Re: [新聞] 興富發百億聯貸 凱基銀主辦

看板Stock作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間3年前 (2020/08/21 02:53), 3年前編輯推噓49(59推 10噓 65→)
留言134則, 61人參與, 3年前最新討論串2/3 (看更多)
這個前幾天才在房版發過一篇文章. 今天降息,先帶動一批因為降息所以銀行評估貸款額度上升的買家. 例菜鳥如工程師,本來他就背1000萬的房貸滿了. 後來降息,所以他又多了500萬的空間... 因此他在搭上他存的200萬,就跑去買一間700萬的房子來出租. so...最近的買氣是這種人為主軸產生的. 當然最近的買氣也帶動了蛋黃區的房價上漲. 就像我不段的再提的高雄美術館農16阿,這半年衝了10%. 而如果再過一段時間,這個10%漲幅擴散出去,外加又漲更多例如漲了20%. 這時候真正購屋主力才來了. 主力就是. 他本來身價2億,銀行資產負債比評估6成給他,他貸款1億4已經貸款滿了. 但是今天漲了20%,也就是他的身價多了4000萬... 這樣銀行資產負債評估就可以多借給他2400萬,因此他可以直接買四千多萬的房子. 全額貸款..一毛錢都不出. (他買四千多萬的房子本身抵押就可以有2400萬的額度,再加上他其他資產的額度. 所以他可以買4xxx萬的房子,可能一間可能很多間,但全部貸款,一毛錢不出) 這....才是真正我們可以在一兩年後看到大漲開始的的"主力" 手上一堆房子的,一堆土地的,或是大型物件例如旅館屋主,超級金店面屋主等. 這些人會在大概房價漲了20%左右後,瘋狂的利用資產負債比的上升而跳入市場掃貨. 它們買量很龐大,所以買下去房價就漲更兇... 漲更兇,這些人資產負債比算起來又可以借更多...所以又去借又去買... 只要政府不踩剎車,房價隨便就是三四倍這樣翻上去. 就像當年的台北,或是北京上海深圳那樣.... 直到...完全脫離了基本面,也就是出租投報 < 利息+稅金... 之後就會...真正房價泡沫化... 當然通常政府在之前就會踩剎車.... 但,無論怎樣.... 今天才剛開始,政府一點都沒想踩剎車. 也因此... 這種萬年經典的不動產大多頭"公式". 我都知道了,我都講給妳們聽了... 你覺得那些建商老闆會不知道嗎..XD 那就更不用說那個銷售王,興富發的鄭老董.. 多少人在罵興富發,可是你看興富發的房子,還是賣得比別人快...XD 他是我看過眼光和市場判斷最屌的建商老闆..興富發賣得好跟他蓋得好不好無關. 跟他老董很知道甚麼時候推甚麼東西在哪邊用甚麼型態推會最好賣有關!!!! 也因此,其實有在關心的人都知道,興富發現在抓狂在收購土地和推案. 他光高雄,還沒交屋,正在動工的大樓,我隨便算一下就11棟. (還沒交屋,所以賣掉的錢還沒入帳...) 中都兩棟,美術館兩棟,民生路兩棟,博愛路兩棟愛河邊一棟六合路一棟果貿一棟 有沒有漏掉我還沒仔細查....但隨便數一下就11棟. 這可比當年大多頭,2012~2014的時候,高雄溫莎堡傳奇的時候. 推案還多!!!! 而她這11棟,已經有好幾棟都"撤代銷"...也就是至少銷售八成. 這...還只是高雄,興富發可是全台六都都在推案..你就知道他現在推案有多誇張. 而,既然他賣的這麼快,自然就會想搶更多土地來推案. 可是這些推案的錢還沒回收怎麼辦?? 那就去借阿..XD 因此興富發自然就會拿著他這些預售屋的簽訂單,去找銀行借錢嚕. 而銀行看到他預售屋的簽訂單那麼多,自然也會抓一個風險評估後的金額借給他. 而這麼龐大的推案,簽訂的預售單也一定非常多. 那自然去跟銀行談的貸款金額,也就很大很大拉.... 這也沒啥好意外的. 甚至他是不是有把之後要購買土地的貸款都轉在這筆貸款上,就要去看他貸款內容才知道. (例如先用金主的錢去買土地,然後再把這塊土地一併做入貸款抵押擔保品中之類的) 反正興富發這麼大隻,跟銀行那麼麻吉. 那個都很好談的拉. so....上面講太多,這邊來懶人包一下. 因為降息和無限QE啟動了之後可能10年期的超級大多頭. 所以興富發要搶這一波撈一大筆. 興富發推了一堆案子,銷售都不錯,所以打算火力全開瘋狂買土地推案加大投資. 但因為他的建案都還沒交屋入帳,所以空有賣出合約,沒有現金入帳. 因此他就拿這這龐大的銷售合約先去跟銀行貸款,借錢出來搶土地搶推案. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 115.43.19.29 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1597949627.A.0FE.html
推
08/21 03:04, 3年前 , 1F
西卡大推
08/21 03:04, 1F
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08/21 03:08, 3年前 , 2F
槓桿這麼大 一升息不就掛掉了 優惠房貸是有期限的
08/21 03:08, 2F
只是... 如果今天開放賭盤,賭這3年會不會升息超過0.5%. 我相信...不會超過的會是絕大多數.. 而你要知道,再過半年一年,興富發那些房子就開始要一一完工了. 這時候他就可以開始調整他的資產負債比. 現在是剛好卡到,他推案都沒完工,現金沒入袋,又要擴大投資. 但這個"高風險"時間並不會太久.... 外加fed已經宣告半年一年可能都不升息. 那自然興富發就沒在帕拉. 要是真的運氣不好,兩三年後有升息的跡象. 那時候興富發就減少推案,這樣負債就會隨著更多的建案交屋現金入袋而縮減. so...這時候興富發卯起來貸款其實是算盤打得很精的計算. ※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 08/21/2020 03:14:52
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08/21 03:13, 3年前 , 3F
疫情影響經濟當下 懷疑會開這麼大槓桿買房的有幾位
08/21 03:13, 3F
推
08/21 03:14, 3年前 , 4F
靠這ㄧ波了
08/21 03:14, 4F
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08/21 03:20, 3年前 , 5F
這文好像是前一兩個月在炒作聯發科股價要破千金
08/21 03:20, 5F
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08/21 03:20, 3年前 , 6F
直上1200一般
08/21 03:20, 6F
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08/21 03:23, 3年前 , 7F
然後有股版文說有人本金10萬借了60萬買7xx的聯發科
08/21 03:23, 7F
推
08/21 03:25, 3年前 , 8F
升息不用升息多少要是我是FED不用多4%就好~~
08/21 03:25, 8F
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08/21 03:26, 3年前 , 9F
中環孫老師youtube好像有講要不是疫情美國想升息
08/21 03:26, 9F
4%會產生全球產業/金融災難..XD 0.4%差不多. 但這次重傷實體經濟. 號稱二戰以來最嚴重的衰退. 一年內漲0.4%都很困難.
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08/21 03:27, 3年前 , 10F
賺錢還是要取之有道 別炒作買氣借機出貨
08/21 03:27, 10F
這是一種必然產生的狀態. 就像天會下雨一樣. 天要下雨,並不會在乎有人要出門接小孩很辛苦.... 所以扯到錢,有時候不要想太多道德人文. 你只要想,局面會怎樣走,和自己要放在哪一個位置上. 至於不動產和股票的炒作本來就一樣...XD 不動產本來就是金融商品.... 也因此,我們投資客會很注重不動產的基本面. 出租投報率 vs 房貸利息+稅金. 這決定了,你是在幫房東付貸款,還是房東在幫你養房子...XD 也就是,你是套利,還是虧損... 因此,像北京上海深圳,我們很早就不玩了,他後面還在漲,但我們不賺那種賭博性的錢. 我們炒房一定在基本面之上才做. 超過基本面,我就離開...世界這麼大又不是只有這個地方可以炒房. 但是在基本面之上...出租投報率只要大於稅金+利息. 你就不要跟我說房價會泡沫... 我收租來繳房貸,我還可以套利. 我缺錢我房子也不賣,拿去貸款就好.... 因此奠定了正現金流的狀態...正現金流..你認為這位啥會泡沫?? 泡沫一定是發生在負現金流狀態. 也就是... 大升息 =>西班牙房價崩盤 大加稅 =>日本2000年房價泡沫. 大降租 =>底特律產業崩潰,大量失業造成租金崩潰. 而台灣,加稅很難,產業也沒看到甚麼大問題. 因此只要看利率就好... 利率+一丁點的稅金,只要不要凌駕於出租投報率之上,那我都不怕他會泡沫. ※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 08/21/2020 03:42:14
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08/21 03:32, 3年前 , 11F
FED不升息是疫況不見好轉 台灣防疫好 但經濟不可能
08/21 03:32, 11F
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08/21 03:32, 3年前 , 12F
永遠獨善其身 獨外於世界 永遠正成長
08/21 03:32, 12F
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08/21 03:35, 3年前 , 13F
還要世界的疫況經濟都好轉 台灣的經濟才可能一直好
08/21 03:35, 13F
推
08/21 03:37, 3年前 , 14F
未來美國開始升息時，台灣大概是本土金融風暴的開始
08/21 03:37, 14F
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08/21 03:37, 3年前 , 15F
08/21 03:37, 15F
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08/21 03:48, 3年前 , 16F
重點是為什麼要炒房？高房價造成年輕人不敢婚 不敢`
08/21 03:48, 16F
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08/21 03:49, 3年前 , 17F
生 少子化 勞健公保等國安問題 社會成本這麼大
08/21 03:49, 17F
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08/21 03:50, 3年前 , 18F
為什麼要炒房 賺這種不厚道的錢？
08/21 03:50, 18F
因為... 你不炒有其他人會炒. 就像你無法阻止天要下雨一樣... 所以...那就加入炒房拉.. 世界權力最大的那個川普. 他不就炒房的...XD so...除非你違法. 不然合法之下. 社會運作就是這樣子. 你只有選擇加入和不加入... 另外,最會炒地皮的也不是我們投資客. 而是地方政府. 如果你長期有在關心地政局,都發局,經發局的各種動作就很清楚. 炒房炒地皮,最大贏家,是地方政府..而不是建商或是我們投資客. ※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 08/21/2020 03:54:24
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08/21 04:01, 3年前 , 19F
你都知道是不道德 你還是選擇 那就不多說 只是對
08/21 04:01, 19F
推
08/21 04:01, 3年前 , 20F
好文推推
08/21 04:01, 20F
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08/21 04:02, 3年前 , 21F
你的炒作文 還是無法認同
08/21 04:02, 21F
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08/21 04:10, 3年前 , 22F
等疫況過去 QE回收 升息 之前的紅利 欠的還是要還
08/21 04:10, 22F
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08/21 04:12, 3年前 , 23F
忠告年輕人 買房多看多比較 別當了炒房客的冤下家
08/21 04:12, 23F
推
08/21 04:16, 3年前 , 24F
用道德去看很多工作也不用做了
08/21 04:16, 24F
推
08/21 04:17, 3年前 , 25F
賣保險讓保險公司炒房，賣三星手機讓台灣廠商沒飯吃
08/21 04:17, 25F
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08/21 04:17, 3年前 , 26F
...
08/21 04:17, 26F
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08/21 04:18, 3年前 , 27F
反正代價自負就對了，要不然就是別人幫你付
08/21 04:18, 27F
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08/21 04:20, 3年前 , 28F
賣保險 社會分攤個人風險 但沒規定保險公司去炒房
08/21 04:20, 28F
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08/21 04:21, 3年前 , 29F
台灣廠商做得贏三星手機的話 不必怕別人賣三星手機
08/21 04:21, 29F
推
08/21 04:25, 3年前 , 30F
政府大開綠燈炒房炒土地你手上沒房子土地的很難翻
08/21 04:25, 30F
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08/21 04:25, 3年前 , 31F
身
08/21 04:25, 31F
推
08/21 04:26, 3年前 , 32F
資本推動的社會，只能說賠錢生意沒人做！
08/21 04:26, 32F
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08/21 04:26, 3年前 , 33F
炒房客 建商再炒作 讓無殼蝸牛更加難翻身
08/21 04:26, 33F
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08/21 04:28, 3年前 , 34F
但不能為了賺錢 用資訊知識不對等 炒作的方式 來賺
08/21 04:28, 34F
推
08/21 04:32, 3年前 , 35F
這是現實，炒房沒有對錯
08/21 04:32, 35F
還有 59 則推文
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08/21 09:04, 3年前 , 95F
資本市場資本講話，在那說一堆有的沒的
08/21 09:04, 95F
噓
08/21 09:15, 3年前 , 96F
投資股票 跟 炒房當房蟲 本質哪裡一樣???????
08/21 09:15, 96F
推
08/21 09:20, 3年前 , 97F
先問你媽要不要把家裡便宜賣
08/21 09:20, 97F
推
08/21 09:22, 3年前 , 98F
推，看完馬上下單買興富發xd
08/21 09:22, 98F
噓
08/21 09:23, 3年前 , 99F
炒股票跟炒房哪裡不一樣？都是拉高資產價格後倒給
08/21 09:23, 99F
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08/21 09:23, 3年前 , 100F
接手的人，到資本市場還在講幹話
08/21 09:23, 100F
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08/21 09:24, 3年前 , 101F
只准你股市賺別人錢，不准別人房市賺錢喔？
08/21 09:24, 101F
噓
08/21 09:26, 3年前 , 102F
少用民生必須品什麼的說嘴，買不起可以租啊， 台灣
08/21 09:26, 102F
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08/21 09:26, 3年前 , 103F
租屋市場便宜的勒
08/21 09:26, 103F
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08/21 09:27, 3年前 , 104F
每次看到居住正義變成蛋黃區買房正義就是噁心
08/21 09:27, 104F
推
08/21 09:32, 3年前 , 105F
推動這個世界運轉的絕對是利益，這很正常啦
08/21 09:32, 105F
推
08/21 09:36, 3年前 , 106F
好文感謝
08/21 09:36, 106F
推
08/21 09:44, 3年前 , 107F
政府炒房還看不懂的人不知道為啥敢買更黑的股票，也
08/21 09:44, 107F
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08/21 09:44, 3年前 , 108F
不用替下一代擔心，年輕人用選票認同這個政府的居
08/21 09:44, 108F
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08/21 09:44, 3年前 , 109F
住政策啊，未來買不起就租房子也不會過不下去
08/21 09:44, 109F
推
08/21 09:57, 3年前 , 110F
好悲慘 活不下去了
08/21 09:57, 110F
噓
08/21 10:25, 3年前 , 111F
買不起為什麼不檢討自己窮
08/21 10:25, 111F
推
08/21 10:27, 3年前 , 112F
哇 股版也有正義戰士 社會就是這樣啊
08/21 10:27, 112F
推
08/21 10:33, 3年前 , 113F
推，謝大大分析
08/21 10:33, 113F
推
08/21 12:26, 3年前 , 114F
看需求是自住客的剛需還是投資客的剛需吧
08/21 12:26, 114F
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08/21 12:53, 3年前 , 115F
租？ 看看精美的頂樓加蓋 政府的房價跟租屋政策都沒
08/21 12:53, 115F
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08/21 12:53, 3年前 , 116F
有什麼做為啊 社會住宅在跑 不想繳稅的房東也是一堆
08/21 12:53, 116F
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08/21 12:53, 3年前 , 117F
窮 對啊 就中位數而已 可惜政府根本不想裡這些人
08/21 12:53, 117F
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08/21 12:53, 3年前 , 118F
今天不是在怪投資客 用什麼道德理念來勸說他 今天是
08/21 12:53, 118F
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08/21 12:53, 3年前 , 119F
在說政府帶頭吵 放任建商來哄抬
08/21 12:53, 119F
噓
08/21 13:06, 3年前 , 120F
那就大家一起團結抵制頂樓加蓋跟不給報稅的房東啊
08/21 13:06, 120F
→
08/21 13:07, 3年前 , 121F
然後稅率拉高扣除額降低，讓政府不用靠賣地皮籌措財
08/21 13:07, 121F
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08/21 13:07, 3年前 , 122F
源啊
08/21 13:07, 122F
→
08/21 13:08, 3年前 , 123F
但現在大家不想繳稅又要福利，買房租房也都要便宜宜
08/21 13:08, 123F
→
08/21 13:08, 3年前 , 124F
的，笑死
08/21 13:08, 124F
推
08/21 15:08, 3年前 , 125F
感謝分享
08/21 15:08, 125F
推
08/21 16:20, 3年前 , 126F
C大不要來股板啦,我20年來看這裡人來人去
08/21 16:20, 126F
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08/21 16:21, 3年前 , 127F
很多人狠有主見自己的想法,然後就.......
08/21 16:21, 127F
推
08/21 18:20, 3年前 , 128F
我買2542的理由，研究買哪支不如選個厲害的人幫我賺
08/21 18:20, 128F
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08/21 18:21, 3年前 , 129F
鄭董的眼光和賺錢頭腦真的強（雖然炒房無良）
08/21 18:21, 129F
推
08/22 00:21, 3年前 , 130F
唯一推房產王LoL
08/22 00:21, 130F
推
08/22 14:17, 3年前 , 131F
[食衣住行]是人民生活必需品,股票可不是...
08/22 14:17, 131F
推
08/22 14:22, 3年前 , 132F
[取財有道] 跟 [為富不仁] 還是有明顯差距的
08/22 14:22, 132F
推
08/22 14:29, 3年前 , 133F
不過投資客們大可盡量掏空台灣,因某炒房黨會永執政
08/22 14:29, 133F
推
08/24 00:27, 3年前 , 134F
推，另外想笑一下某正義魔人 你正義你家的事
08/24 00:27, 134F
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