Re: [問卦] 有沒有高雄炒房仔cecaa的八卦已回收
因為亂入了人家的文章.
(人家是指名cecaa,不是講我...所以真是不好意思..XD)
所以鄭重道歉....外加賠大家一篇炒房文章謝罪...
真是對不起....我不是那個炒房炒到賠錢回家當阿宅的cecaa....
今天要講的一個觀念,就是甚麼是房價的合理價.
有看我的文章的就知道,一個房價是否合理,一直都是取決於一個公式.
出租投報率 vs 房貸利息+持有成本.
當出租投報率比較高,那租不如買,所以房價被低估.
當出租投報比較低,那買不如租,房價過高.
美國因為Fed連續升息,造成例如我姑媽所在的洛杉磯,出租投報5%,利息5.5%,稅金1.5~2%.
因此fed升息破5之後,房價就開始跌.
因為美國持有成本重,房子落在少數人和財團手上,所以跌的反應速度很快也很明顯.
同樣的,香港出租投報3%,房貸利息也大概在2.5~2.8%,物業稅相對房價也很低...
所以香港其實房價是合理的..
也因此上次在房版有爭執,有人說香港房價跌定了.
另一人說以中原地產為標準,多久沒漲起來要提共祭品OOXX.
結果才沒多久,香港房價就又漲起來...XD
基本上香港只是,漲多,修正一點,在漲多,在修正一點..
但是主要原因也還是那個公式..
出租投報3%....比利息2.5~2.8%高...所以香港房價還會漲.
也因此,國際不動產投資公司大多都是看這個公式在操盤.
所以租金投報是非常重要的指標.
這也是國際都一致認為中國房價必垮的主因.
因為北京上海,出租投報1%,利息5%....怎樣看都是房東在幫房客付房貸,,
但因為他畢竟是威權國家,外加綁定戶籍,和很早就施行限購令.
造成已經買房子又只能買一戶的人,沒辦法隨意把房子賣掉,否則他會沒戶籍.
而手上有兩戶以上的人很少,並且時間太久這些人大多貸款都剩沒多少,外加之前買價便宜.
所以北京上海很難有惡性拋售潮產生,..
他就一片死海,交易量很可憐,但是又不崩潰..
但是北上廣不管..
我們來講英國..XD
因為我有認識英國投資客,所以有聊過不少.
那時候李嘉誠不是跑去英國,本版,沒錯本版還笑說李嘉誠都逃離中國去英國了.
然後沒多久,台灣金八條政令下來,台灣壽險也跑去英國.
但實際上那時候英國的出租投報是3%,利息也大概3%...稅金是房客繳的.
(使用者付費的概念,租屋者要繳房屋持有稅金...
英國是貴族國家,資本主義之父,所以你繳不起稅金請滾出倫敦.那是貴族的所在地)
但是為啥他們海外最後是選擇英國呢?
除了香港人很哈英國(被殖民的關係)以外.
最重要的在於難民潮帶動歐洲整個不動產承租的競爭...
因此租金再大漲.
所以雖然帳面上是3%出租投報,3%利率,應該沒糖吃.
但是投資公司會認為,他租金會漲,所以我加價買,加到2.8%甚至2.5%投報也沒關係.
反正之後租金漲起來就3%,在漲上去就賺了.
所以那時候李嘉誠和台灣壽險業一大堆人都跑去投資英國.
還有很多人到處都在問英國投資好不好...
台灣海外投資也都在推廣英國.
後來確實租金有漲...一度它們看起來都要投資成功了.
但...之後英國脫歐,英鎊大貶...XD
所以它們最後賺了房價虧了匯率....
甚至台灣壽險業印象中是有虧到錢...
李嘉誠大概打平或小賺一點,台灣壽險過去太晚了,所以算起來應該是打平小虧一點.
這是一個很有趣的案例....
但無論怎樣,房價公式是非常重要的.
台灣因為一大堆奇妙的原因,以及不動產慘戶太多大家智商有問題.
外加持有稅太低,所以市場反應遲鈍.
和一大堆一輩子沒買賣超過10間房子的白痴名嘴整天亂講.
造成大家思維混亂,一堆人都脫離了這個不動產最重要的基本面公式.
相信甚麼蛋黃區無敵,蛋白區沒救理論..XD
蛋黃區漲到一坪1000萬都合理,蛋白區一坪1萬都沒人要也合理??
阿....沒關係,反正時間久了就會證明一切.
而我們炒房的則樂得看大家都被愚蠢化,對不動產有一大堆非理智的錯誤認知.
然後我們就穿插於其中,尋找變化的契機,然後撈錢...
大家都太聰明就像美國那樣.
那樣要撈錢可沒那麼好撈...你說是吧.
我估爹的哥哥也在洛杉磯炒房...
它們這一波fed升息也是搞得哇哇叫.
升息太快,物件來不及跑,所以搞得灰頭土臉.
不像台灣..台灣要漲要崩反應都遲鈍,我們投資客都有很多黃金時間可以爽爽的慵懶操作.
啥台灣人會炒房..屁拉..XD
多認識一些外國投資客,你就會知道,台灣不動產智障多而已..
房子...不是這樣炒的...
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持有成本低會造成很多現象.
1.租金漲幅也很緩慢.
因為老人屋主居多,然後它們出租後就懶得漲租金.
所以就算通膨上去,租金成長也慢...因為屋主沒壓力.
2.房價易漲難跌.
這點應該很好理解.
3.老部落都市更新困難.
一樣因為屋主沒壓力
4.屯地現象明顯..
5.一般人持有不動產比率高.
因為持有房子壓力很低,所以一般人拚死都會想買房子.
說缺點有缺點說優點有優點.
反正這就是一種生態.
然後因為不動產是很基礎的經濟根基.
所以很多經濟是建立在不動產制度上面.
而上面建構那麼多經濟體在不動產上面.
你要改變不動產的稅基生態,會造成大量物種滅絕.
日本當年大改稅制也是在經濟大崩潰,大恐慌之後才敢改.
你沒大崩潰死一大堆企業,你去調整稅制,你就是自己把經濟弄垮...XD
也因此,台灣既然經濟建構在這種低稅的不動產制度下..
所以我們還必須繼續習慣這種生態很久很久很久....
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