Re: [新聞]史上最重手打房　預售屋投資客剉咧等

看板Stock作者 (喵)時間2年前 (2021/12/27 20:06), 編輯推噓202(220推 18噓 222→)
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※ 引述《copybrown (copybrown)》之銘言： 其實很多金融商品的交易模式都是相近的，只是看你有沒有發現其本質。 例如還沒被禁止的紅單交易，如果你有做選擇權買方，那其實你就可知道 紅方就是一種付權利金預先買「履約權利」再賣給其他人的遊戲。 只是它比選擇權好的是，你7天沒法賣出去，你還可以把訂金收回， 你最多就是虧付給仲介公司與業務的佣金而已。 但換約就不太一樣了，它的性質比較接近期貨。 首先你必須要和建商買預售屋契約，而且你要付手續費(房地產總價0.1%)、墊付工程款 、財產交易所得稅。你是要先有類似保證金的自備款， 來購買實際上櫃很多的房地產契約。 然後再想辦法賣給下一個願意買更貴的盤子。以賺取價差。 而要將獲利極大化，也就跟期貨一樣就是一次加碼狂買物件，然後等房價繼續漲 再脫手。理論上只要不斷永遠繼續漲，那你就可以在漲勢中賺錢。 那麼真的有那麼好賺嗎？ 我們以近20年的七大都會區的歷史高低價來看理論上低買高賣的最大漲幅： 最大回落 最大漲幅 台北市 -17.3% 3.2% 新北市 -16.2% 8.4% 桃園市 -12.2% 30.9% (3rd) 新竹縣市 -8.1% 46% (1st) 台中市 -7.9% 24% 台南市 -7.9% 34% (2nd) 高雄市 -15.1% 23.1% 你可以發現，其實它還是會符合供需的。如果已經被炒很貴的地方，由於單價太貴 那你委賣掛太貴沒人成交，套牢的就會是你。所以漲幅其實不會大很多 而投機的資金會輪轉到其他相較便宜的縣市。 然而跟期貨一樣，你怎麼低買高賣，最後還是要碰到真的要買做實物交割的買家 買你契約的人，你才能獲利。不然實物交割被套牢的還是你自己。 而真的要買房的買家會面臨：自備款與利率是否夠低讓他可以攤平買房成本。 所以一旦央行與銀行開始升息，最後買家開始觀望後，你看到的多頭就會開始消失 進而變成回落下跌。 再來就是資金槓桿的上限，你為了投機買第三戶的銀行貸款只會貸款40% 由於槓桿相對縮減，你要準備的自備款要更多，60%。 以投機者來說像這種保證金提高的影響，就會減少你的最大獲利。 而且這個緊縮銀根少發貸款的現象是整個房地產業的， 一旦購地貸款成數再調降、而且又碰到原物料(鋼鐵、水泥)價格不斷上漲 建商成本不斷提高也會轉嫁到預售屋售價上，進而再墊高你的基礎自備款， 而你的貸款又只能收40%，整體來說你買預售屋卡進的錢是越來越多的。 這些都會逐漸地侵蝕你的利潤，而你只能祈禱明年利率不會提升造成行情反轉。 但只要有一點金融概念的人都會知道，明年央行跟美國聯準會跟緊升息機會很大。 那麼當最後買家因為考慮利率調升而觀望不買房，房價下跌，你就只能降價求售。 而買家還是覺得太貴，預售屋也快蓋好了，時間就不會站在你這邊。 首先你只是想短期暴賺你不會想買房的，因為會有5年不得轉售的限制。 等同於你就算買你現金也會卡五年，再來你可能根本沒那麼多錢， 因為你當初只是為了爆賺借錢開槓桿的。這時你就只能違約。 這個時候你就不僅損失訂金，而且還有違約金，最高為總價15%。 那麼剩下因為套利者選擇違約不買，蓋一堆空屋的建商怎麼辦？ 其實就跟你股票套牢一樣，它要嘛就等，要嘛就是停損折價求售來換取現金回籠。 而建商折價求售就是目前中國正在上演的事情，所以我只能說，這不是不會發生的。 我想還是會有認為房地產會大賺的人會反駁我吧。 對此我只能回應：別把多頭行情當作你的投資技巧。 股市經常會有一種現象，在多頭成熟的時候，到處都是自詡天才與大師的人。 以至於毫無邏輯、夢想期待、並不負責任宣稱以後會更好的人， 反而會被當作理所當然，上漲還有很大的空間，然而長期多頭市場還是有結束的一天。 而除了價格很明顯地開始反轉向下前，我們永遠不知道市場何時才會結束多頭行情。 更不幸的是，更多人對行情是純然地無知，在多頭結束後，還是緊抱 等到你注意到有落差時就已經太遲了。 與其相信房價永遠只會上漲，不如客觀地看待價格與可能的控制變因。 這才能導向出理性與合理的決策。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.34.10.91 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1640606760.A.9BC.html
推
12/27 20:08, 2年前 , 1F
理性分析推
12/27 20:08, 1F
推
12/27 20:10, 2年前 , 2F
快點賣房 要崩了
12/27 20:10, 2F
→
12/27 20:14, 2年前 , 3F
注意地點別亂買
12/27 20:14, 3F
推
12/27 20:16, 2年前 , 4F
房蟲會來噓
12/27 20:16, 4F
→
12/27 20:17, 2年前 , 5F
講得不錯但 你會被房版的房蟲噓
12/27 20:17, 5F
→
12/27 20:17, 2年前 , 6F
這波主要就是叫南部的預售屋 不要太超過
12/27 20:17, 6F
推
12/27 20:19, 2年前 , 7F
理性好文推
12/27 20:19, 7F
推
12/27 20:19, 2年前 , 8F
感覺很實用 推
12/27 20:19, 8F
→
12/27 20:20, 2年前 , 9F
等等房版的人要來噓了
12/27 20:20, 9F
噓
12/27 20:20, 2年前 , 10F
炒房仔：房價只漲不跌
12/27 20:20, 10F
推
12/27 20:21, 2年前 , 11F
推
12/27 20:21, 11F
推
12/27 20:22, 2年前 , 12F
主要是6樓講的那樣 炒可以但要低調
12/27 20:22, 12F
推
12/27 20:22, 2年前 , 13F
房版房蟲會虛你 新竹房子不會跌 一坪100萬不是夢
12/27 20:22, 13F
推
12/27 20:23, 2年前 , 14F
前幾天才去問預售屋、開價還比以前貴！什麼鬼
12/27 20:23, 14F
推
12/27 20:23, 2年前 , 15F
我覺得這篇講金融沒問題，但是講房地產真的蠻外行
12/27 20:23, 15F
推
12/27 20:23, 2年前 , 16F
換約為何要準備六成 投客根本不打算貸款
12/27 20:23, 16F
推
12/27 20:23, 2年前 , 17F
全篇文我只有一個疑問 央行會跟聯準會同步升息嗎??
12/27 20:23, 17F
→
12/27 20:24, 2年前 , 18F
這點我其實是存疑的
12/27 20:24, 18F
→
12/27 20:24, 2年前 , 19F
房地產的投資客可以說是最保守和最有經驗的一群人..
12/27 20:24, 19F
→
12/27 20:25, 2年前 , 20F
資金槓桿哪段整個怪
12/27 20:25, 20F
推
12/27 20:25, 2年前 , 21F
好
12/27 20:25, 21F
→
12/27 20:25, 2年前 , 22F
講房地產還是建議看ceca大的文，這篇脫離現實太多
12/27 20:25, 22F
推
12/27 20:29, 2年前 , 23F
推
12/27 20:29, 23F
推
12/27 20:29, 2年前 , 24F
可是一直噴出，等不到蹦蹦啊
12/27 20:29, 24F
推
12/27 20:30, 2年前 , 25F
推好文
12/27 20:30, 25F
→
12/27 20:30, 2年前 , 26F
反正這兩年也漲夠多了，還在慢慢看的就繼續慢慢看
12/27 20:30, 26F
→
12/27 20:30, 2年前 , 27F
吧，現在也不用急了
12/27 20:30, 27F
→
12/27 20:31, 2年前 , 28F
很難再跌回過去的價位，政黨財團聯手哄抬，台灣跟
12/27 20:31, 28F
→
12/27 20:31, 2年前 , 29F
其他國家不同是，炒房大戶資金很充裕
12/27 20:31, 29F
推
12/27 20:32, 2年前 , 30F
這篇真的講的好
12/27 20:32, 30F
→
12/27 20:33, 2年前 , 31F
南部看過不少空屋5年以上的透天跟大樓，有政黨的幫
12/27 20:33, 31F
→
12/27 20:33, 2年前 , 32F
助，怎麼可能讓房價下跌
12/27 20:33, 32F
推
12/27 20:34, 2年前 , 33F
推
12/27 20:34, 33F
推
12/27 20:35, 2年前 , 34F
我家附近最近成交價直接漲一倍，好離譜。
12/27 20:35, 34F
→
12/27 20:36, 2年前 , 35F
本篇太多假設美好情境…離現實太遠，參考價值頗低！
12/27 20:36, 35F
推
12/27 20:36, 2年前 , 36F
精闢
12/27 20:36, 36F
推
12/27 20:37, 2年前 , 37F
對 其他國家炒房資金很窘迫 只有台灣最好炒 房價
12/27 20:37, 37F
→
12/27 20:37, 2年前 , 38F
永不落國！
12/27 20:37, 38F
推
12/27 20:37, 2年前 , 39F
推，不過字多有點難消化
12/27 20:37, 39F
還有 381 則推文
推
12/28 10:20, 2年前 , 421F
另外一開口馬上噴原po買不起 我看以往文他花30萬上
12/28 10:20, 421F
→
12/28 10:20, 2年前 , 422F
課....我想他願意他一定買得起很大間
12/28 10:20, 422F
噓
12/28 10:34, 2年前 , 423F
經濟學當然大於法律你有夠無知
12/28 10:34, 423F
→
12/28 10:34, 2年前 , 424F
殺頭生意有人做賠錢生意沒人做聽過嗎
12/28 10:34, 424F
→
12/28 10:35, 2年前 , 425F
法律沒規定你不能五折賣房子你會五折賣嗎？
12/28 10:35, 425F
→
12/28 10:35, 2年前 , 426F
法律允許你可以五折賣房所以你去市場找得到五折房
12/28 10:35, 426F
→
12/28 10:35, 2年前 , 427F
嗎？
12/28 10:35, 427F
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12/28 10:37, 2年前 , 428F
法律規定軍宅105年才能轉手結果101年就賣掉了你知道
12/28 10:37, 428F
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12/28 10:37, 2年前 , 429F
嗎？
12/28 10:37, 429F
→
12/28 10:38, 2年前 , 430F
你到底有沒有出過社會問這種毫無意義問題
12/28 10:38, 430F
推
12/28 10:46, 2年前 , 431F
我是不知道經濟學有強制力這件事. 法律有強制力我
12/28 10:46, 431F
→
12/28 10:46, 2年前 , 432F
知道.
12/28 10:46, 432F
推
12/28 10:56, 2年前 , 433F
這篇好詳細！
12/28 10:56, 433F
噓
12/28 11:02, 2年前 , 434F
隔壁一堆有實戰的 這篇沒實戰的還能高潮
12/28 11:02, 434F
推
12/28 11:05, 2年前 , 435F
感謝認真好文
12/28 11:05, 435F
推
12/28 11:08, 2年前 , 436F
理性推
12/28 11:08, 436F
推
12/28 11:13, 2年前 , 437F
推
12/28 11:13, 437F
推
12/28 12:33, 2年前 , 438F
隔壁叫有實戰？ 連趨勢和都市計畫都不清楚
12/28 12:33, 438F
→
12/28 12:35, 2年前 , 439F
發這篇會釣到很多代銷和投機客
12/28 12:35, 439F
推
12/28 12:37, 2年前 , 440F
時間會證明一切 推專業分析 我們經過那一段低潮
12/28 12:37, 440F
推
12/28 13:06, 2年前 , 441F
房蟲：一定噴啦 少裝會
12/28 13:06, 441F
→
12/28 13:33, 2年前 , 442F
取得成本升高，土地有限，都是抗跌因素，再說某些
12/28 13:33, 442F
→
12/28 13:33, 2年前 , 443F
特定地區是不會跌的，高雄那邊就不知道了，畢竟荒
12/28 13:33, 443F
→
12/28 13:33, 2年前 , 444F
郊野外
12/28 13:33, 444F
推
12/28 13:42, 2年前 , 445F
從這數據知道誰打房最認真了吧
12/28 13:42, 445F
推
12/28 14:03, 2年前 , 446F
別小看政客無恥的程度 最後一定開放外資買房
12/28 14:03, 446F
→
12/28 14:56, 2年前 , 447F
房市與金融市場不同的是，政府做莊，政策才是主因
12/28 14:56, 447F
→
12/28 14:58, 2年前 , 448F
法規、稅率等工具只是引導供需機制，不是說房價不
12/28 14:58, 448F
→
12/28 14:58, 2年前 , 449F
會跌，而是資金充沛的地方，貨幣仍會自尋出路
12/28 14:58, 449F
→
12/28 15:00, 2年前 , 450F
而貨幣的流動，就是人性慾望所驅使的...
12/28 15:00, 450F
推
12/28 16:20, 2年前 , 451F
推
12/28 16:20, 451F
噓
12/28 16:49, 2年前 , 452F
房蟲五分鐘後到達
12/28 16:49, 452F
推
12/28 18:29, 2年前 , 453F
推有洞見
12/28 18:29, 453F
→
12/28 18:29, 2年前 , 454F
但是房地慘網軍會說
12/28 18:29, 454F
→
12/28 18:29, 2年前 , 455F
台灣不一樣
12/28 18:29, 455F
→
12/28 18:29, 2年前 , 456F
台灣不是 小日本 房地慘才不會大跌
12/28 18:29, 456F
→
12/28 18:30, 2年前 , 457F
台灣不是強國 房地慘才不會崩
12/28 18:30, 457F
推
12/28 22:02, 2年前 , 458F
升息！=股票/房價下跌
12/28 22:02, 458F
推
12/29 02:50, 2年前 , 459F
推這篇 跟我看法差不多 不過這種聲音在隔壁會被噓
12/29 02:50, 459F
→
12/29 02:50, 2年前 , 460F
成狗 還會說你就是魯空
12/29 02:50, 460F
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