Re: [問題] 請推薦優良的房仲 謝謝!
週末了，換掉那個無線滑鼠跟鍵盤訊號會打架的gigaware鍵盤組，改用剛剛從costco
買的logitech，果然順暢多了。品牌迷思啊...
其實有點後悔那句如果還有人想看的話再繼續寫的話。不是因為不想寫，而是因為自
己心理想寫，卻想尋求版友們的支持滿足一下虛榮心...真糟糕...
但既然說了還是繼續寫下去，把幾年來的心得整理整理，看看後來的人可否因而避免
一些不必要的麻煩。原則上還是照列出的這些要點來寫，但時間順序上恐怕會跳來跳
去，請各位就自行安插時間順序了。
另外，其實這些資訊很多僅僅是常識而已，沒什麼特別的，只是很多時候寫這篇文的
態度是把讀者們想像成完全沒有常識，所以文章有點冗長，也請見諒。
※ 引述《cruise ()》之銘言：
: 5.成交之後的貸款，與銀行的周旋
我是移民，而且是很新的移民。這代表著我不會有任何的信用紀錄，不管好壞就是不
會有太多給銀行踏實感的紀錄。當我開始在看房子時，就已經不斷有人告知我這個事
實了。紀錄不好，就我當時（09'四月底）辦貸款時的經濟氣氛來說，銀行緊縮銀根是
很讓人不安的。
而且，要提出offer時，通常要提供一份銀行的pre-approval notice，就是銀行預先
審核你的信用狀況，出具一份證明願意借給你多少錢。在成交之後，必須要先把合適
的down pay頭期款存去銀行，他們才會開始做貸款的動作。因此有兩件事要在offer之
前先準備好，1.是頭期款2.是願意跟你配合的銀行。（當然，拿現金來買又是另一回
事了，後面有機會可以談談這個。）
在次貸風暴之前，這兩個問題基本上不存在，銀行放款像水庫洩洪一樣，又大又急，
也造就了這次的風暴。但風暴之後的收拾殘局，卻是大範圍的影響到所有需要貸款的
小老百姓。就如同要讓一條繩子打結，只要搓揉幾下，拉一拉就自己結在一起了，但
要解開這些結，就需要無比的耐心，仔細觀察與分析如何解開。所以銀行在這個時候，
基本上就是拿顯微鏡來看你的一切金融行為，分析到底適不適合放款給你。
幾個增加自己跟銀行談判籌碼的方向，如：
1.找貸款公司，他們有些有好幾個配合的銀行一起做，可以一次幫你問好幾家銀行。
2.提高頭期款比例，目前所有銀行都會要求至少20%頭期款，那麼如果你準備30%或40%
頭期款，那麼銀行放款的意願就會高一些。
3.工作保證，找你的老闆談，請他寫一封信件說明你的工作很穩定之類的話，多少有
點幫助。（有些則是銀行會直接要求要有這類的信件，我後來辦轉貸的那家銀行跟
我要過）
4.接受較高的佣金與利率。雖然這個問題是次貸風暴的元兇，但是一樣的concept在目
前這個金融系統中依舊通用。貸款給你的風險如果很高，那麼讓銀行增加收益就可
以一定程度的說服他接受高風險。例如三年內失業過利率就會自己加個0.125%這種
事好像也常常聽到。
5.用時間換取空間，等吧！就等到自己累積更多的良好信用紀錄，自然就會有人捧著
錢來問你要不要借。
我自己是08'6月才正式拿到ssn，所以那時候才開始有有效的信用紀錄，但09'4月就要
辦貸款了，根本沒空累積信用紀錄。我是找公司相熟的銀行主管幫忙，老闆也願意幫
這個忙，請銀行主管過來談，因為我們公司在這家銀行進出的帳目還蠻大的，紀錄也
良好，所以這個主管可以幫忙把我們公司的情況呈報去給信用審核的人看。這麼一來，
他們開立的pre-approval notice之中的金額，基本上就已經足夠我買這棟房子了。
家裡當時也願意幫忙出多一點頭期款，所以實際算起來，我頭期款大約就出了40%的房
價，也讓後來在辦房貸時輕鬆許多。
另外一件事是選擇你的貸款商品。30年fix或15年fix是最常選的，美國就這一點來說
比加拿大就好多了，加拿大好像最多只有5年fix，後面的25年是浮動的。選了年限之
後，也可以選擇佣金高的，利率就會低一點，佣金低或零的，利率就會高一點。
而且又有一個例外在這裡值得拿出來說。
有人逆向思考過，選擇前五年fix，後25年浮動調高的利率，其實對一些華人家庭來說
不見得不利，甚至大大有利。因為這樣一來，前五年利率很低，以華人家庭的優良儲
蓄習慣，在前五年把儲蓄下來的錢拿去還本金，在相同的貸款支出下，可以利用低利
率來償還較多的本金，待利率機動調高，高過30年fix的利率後，就再辦一次轉貸改成
較低的固定利率，轉貸費的損失只要攤提到前五年省下的利息上，相較之下還是不錯
的選項。
但這種作法有風險必須要承擔，1.你職業要穩定，可以隨時辦轉貸都沒問題。2.你對
支出的控制相當嚴謹，每一分錢都小心控制，否則一旦手上多了點錢就亂花，恐怕達
不到原先的期許，反而在利率上漲之後，辦轉貸都還倒虧。
一切準備就緒，就是前文所述的價格協商，協商完畢後大家在offer上簽字，agent就
會跟你的銀行聯繫（或你請銀行跟你的agent聯繫），你也要寫貸款申請書之類的文
件，並且送交一切必要的資料如W2報稅資料、薪水單、房屋保險估價單等等。
接下來就是審核房貸的流程了，基本上，我們提供的資料一定會不足需要補件的，就
是銀行要什麼就給什麼，像我還被要求過公司的財報（還好老闆幫忙）。需要注意的
就是他們會看你的薪水跟存款的變化，看看你在沒貸款之前，薪水大約有幾成會變成
存款。所以在辦貸款之前可能有好一段時間，就應該開始準備好自己的財務紀錄了。
審核通過之後，就是去title/escrow簽名過戶。但請記得帶錢去，closing有很多cost
要繳錢，去之前問好需要多少，就先去銀行開現金支票（通常escrow不收個人支票的）
之後就是每個月的固定費用了，當然也可以選擇每週付款或雙週付款。
（好多喔，這個標題東西好雜寫不完...orz）
接著講escrow。看wiki比較快：http://en.wikipedia.org/wiki/Escrow
他就是一個公司專門幫你代繳房屋稅金與保險的，也是在交易時的第三公正單位，他會
複查所有交易的文件，並且每一項都在你簽字時仔細跟你說明，基本上金額很大，所以
聽得越仔細越好，不懂就問，反正他拿你350-500就是提供你這個服務的。
房屋稅與保險可以選擇給Escrow幫你付，銀行再幫你加在每個月的帳款上面。有些銀行
不會計較這個，但是有些則是會要求，你一定要Escrow幫你繳房屋稅與保險，否則利率
要提高0.125%。（我後來辦轉貸的那家銀行就是這樣"搞拐"..）他的理由是，如果你不
繳房屋稅，政府有權拍賣你的房子來抵稅，銀行會有風險拿不回所有的錢。
如果仔細看closing cost的項目，Escrow會先收一筆押金，大約是1/4年的稅金與保險，
避免這一年你的稅金跟保險費用大幅提高，他需要額外支出來償還。之後就是把每年的
稅+保險金額除以12，然後每個月請銀行跟你收款。
如果不懂三十年期的固定利率，是怎麼分配到每個月的應付款金額的話，可以參考這個
網站：http://www.fonerbooks.com/interest.htm
基本公式：M = P [ i(1 + i)^n ] / [ (1 + i)^n - 1]
又，一般在美國的貸款都沒有early payment penalty，所以想要早點清償債務，可以
選擇提早多付一點本金，越早付，就可以省下越多利息。詳細的公式說明這裡有：
http://www.fonerbooks.com/payment.htm
不想看完全部公式說明的話，可以記住原則。舉例來說，選擇雙週付款，可以將清償債
務的年限提前到25.26年，原因是一年有52周，卻只有12個月，雙週付款會把一個月的應
付帳款除以二，但一年下來會多付兩次，等於一年付款十三個月，自然就提早還清。
又一個原則，如果你能多付一點本金，就可以省下日後這些本金的孳息，大概算一下，
以目前的利率水準來說，第一年多還一千元，等於幫以後的29年省下了3.34倍的利息，
所以第一年早還1000等於省3340元，越晚還本金則是省下的利息越少。
這就回到前面的問題，如果可以選擇前幾年低利率，又想提早還完的話，可以冒險試一
下。（但一定！必須！事先考量轉貸的成本與風險）
接下來是轉貸refinance，剛好我也經歷過一次，所以有一點經驗可以說說。
我09'5月貸款下來後，一開始也就照表定數字去繳。透漏一下好了，當時年利率是
4.875%，還要付1%的佣金。相較其他銀行，其實並不是一個好的Deal，但是沒有信用紀
錄，等於任人宰割，就只能找個一定會幫我辦貸款下來的銀行就好了。
可是當去年9月左右，利率一度低下來時，就開始考量我自己又多了一年的正常繳款紀
錄（其實還多還了2500左右的本金），所以就想要辦轉貸了。而且這次的主動權已經漸
漸地回到我身上。一來我不怕貸款下不來，就算下不來也是損失幾百塊的代辦費用，因
此我可以多找幾家比較，問出最低可能的利率，然後再去辦。
後來轉貸後的利率為4.25%。基本上程序跟前面一樣，不用贅述。但有幾點是轉貸之前
需要考慮的。
1.每月省下的金額。這個利率差異讓我省了大約100/月。
2.轉貸的手續費，貸款過程中所有應繳的費用跟之前過戶的費用不會差到哪裡去，像我
後來算過後大約就是花了2000左右，所以20個月就攤平了。
3.從你舊的貸款開始，到轉貸生效的那一天之前，這中間的每一天你都繳過利息，這些
利息是被之前那個銀行賺走的，所以轉貸的成本必須考量這些已經繳了的利息。像我
一年多來大約繳了一萬二的利息，就必須花12000/100/12 = 10年才能攤平損失。
以上大概是關於貸款的一些心得，也許有誤，敬請指正。
（我可以再拖一次稿嗎？自己都沒想到貸款的事會寫了這麼多瑣碎的事..其他的另發一
篇文比較好隔開...）
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 50.46.121.243
※ 編輯: cruise 來自: 50.46.121.243 (04/23 16:03)
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07買的話，當時利率應該還蠻高的，可以考慮refinance，去年Obama有政策是政府擔保
銀行做refinance，就算你的房子under water，也可以免信用調查、免appraisal，直
接從原借款銀行轉貸與剩餘本金相等的金額。
我一個朋友的家在Bellevue的SE 8th ST & 146th ave附近，06'買530K，借450K，5.5%
利率，後來房價跌下來under water，本來還傻傻的繳，後來去年跟我差不多的時候辦
轉貸，就把剩下的400K左右本金轉貸成4.25%。
不過目前30年利率好像回到4.875%了...
如果自己住的話，就先不要考慮equity的問題，那是要創業的人才會用equity去借錢
做生意。我是覺得，有需要就不用管房價多少，除非自己職業或生涯有改變。未雨綢
繆是絕對正確的，但還有工作就放棄房子去forclosure，讓自己的信用變差，日後的
負面影響不見得好。
講到equity，就想到一個equity loan的故事。去年初我們公司有個當地的客戶，用
公司的equity去借200萬，本來想說他一年營業額一兩千萬，六個branch也都正常營
運，哪知道那個老闆不知道哪根筋不對跟banker吵起架來，他想說這個銀行只是地區
性的小銀行，根本不放在眼裡。
哪知道這個banker火大了，就說：我給你的credit取消，200萬立刻還來！
結果他手上沒那麼多現金，公司很多資產也都因為他的生意型態就是借工具給大型工
廠，賣中間的耗材的關係，所以放在客戶那邊（還是沒有帳的）。就算如此，他店裡
的資產查起來也還有300萬。
後來有一天，這個老闆還在電話上跟banker談判付款方式，就有大批人馬進來敲他的
門，拿法院命令來說，從今天開始，你的所有資產全部查封，擇日拍賣。後來拍賣那
幾天我也去看，很多外州的老朋友也都來，見證這個大Seattle區，該產業的地區霸主
的沒落...
※ 編輯: cruise 來自: 50.46.121.243 (04/24 01:58)
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