Re: [心得] 比較投資0050和台北房子的10年績效

看板Stock作者 (鋒哥)時間3年前 (2020/10/01 23:42), 3年前編輯推噓34(39推 5噓 127→)
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買房子開槓桿，買股票也可以開槓桿 本人非精算師，以下皆為概算 假設初期資金500萬 一次買入0050，並質押借貸 第一輪可借到6成，300萬。再全數買入0050 第二輪質押可借到180萬 第三輪質押可借到108萬 第四輪質押可借到64.8萬，再全部質押提高維持率 此時你將擁有1152.8萬的0050(全部質押)，借貸652.8萬 維持率177%，槓桿2.31倍。利率約2% 考慮10年以上長期投資，排除特殊方案，EX:元大證金 用0050質押利率1.56% --------------------------------------------------------------------------- 如果拿500萬去買房子，預計買入市價2000萬的房子，貸款7成5 (並非所有房子都能貸到市價的八成) 貸款1500萬，房貸利率2010~2020降息前約1.6% 貸款20年，每月本利需攤還7.3萬 預估房租每月2.5萬，一年30萬(本人及朋友租房經驗) --------------------------------------------------------------------------- 持有房屋(房貸)，每月需存下7.3-2.5=4.8萬繳房貸 持有0050情況下，可以把4.8萬拿去償還質押貸款 且0050每年約有3%的配息(1152.8萬*3%=34.5萬) https://reurl.cc/N6Qn9m 粗略試算表如上 預計7~8年可把質押借貸還清 這邊未考慮房子及0050整體報酬率 因為過去資料不代表未來 試算後發現，其實質押借貸買入0050，投報率不輸開槓桿買房 缺點是頭三年內發生大跌可能會有斷頭風險 第四年維持率已達281%，可接受股市腰斬(理論上XD) 此篇只是粗算，歡迎股市精算師提供詳細回測 備註1：只把大的費用納入，房屋稅、地價稅等萬元以下的成本不計入 備註2：預設質押利率2%、房貸利率1.6%是依照今年降息前的數字 備註3：投資一定有風險，投資前請詳閱公開說明書 ※ 引述《john199308 (飆股小小虎↗)》之銘言： : 簡易比較2010-2020這10年來投資0050和台北房子的績效： : https://i.imgur.com/ykhQlNq.jpg
: 第一張圖是0050的還原月K，0050在2009年12月的收盤價是39.9，在2019年12月的收盤價 : 是93.2，報酬率是233.6%。 : https://i.imgur.com/Fiyw9hV.jpg
: 第二張圖是信義房屋的台北房價指數，在2009年12月的台北地區指數為77.03，2019年12 : 月台北地區指數為127.28，報酬率為165.2%，若房子有拿去出租假設年報酬率有3%(用77. : 03+127.28的平均=102.16當作平均房價來算年報酬率)，出租房屋貢獻點數為102.16*3%*1 : 0年=30.6，加上去後整體投報率為205%，這已經不管房屋折舊，也不含房子有的沒的成本 : ，而且有租好租滿的情況。 : 結論： : 投資0050的10年績效是233.6%。 : 投資台北房子的10年績效是205%。 : 這樣看起來長期投資0050是屌打投資台北房子，而且投資0050也不會有大量資金長期被套 : 住的問題，運用可以更靈活，隨時想領一點出來都可以。 : 雖然算法有點簡略，不知道有沒有漏考慮什麼呢～～？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.140.246.75 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1601566924.A.BE4.html
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10/01 23:52, 3年前 , 1F
的1/3 在那比高低沒什麼意義
10/01 23:52, 1F
噓
10/01 23:53, 3年前 , 2F
房子的五倍槓桿是很難被斷頭的，股票就...
10/01 23:53, 2F
房子5倍槓桿很難提早結束，股票有機會在8~10年還清借貸 靈活性更好，相對的風險就高一些 ※ 編輯: aulau (223.140.246.75 臺灣), 10/01/2020 23:58:59
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10/01 23:55, 3年前 , 3F
房子不會被斷頭 但是出狀況還不出房貸就掰了
10/01 23:55, 3F
推
10/01 23:55, 3年前 , 4F
會從股市畢業 都是槓桿開太大 半年前才教訓過一批
10/01 23:55, 4F
推
10/01 23:56, 3年前 , 5F
這樣玩股票大概一下就得憂鬱症了，何不用房子增貸
10/01 23:56, 5F
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10/01 23:56, 3年前 , 6F
來買股就好也不用怕斷頭XD
10/01 23:56, 6F
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10/01 23:57, 3年前 , 7F
房貸選30年壓力更小，真還不出來還可以去談寬限，
10/01 23:57, 7F
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10/01 23:57, 3年前 , 8F
何必用股票借錢整天怕斷頭呢…
10/01 23:57, 8F
這邊考慮的是頭期資金500萬，長期10年要買房還是買0050 當然有無貸款的房子可以去原屋融資是最好的 貸款利率最低，無斷頭風險 但不是每個人都有一間貸款還清的房子XD
推
10/01 23:58, 3年前 , 9F
股票有戰爭風險時可以提早賣 很容易脫手 房子就不
10/01 23:58, 9F
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10/01 23:58, 3年前 , 10F
是這樣了
10/01 23:58, 10F
※ 編輯: aulau (223.140.246.75 臺灣), 10/02/2020 00:00:48
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10/01 23:59, 3年前 , 11F
拿1300萬的房子比好了 一般人頭期款約六百萬可貸七
10/01 23:59, 11F
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10/01 23:59, 3年前 , 12F
百萬 把房子拿去租每月2萬2 每年賺26萬 若直接
10/01 23:59, 12F
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10/01 23:59, 3年前 , 13F
把頭期款六百萬拿去買一元金 每年賺30萬 為什麼我感
10/01 23:59, 13F
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10/01 23:59, 3年前 , 14F
覺股市比較安全
10/01 23:59, 14F
推
10/02 00:01, 3年前 , 15F
最近教訓DR股
10/02 00:01, 15F
本篇針對投資房屋 或 0050長期投資10年的比較 DR股屬賭博範圍，請左轉專版XDD ※ 編輯: aulau (223.140.246.75 臺灣), 10/02/2020 00:02:38
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10/02 00:01, 3年前 , 16F
你不要說什麼稅率那些拉 管理費 維護成本 租金收入
10/02 00:01, 16F
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10/02 00:01, 3年前 , 17F
這些也要繳稅滴
10/02 00:01, 17F
推
10/02 00:02, 3年前 , 18F
房市隨便起手都一千萬 你股市敢開槓桿五倍一千萬抱
10/02 00:02, 18F
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10/02 00:02, 3年前 , 19F
20年?
10/02 00:02, 19F
兩種情況下，拿付房貸的錢去償還質押借貸 維持率很快會提高，這邊股市槓桿只有開2.3倍 7~8年後就略贏房子了，台灣房市要在大漲可能跟股市一樣難 ※ 編輯: aulau (223.140.246.75 臺灣), 10/02/2020 00:04:35
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10/02 00:04, 3年前 , 20F
都說是用頭期款的錢了 何來槓桿？
10/02 00:04, 20F
推
10/02 00:05, 3年前 , 21F
最直觀的講法 很多人敢出300萬頭期款買房
10/02 00:05, 21F
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10/02 00:05, 3年前 , 22F
但是不敢用三百萬去融資買股票
10/02 00:05, 22F
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10/02 00:05, 3年前 , 23F
至於哪個比較會賺錢 不在他們考慮之內
10/02 00:05, 23F
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10/02 00:06, 3年前 , 24F
多數人只會考量房租跟房貸的比較
10/02 00:06, 24F
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10/02 00:06, 3年前 , 25F
不同的產品硬要放在一起比 會導致價值的混亂
10/02 00:06, 25F
沒錯。買房子已經很多人成功，股票長期持有成功的還是少數。
推
10/02 00:09, 3年前 , 26F
那你加油喔買股開槓桿抱7年看看再來分享 對了光這
10/02 00:09, 26F
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10/02 00:09, 3年前 , 27F
一年房市大約漲1-2成 且房貸是所有借貸中最低的目
10/02 00:09, 27F
近5年現在臺北市的房子已經沒有年年漲1～2成了。房子相對是很保持，但要再長期上漲，?
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10/02 00:09, 3年前 , 28F
前1.31
10/02 00:09, 28F
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10/02 00:12, 3年前 , 29F
漲價喔 那不好意思 如果你賣掉 再扣交易所得稅
10/02 00:12, 29F
推
10/02 00:13, 3年前 , 30F
實務面就是大多數人會做不到 更不用說股市每次增貸
10/02 00:13, 30F
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10/02 00:13, 3年前 , 31F
再all in的價位如何計算 房市是一次all in後 20-30
10/02 00:13, 31F
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10/02 00:13, 3年前 , 32F
年的投報入袋 睡覺超安穩的
10/02 00:13, 32F
還有 101 則推文
還有 6 段內文
推
10/02 09:29, 3年前 , 134F
北市自2011年後就很難賺增值，豪宅稅、奢侈稅、現
10/02 09:29, 134F
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10/02 09:29, 3年前 , 135F
在又房地合一、增值這塊根本上不去，都首都了租金
10/02 09:29, 135F
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10/02 09:29, 3年前 , 136F
又跟不上房價漲幅，投報低當然沒什麼賺頭，但外縣
10/02 09:29, 136F
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10/02 09:29, 3年前 , 137F
市就不一樣了....
10/02 09:29, 137F
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10/02 09:29, 3年前 , 138F
換銀行吧、且並不是公務員一定就八成，若跟建商買
10/02 09:29, 138F
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10/02 09:29, 3年前 , 139F
的又沒八成、只能說你家人負債比太高評分太低
10/02 09:29, 139F
推
10/02 09:56, 3年前 , 140F
政府不可能打房，誰敢打誰沒票，而且是永遠在野。
10/02 09:56, 140F
推
10/02 10:12, 3年前 , 141F
質押維持率要夠高，心理壓力才不會這麼大
10/02 10:12, 141F
推
10/02 10:30, 3年前 , 142F
抵押擔保是有規定啦，當年緩跌時拼命講這個的是我XD
10/02 10:30, 142F
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10/02 10:30, 3年前 , 143F
菜B8太多
10/02 10:30, 143F
推
10/02 10:51, 3年前 , 144F
原po怎麼不換家銀行 至少找富邦問問 肯定找的到8成
10/02 10:51, 144F
推
10/02 11:24, 3年前 , 145F
沒算租屋可以賺多少 股票能幹嘛標借嗎？
10/02 11:24, 145F
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10/02 11:25, 3年前 , 146F
另外最近隨便貸款都可以貸到8成5以上（大台北）
10/02 11:25, 146F
噓
10/02 11:47, 3年前 , 147F
很多人不知道質押是隨時會有可能被抽銀根的
10/02 11:47, 147F
確實一年一約，可能會臨時被銀行不續約。但繳款正常的客戶，銀行也會希望你長期借貸的。
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10/02 12:10, 3年前 , 148F
就台指無限轉期無腦多就好了幹嘛質押搞一堆@@
10/02 12:10, 148F
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10/02 12:10, 3年前 , 149F
依照股版的邏輯應該這樣做最有效率還不用利息
10/02 12:10, 149F
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10/02 12:46, 3年前 , 150F
什麼叫台指無限轉期？
10/02 12:46, 150F
※ 編輯: aulau (111.71.73.203 臺灣), 10/02/2020 12:52:54
推
10/02 13:13, 3年前 , 151F
個人本職能力好~讓自己不容易被取代是一個因素
10/02 13:13, 151F
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10/02 13:14, 3年前 , 152F
公司之間的關係影響個人升遷又是另一個因素
10/02 13:14, 152F
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10/02 13:15, 3年前 , 153F
我推文的重點在於個人本職能力是強調獨立學習的能力
10/02 13:15, 153F
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10/02 13:16, 3年前 , 154F
畢竟投資也是要做功課去研究~而不是"覺得"買進就買
10/02 13:16, 154F
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10/02 13:16, 3年前 , 155F
而且心態也要夠安定去面對各種突發事件
10/02 13:16, 155F
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10/02 13:18, 3年前 , 156F
至於公司之間的人事相處關係本來就很多是靠關係
10/02 13:18, 156F
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10/02 13:19, 3年前 , 157F
在升遷的!一堆能力好的本來就不一定可以升到高位
10/02 13:19, 157F
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10/02 13:19, 3年前 , 158F
這種基本的邏輯關係分析也是投資很重要的一環
10/02 13:19, 158F
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10/02 13:20, 3年前 , 159F
很多看似相近的比較事件~還是要去學習區別開來
10/02 13:20, 159F
推
10/02 14:09, 3年前 , 160F
房子跟股票一樣有屬於穩定收租型、投機型、還有可
10/02 14:09, 160F
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10/02 14:09, 3年前 , 161F
改造創造高投報型等等。還有全國各地的房價也不一
10/02 14:09, 161F
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10/02 14:09, 3年前 , 162F
樣。所以要比要拿同類型的比。就如同股市一樣有各
10/02 14:09, 162F
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10/02 14:09, 3年前 , 163F
種股票。你不可能把美德醫當存股一樣，正常專攻收
10/02 14:09, 163F
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10/02 14:09, 3年前 , 164F
租的物件基本投報6-8%（台中）大概是這個水準。
10/02 14:09, 164F
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10/02 14:12, 3年前 , 165F
台指無限轉期就是結算前幾天用價差單轉到下個月，無
10/02 14:12, 165F
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10/02 14:12, 3年前 , 166F
腦做多絕對比0050質押再質押有效率
10/02 14:12, 166F
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10/02 14:12, 3年前 , 167F
還不用繳稅
10/02 14:12, 167F
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10/02 14:14, 3年前 , 168F
還有房市也不要說不會大漲，是看有沒有對的物價也
10/02 14:14, 168F
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10/02 14:14, 3年前 , 169F
有持有2年多自備2成。現金投報200-300%的物件，但
10/02 14:14, 169F
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10/02 14:14, 3年前 , 170F
是一般人未必會買。但專業的就像是看到寶一樣，可
10/02 14:14, 170F
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10/02 14:14, 3年前 , 171F
能就是術業有專攻。房市股市能賺錢都好
10/02 14:14, 171F
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