業槓桿者
12/28 22:39, 27F
推
12/28 22:39, 3年前 , 28F
還沒遇過金融海嘯而已XD
12/28 22:39, 28F
推
12/28 22:40, 3年前 , 29F
給我一根槓桿，我能撐起全家經濟
12/28 22:40, 29F
推
12/28 22:47, 3年前 , 30F
大大還有心情分享拯救蒼生 心臟真的很大顆
12/28 22:47, 30F
推
12/28 22:48, 3年前 , 31F
一堆喊房市不會跌 開槓桿壓身家的...問出事怎麼辦
12/28 22:48, 31F
→
12/28 22:48, 3年前 , 32F
在那邊說銀行給你貸就代表你有還款能力這種循環論證
12/28 22:48, 32F
還有 25 則推文
推
12/29 00:33, 3年前 , 58F
推，謝謝分享
12/29 00:33, 58F
推
12/29 00:39, 3年前 , 59F
質押可以不用貸到6成滿，你可以貸少一點，維持率很
12/29 00:39, 59F
→
12/29 00:39, 3年前 , 60F
高，不需要擔心。另外就是承如樓上所言，選股方面可
12/29 00:39, 60F
→
12/29 00:39, 3年前 , 61F
以跌到30%可見標的選擇並不穩健。
12/29 00:39, 61F
→
12/29 00:43, 3年前 , 62F
不然就是股沒問題 你買太貴XDD 要檢討下買入點
12/29 00:43, 62F
推
12/29 00:57, 3年前 , 63F
寫成書會賺，書商應該有興趣
12/29 00:57, 63F
等我凹過這波再說XD 凹不過去就填海了
噓
12/29 01:03, 3年前 , 64F
純噓想救人上岸
12/29 01:03, 64F
推
12/29 01:10, 3年前 , 65F
這篇好猛 值得收藏
12/29 01:10, 65F
噓
12/29 02:06, 3年前 , 66F
重點是怎樣算大跌？大盤跌10%有人就覺得大跌、跌20
12/29 02:06, 66F
→
12/29 02:06, 3年前 , 67F
%應該算大跌了吧、跌30%真的大跌，萬一加碼了跌40%
12/29 02:06, 67F
→
12/29 02:06, 3年前 , 68F
、跌50%呢？
12/29 02:06, 68F
→
12/29 02:07, 3年前 , 69F
老話一句，下跌就是去槓桿、不要天天想加碼抄底越
12/29 02:07, 69F
→
12/29 02:07, 3年前 , 70F
抄越底
12/29 02:07, 70F
→
12/29 02:19, 3年前 , 71F
這個，板上目前可能下看1萬1-1萬，你稱的住嗎？
12/29 02:19, 71F
版上當初也上看兩萬，我覺得看看就好
推
12/29 02:51, 3年前 , 72F
自己有操作有說服力給推
12/29 02:51, 72F
推
12/29 03:04, 3年前 , 73F
好文 推
12/29 03:04, 73F
推
12/29 03:23, 3年前 , 74F
別說一萬了 萬八那批被喊盤喊進去的現在還有靈壓嗎
12/29 03:23, 74F
→
12/29 03:24, 3年前 , 75F
當初就喊過別進去了 萬八喊到兩萬 現在呢
12/29 03:24, 75F
→
12/29 04:27, 3年前 , 76F
運氣不錯，10月中有拉一波上來逃過一劫
12/29 04:27, 76F
辦完信貸就拉了一波，但有信貸後心裡踏實很多
推
12/29 07:01, 3年前 , 77F
你高水位能質借較多錢跌下去也就補錢回去就好還不
12/29 07:01, 77F
→
12/29 07:01, 3年前 , 78F
是一樣，跟是不是大跌質借無關，真要說應該是高水
12/29 07:01, 78F
→
12/29 07:01, 3年前 , 79F
位質借出來的要保留一部分備用以便被追繳不至於斷
12/29 07:01, 79F
→
12/29 07:01, 3年前 , 80F
頭吧
12/29 07:01, 80F
其實可以賣掉部分大型傳產金融股還款就好，只是我還是希望能都持有
推
12/29 08:04, 3年前 , 81F
學習了
12/29 08:04, 81F
推
12/29 09:14, 3年前 , 82F
專業分享文
12/29 09:14, 82F
推
12/29 10:48, 3年前 , 83F
推分享
12/29 10:48, 83F
推
12/29 11:01, 3年前 , 84F
我也是情境二，導致我3037砍在110
12/29 11:01, 84F
同溫層 ※ 編輯: aulau (1.163.41.7 臺灣), 12/29/2022 12:16:47
推
12/29 14:23, 3年前 , 85F
情境二+1, 也是跟您一樣信貸還款
12/29 14:23, 85F
推
12/29 14:50, 3年前 , 86F
景氣好可以安心去槓桿 景氣不好就要趕快去槓桿
12/29 14:50, 86F
推
12/29 19:22, 3年前 , 87F
我質押利率約1.4%
12/29 19:22, 87F
推
12/29 21:55, 3年前 , 88F
蠻酷的，推分享，暫時還不想開這麼大的槓桿
12/29 21:55, 88F
推
12/30 00:23, 3年前 , 89F
推實務分享
12/30 00:23, 89F
推
12/30 03:10, 3年前 , 90F
真實分享推 感覺峰哥這樣蠻有壓力的 祝近期可好轉
12/30 03:10, 90F
→
12/31 11:13, 3年前 , 91F
以後還是不要借這麼多把 尤其大盤相對高檔位置時
12/31 11:13, 91F
推
12/31 18:06, 3年前 , 92F
推長知識
12/31 18:06, 92F
‣ 更多 aulau 的文章
文章代碼(AID): #1Zh4MdTn (Stock)
‣ 更多 aulau 的文章
文章代碼(AID): #1Zh4MdTn (Stock)