Re: [請益] 定存台積電，為何成為不了顯學

看板Stock作者 (broaden)時間4年前 (2019/11/24 21:13), 4年前編輯推噓10(10推 0噓 48→)
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※ 引述《Tosca ( )》之銘言： : 台灣整體環境 非常不鼓勵股票定存 : 不只是股利政策 稅賦政策 事實上連金融環境也不利 : 1.正確的資金運用 : 如果你要把現金轉換成資產--不論是股票 土地或房屋 : 最好就是這資產除了本身能增值 : 還能帶來穩定的現金流 : 股票是可以領股利沒錯 : 但實在和買房收租沒的比 : 尤其雙北以外 認真找都有4-7%投報率的物件 : 4-7%租金投報率是什麼概念? : 貸款八成 利率2% 30年 : 房客在幫你繳房貸 : 就是這麼爽 : 你無腦持有一間房子 免費享受增值 : 你的房子還是房客在幫你養 : 2.如果臨時需要一筆錢 : 或是更靈活運用資金 : 在台灣 不動產的成本遠遠低於股票 : 好比你今天空手持有十張台積電 300萬 : 你拿去股票質押 最多只能借五成 150萬 利息還是高的嚇人的5-7%! : 同樣一間300萬中南部爛公寓 : 拿去增貸房貸 都至少可以借七八成 : 利率2% : 不可相比 : 3.所以在錢滾錢的效應下 : 對中產階級來講 最好的管道還是不動產 : 你要存定存 : 你乾脆買間房 當作租給自己 自己住 : 把房貸+租金當定存 : 還比較實在 你的方法我有幫你試算一下 看起來是可行 但還是本金要大一點比較安全 因為租房也有房客自殺的風險 而且自殺會連帶影響其他房間行情 當然如果過了幾年 或是過了幾年 這行情可能會慢慢回來 但如果本金不夠 可能就容易周轉不過來 因為房貸八成真的很高 另外就是可以有報酬率4-7%都是套房 甚至連套房能有4%也算很不錯了 但是套房的增值率是偏低的 我給他算持平跟腰斬兩種結果好了 公寓增值力比較好 我給他算翻倍跟持平 但相對房租也偏低 我簡單以房租套房4跟5%跟公寓3%來試算好了 然後我房貸優待你1.8% 前五年給你只付利息 雖然賺比較少 但這樣資金比較充裕 然後房價一千萬貸八成 這樣試算結果如下 1.房租4%(套房) 前五年收益每年是25.6萬 5-30年是每年2,380 30年間靠房租的收益扣去繳房貸後 total 1,339,500 a.如果房價沒啥漲跌的話 賣房大概可以賺一千萬(11,339,500-200萬) 收益是接近5倍 年化報酬16.7% b.如果腰斬剩一半 收益則為2.5倍左右 年化報酬8.3% 2.房租5%(套房) 前五年收益每年是35.6萬 5-30年是每年102,380 30年間靠房租的收益扣去繳房貸後total結餘 4,339,500 a.如果房價沒啥漲跌的話 賣房大概可以賺一千兩百萬(14,339,500-200萬) 收益是6倍 年化報酬20% a.如果腰斬剩一半 收益則為5倍左右 年化報酬16.7% 3. 另外我幫你考慮到公寓的狀況 直接理想話給你3%好了 其實30年還是要多付166萬的 本金變366萬 這種是最有機會房價翻倍的 a.這種如果真的翻倍的話 賣房大概可以賺1634萬(2000萬-166萬-200萬) 收益是4.46倍 b.至於只有持平的話 賣房大概可以賺634萬(1000萬-166萬-200萬) 收益是1.73倍 至於房地產雙北以外30年的老房子是不大熱門的 我阿姨在台中文華高中附近買的公寓(地段夠好了吧)現在租金都很低了 房仲也說房租最好的時後大約是第15年左右 因為不舊又發展起來 所以也不要太晚脫手比較好 尤其套房掉價還更快 這要很注意 而且目前其實房租報酬率也沒那麼高 這點就很攸關本金了 一定要盡量壓低 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.169.139.149 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1574601202.A.D15.html
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11/24 21:28, 4年前 , 1F
單位多我就委任代管了
11/24 21:28, 1F
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11/24 21:30, 4年前 , 2F
所以還是先存本金啊 不然單位多不起來
11/24 21:30, 2F
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11/24 21:32, 4年前 , 3F
委任代管投報率就下降
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11/24 21:37, 4年前 , 4F
所以其實投報率5%真的就很難了啊 還要花一些雜費
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11/24 21:41, 4年前 , 5F
這個沒考慮房貸吧，房貸還完幾乎是1.4倍貸款額了
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11/24 21:42, 4年前 , 6F
5%只賺四百，扣掉房貸幾乎持平
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11/24 21:42, 4年前 , 7F
我有扣掉房貸了
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11/24 21:43, 4年前 , 8F
這種玩法，就是要免費賺那間房子
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11/24 21:45, 4年前 , 9F
如果已經扣掉房貸，這樣玩，大概是兩百萬本金
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11/24 21:45, 4年前 , 10F
三十年後變成一千萬，房價跌剩一半的話，還是有五百
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11/24 21:46, 4年前 , 11F
加上5%收租的四百，大概是三十年五倍
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11/24 21:47, 4年前 , 12F
五倍的話，年報酬率大概16%；房價持平賣出，23%
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11/24 21:50, 4年前 , 13F
剛剛少想到房價了 我再算進去
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※ 編輯: lon0623 (1.169.139.149 臺灣), 11/24/2019 22:14:11 ※ 編輯: lon0623 (1.169.139.149 臺灣), 11/24/2019 22:14:49 ※ 編輯: lon0623 (1.169.139.149 臺灣), 11/24/2019 22:21:23 ※ 編輯: lon0623 (1.169.139.149 臺灣), 11/24/2019 22:25:33
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11/24 22:26, 4年前 , 14F
感謝指正 看來這方法的確是有用的
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11/24 22:30, 4年前 , 15F
不過台灣真的有房租4-7% 房價能飆兩倍的例子嗎
11/24 22:30, 15F
推
11/24 22:38, 4年前 , 16F
房市現在進場晚了 散戶玩風險太大
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11/24 22:42, 4年前 , 17F
那另一個觀點 如果換成開槓桿買台股呢?
11/24 22:42, 17F
推
11/24 23:23, 4年前 , 18F
不過這太理想化了
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推
11/24 23:37, 4年前 , 19F
房地慘大家都說很好賺
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11/24 23:37, 4年前 , 20F
但真正進場的 都賠到一輩子不能翻身
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11/24 23:37, 4年前 , 21F
的確是很理想化 稅金 裝修 雜費都還沒算
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11/24 23:38, 4年前 , 22F
台灣房地慘風險非常大 地震、火災就不用說
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我目前還不會買房地產 先試算看看而已
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11/24 23:38, 4年前 , 24F
現在一堆兇殺、自殺 遇到屋主會衰一輩子
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11/24 23:39, 4年前 , 25F
更不用說房價腰斬還賣不掉
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11/24 23:40, 4年前 , 26F
北投就有個店面 有隻腳掉到招牌上
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11/24 23:41, 4年前 , 27F
店面無限流標 只剩起標2.7折 不知道可以拍出嗎?
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推
11/24 23:44, 4年前 , 28F
有考慮到持有稅及交易稅的問題？
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11/24 23:50, 4年前 , 29F
沒有 其實那也很高 10年後賣出也要繳15%
11/24 23:50, 29F
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11/24 23:52, 4年前 , 30F
凶宅可以用大量持有房產來降低風險
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推
11/25 00:08, 4年前 , 31F
明年人口紅利盡了，現在買剛好套在最高點
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11/25 00:10, 4年前 , 32F
如果真的找得到4%的房子 房價腰斬也是會賺的
11/25 00:10, 32F
推
11/25 00:24, 4年前 , 33F
槓桿玩有點大
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推
11/25 03:16, 4年前 , 34F
個人上個月賣掉一個格成套房的房子 持有六年 賣價是
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11/25 03:17, 4年前 , 35F
買價的192% 不算隔間成本的話房租報酬率是15% 有算
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11/25 03:18, 4年前 , 36F
進成本的話房租報酬率是10% 不過這種機會很難找了
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11/25 03:18, 4年前 , 37F
而且我個人除了自住以外 也不會再投資房地產了 因為
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11/25 03:18, 4年前 , 38F
發現風險比股票高
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11/25 09:39, 4年前 , 39F
其實房租收益率年化6~10%的 淡水就很多了 只是最近
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11/25 09:40, 4年前 , 40F
一堆淡江附近的套房丟出來 很可能有什麼變化
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11/25 09:40, 4年前 , 41F
也許是淡江大學要大規模減招了?
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11/25 09:41, 4年前 , 42F
有點像七八年前中原大學那邊的狀況
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11/25 10:01, 4年前 , 43F
不是減招 是招不到學生 少子化的關係
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11/25 10:02, 4年前 , 44F
如果現況不變+沒有大量國際學生填補
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11/25 10:02, 4年前 , 45F
未來台灣小孩通通是國立大學畢業 私立大學? 啥??
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11/25 10:04, 4年前 , 46F
所以財團現在的風向都是跑去搞商辦了
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11/25 10:05, 4年前 , 47F
那些炒房客才會跑來這板鼓吹不動產 找人接刀
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11/25 10:07, 4年前 , 48F
講個炒房的指標人物: 帥過頭 現在在幹嗎??? XDD
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11/25 10:27, 4年前 , 49F
淡水應該沒有少子化問題 但那就是雙北了
11/25 10:27, 49F
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11/25 10:27, 4年前 , 50F
這樣成本門檻太高了
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11/25 10:31, 4年前 , 51F
如果6% 不算那些雜費 持平賣出也可以賺7-8倍
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11/25 10:31, 4年前 , 52F
我說30年
11/25 10:31, 52F
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11/25 10:34, 4年前 , 53F
商辦不錯 但是也很貴
11/25 10:34, 53F
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11/25 10:51, 4年前 , 54F
這是用地價一定上漲,上漲幅度還大於房屋折價算出來
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11/25 10:51, 4年前 , 55F
你用地價持平不上漲,算算看就不一樣
11/25 10:51, 55F
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11/25 10:55, 4年前 , 56F
都已經設定地價一定漲,當然是壓身家開槓桿全下了
11/25 10:55, 56F
推
11/25 11:00, 4年前 , 57F
買股如置產只有領到股息時才看股價
11/25 11:00, 57F
推
12/14 17:32, 4年前 , 58F
30年的老房子，真的這麼容易找到人來接盤?
12/14 17:32, 58F
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