Re: [問題] 請推薦優良的房仲謝謝!

看板Seattle作者cruise時間13年前 (2011/04/20 14:29)推噓11(11推 0噓 10→)

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一時心血來潮，回這篇文紀錄一點心得，如果資訊上有誤也請見諒。回想兩年前的這個時候，正在努力的跟賣家來回談判價格，終於在五月初一切敲定交屋。買了之後陸陸續續的雜事，也才一點一滴的讓自己了解房事果真是難事。就從頭開始說吧。 1.為什麼要買房子？這是第一個問題。現在很多人想說要投資投資，想說趁美國房市不景氣進場，這些都是的確該考慮的原因，但是如果僅僅只是這樣，那麼買房子這件事恐怕不是很值得的事情。幾個原因如下： 1.1.目前房屋市場並沒有回升的趨向，Seattle區也是如此，前幾天才聽一個朋友說他把在Factoria的房子賣掉，還是foreclosure賣（房價低於他的貸款）他的賣價比我兩年前買在Kirkland郊區的價格還低。（兩間房子條件不會差太多）。 1.2.這只是一個例子，但是就先前跟公司往來密切的銀行vp，在閒聊時跟我們說，目前聯邦政府跟銀行私下談妥條件，盡量擔保銀行展延債務人的貸款，用配額制要求銀行不要放太多foreclosure房子到市場上。一旦讓所有貸款逾期的房子全部進入foreclosure，供給量大增的結果必定讓房價再度大跌一次，整個經濟與就業市場的連動影響難以估計。我自己買房子則是因為自從綠卡申請穩定了之後，就算還沒下來就一直有這個念頭，要找一個安身立命的地方。也要找一個可以讓朋友來時坐下來好好聊，長輩來時，不用煩惱沒空間給他們睡，沒地方讓長輩來時，可以有空間活動活動等。而且想想，既然已經移民了，要長住此地，那麼付房租給人，還要煩惱三不五時的搬家問題，那還是找個房子買起來吧。 2.什麼樣的房子才是我想要的？House與Condo。這也是可大可小的問題。一般來說，會考慮到學區的，通常不會喜歡找Condo或Town house，因為考慮學區就是因為有小孩，有小孩就通常會考慮要有封閉的戶外空間給小孩活動。所以找Condo的不是年輕單身，或年輕不想有小孩的夫婦，就是年紀大需要方便生活機能的老人。這也一定程度的限制了Condo的轉賣市場，需求面天生就比較不足，所以供給面就需要有更多的誘因，好出租的大學附近，生活機能便利的Downtown附近，湖邊景觀良好的地區等等。也因為這些因素，如果以投資的角度來看，只買一個Unit的Condo來自己住，恐怕並不是一個良好的投資選項。有分析當然就會有例外，就見過一個只有一面之緣卻熱情邀我住他家一晚的朋友， 04在Maryland唸phd時，家裡幫忙買了一個十萬的Condo，06畢業後趕上最高點賣掉約20萬，找到INTEL的工作後，把那20萬拿來當作頭期款在Portland買一個House。堪稱買低賣高又再低買的最準確投資範例。只是想要像這樣碰運氣的學生朋友們，兩年翻一倍的房價在可預見的未來恐怕是不會有的了。特別是如果還沒有永久居留權，請注意還有一條屋主自己居住未滿兩年就賣出房子需要付15%聯邦稅金的規定。也就是說，就算你的房價沒有跌，自己住不到兩年就脫手的話，一定現虧15%稅金+6%給雙方Agent的費用。在美國，你買什麼都可以退貨，就是買房子不行！ 3.地點治安學區等等問題....這應該不用贅述，稍微住久一點就知道那一區比較好。也知道那一區自己會喜歡。如果真的想做大筆的投資，才要仔細考慮Location/ Location/Location吧。這麼一來，我們這種三腳貓的意見，哪有什麼參考價值？也最好是不要道聽塗說，聽說很多年前Seattle華人界的某個聞人回台灣招募了一批人去Moses Lake買房地產，因為有個什麼機場興建計畫會讓那一區變成新興都市，後來計畫無疾而終，所有當初拿錢出來的人統統只能放給人家去種蘋果。 4.交易過程。談價格一定要看市場狀況，現在市場價格不好，買家就要有耐心，價格好，賣方就要有耐心。網路上許多仲介的網站都有市場訊息，你看到了這個喜歡的房子，可以去查他過去刊登交易的紀錄，看他的價格變化，猜看看賣家到底有多急著要脫手房子換現金，那就可以是你出價的依據。我自己的例子是，看這房子上市以後價格變化，半年內降價了10%，當然那時是08年中，大蕭條剛開始的時候上市的。我出價時就在依那個當時的價格再砍20%左右。那時候我的Agent心理不高興沒講，就說附近哪裡哪裡成交價多少，要我參考看看。我則是沒啥反應，對方的Agent回過來的email當然就會說，他們也有別的offer，但是可以考慮再降個5%，我就擱置不理，反正訂金先放在Agent的公司也不會不見。過了一個月，剛好家父來看我，我們就跟Agent再去看一次，看完就重寫一份offer，也是提高了5%，這樣雙方就差個10%了，最後再幾個來回，讓他降了11%。當然我的 Agent也依照慣例把1%放去closing cost上還我，我隔年還有首次購屋的8000退稅，算起來還不錯，也就這樣成交了。（以下還有幾點其實都有些心得，不過夜深了，以後有機會、有人想聽再繼續）（以上其實只是獻醜了，有什麼出言不遜的地方還請見諒..） 5.成交之後的貸款，與銀行的周旋 6.關於房事的支出 7.稅金與房價的關係，如何在這一點多少節省一些 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 50.46.121.243

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