Re: [新聞] 不堪每天百萬損失 高雄瑞豐夜市恐在下月熄燈
之前地主就有意願要把土地拿去蓋大樓.
畢竟那是建地,拿去蓋大樓對地主而言有很好的直接大筆獲利了解的優勢.
把土地獲利了解再去布局其他土地,會比繼續養這塊地還來的賺.
因為這邊商校過強,但是商校差不多達到終端成長.
產生土地價格向上幅度比較慢...
不要說被外圍新興重劃區的土地屌打,連旁邊美術館的土地增值都屌打他.
地主應該不爽很久....
雖然地租收益比別人好,但地租是啥?能吃嗎?投報率有沒有1%?
而現在住宅土地價值大幅拉升,逼近以前商校價值的定位.
所以對地主而言,這時候把土地獲利了結去買另外一塊土地會有更好的投資效應.
但是當然這是高雄重點夜市,必然有多方壓力要地主繼續撐下去.
之前聽說連政府官員都找地主談過..當然談了甚麼我們外人不得而知.
那這次放話...恩..就很有意思..XD
當然啦,這種重點觀光夜市如果倒閉.
要是政府沒有配套,必然爽了其他夜市.
不過我個人覺得,要是瑞豐真的倒了,政府應該還是會想辦法在北高在弄一個夜市出來.
而因為現在住宅土地價值大好,所以你要人家一個幾千坪的住宅土地拿去做夜市.
應該很困難無敵困難.
沒有人願意把他的建地拿來當祭品.
而政府自己的土地又沒幾個適合利用的.
所以如果今天真的要弄一個夜市在市區,必然是非住宅用地.
那就可能是特商特貿以及工業地.
工業地挪用夜市可能會有一定的輿論壓力.
那必然是特商或特貿.
市區擁有大塊特商特貿的地方,南高很多很多...但這是北高的事情無關乎南高.
而北高的話就只剩兩個地方.
1.71期.
土地幾乎都是市政府的,鐵路局的那部分已經招標給日勝生.
但基本上我不太認為政府會把71期這塊金雞母當夜市來宰殺.
71期有更囂張的發展方式.
2.自由大順.
如果這邊,那必然就是東邊的那一塊,也就是現在停車場的那一塊.
那邊地主沒搞錯的話應該是義聯集團的..當然那邊應該也不只一個地主.
義聯在旁邊蓋了兩個號稱東南亞最大的百貨,因此她其餘土地目前並沒有其他規劃.
所以如果政府找他談要他把土地拿去弄夜市.
對義享天地有非常龐大的加持效果+順便可以炒一波他的特商用地地價.
我相信義聯除了"要求更多好處"外...他應該沒啥理由拒絕.
(義守很懂得順勢要好處...這是生意人本色,是我我也這樣幹
你說你不這樣幹??那難怪你不是商人..XD)
so...如果瑞豐夜市倒閉.
那之後北高的夜市,我會投自由大順東邊那一塊一票.
然後如果新的夜市會座落在這邊.
這樣前幾天,京城用超級天價222w/p買下自由大順西邊兩百多坪特商土地的事件.
(郡都當代接待中心)
就極度有意思了..XD
他花那個錢買那塊地,說真的,我都看不懂這是甚麼神操作.
如果夜市搬過來.
那我只能說...
各位...我們腳步一直都是落後人家3年以上..XD
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京城那一塊也是特商用地,不能蓋住宅.
並且土地只有兩百多坪.
不過如果夜市搬過來.
那他就可以蓋一個小型商場.
小型商場可以跟隔壁義享百貨做區分.
有兩種做法.
1.就是切成非常小單位的攤位來經營.
類似台北萬年大樓,或是香港你常看到的那種地方型商場.
當然這種商場一般在台灣經營都很困難,失敗案例堆得跟喜馬拉雅山一樣高.
2.純餐飲業的商場.
這種商場目前很少見,通常在大型都市才比較有.像上海香港.
至於說單純做店面用.
我是認為,一坪土地2xx萬,做店面太浪費了...XD
所以機率不大.
※ 編輯: ceca (1.173.24.143 臺灣), 06/08/2021 18:56:49
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政府沒那麼多錢.
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硬要買可以用徵收的名義.
但是我們政府沒那麼有錢..XD
政府徵收土地,要評估到自償.
這可不是抵費地,可以拿去賣.
政府徵收後的土地,幾乎是不能賣的.
所以等同政府支出一筆幾十億在那邊.
政府壓力太大.
另一點
並且因為這邊是既有30年的夜市,所以對於四周的不動產增值幫助很低.
所以政府在"自償"上面,鐵定完全無法過關.
你要知道,政府花錢都必須考慮到自償率.
蓋輕軌可以透過容積上升,然後不動產增值.
所以從土增稅+地價房屋稅來自償.
外加帶動政府自己附近的土地增值等.
這必須算得過他才有辦法舉債.
政府的錢是不能亂花的,每一筆錢都必須評估.
除非是必要性公共利益,例如滯洪池...
但徵收這個夜市,在公共利益上面,你應該也很難有甚麼立足點.
※ 編輯: ceca (1.173.24.143 臺灣), 06/08/2021 19:15:09
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夜市在這邊產生他的道路開闢卡住.
並且如果我沒搞錯的話.
瑞豐的地主應該是不只持有夜市裡面的土地,還包含後面停車場的土地.
這樣造成他們會要政府把整塊地都徵收,應該不會接受只徵收夜市範圍.
只徵收夜市範圍鐵定談不攏,談不攏這些地主不是吃素的.
你政府徵收必要性鐵定被它們給搞到卡關.
而如果把整塊土地全部徵收.
這..可是好幾千坪的建地.
住四,你用建地價值就好,在這邊一坪都要逼近一百萬了.
這下去是幾十億.
太硬了.
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他主要是卡到裡面那一大片停車場的土地.
然後這邊本來就有既有道路要開發.
所以如果夜市倒閉.
下一件事情就是通路.
路怎麼通,去找使用分區.
使用分區上面路都規畫好了..XD
夜市正中間會開闢一條20米路的樣子.
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你打開市府的使用分區地圖.
你就知道之後會怎樣規劃..XD
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農16有哪塊??
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那這樣開發為啥有問題.
夜市中間切一條20米路接東門路.
兩側就是蓋大樓拉.
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他不用重劃阿.
除了夜市和遊樂場.
其他使用分區都是住宅用地.
已經變更了阿.
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變更公園用地極度困難吧..@@
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他其實使用分區是"特專一"
特別專用地.
之前不是一度吵說市政府要搬遷,搬遷地點橋頭兩個205兵工廠一個凹子底一個.
凹子底那一個講的就是這邊的特專一.
不過目前市政府搬遷停滯,所以細部變化就不知道了.
但是特專一你要拿來當夜市應該也會有問題.
當然搬來農16最大的問題應該是.
附近居民會跟你拚了.
這邊的住戶都很不好惹.
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