Re: [問卦] 有沒有高雄炒房仔cecaa的八卦
借回一下推文的問題.
有人在問我有沒有要吵大順路.
我講過,輕軌是嫌惡設施,所以我的房子全都遠離大順路輕軌500公尺.
我相信既然有人跟我很熟,那應該知道我有放話不碰這邊的物件,沒特別便宜不用報給我.
一個觀念.
不動產是相對論的概念.
然後今天這邊我要教的是屯房...
屯房基本精神是"買低等漲高".
絕對不是無腦追高.
一個獨立的市政.
漲幅就像漣漪一樣,從蛋黃區開始往外擴散到外環.
就像台北會從大安區開始,然後往外擴散.
高雄以前是從文化中心,今天會從農16或新彎曲.
(要看引發漲價的原因,投資資金會從新彎曲,政策引起的基本買盤會從農16出發)
但是重點中的重點...
所有房子從起漲點到漲到停滯,最後的比率是一樣的.
也就是,當年2000年大崩盤後,中古屋/老屋...
(不討論新屋,新屋會折舊....)
大安區當年一坪40,萬華一坪1x...
漲到後來大安區一坪100,萬華一坪3x.
很多人都說蛋黃區賺得多...
那是一種誤解,以及名嘴故意引導別人去當盤子.
但實際上你要從基準點到最後盤整後的數據來看.
同樣的錢你丟在哪裡,賺的比率是差不多的.
當然這樣...無腦放在那邊賺錢無腦等增值,是外行人才在幹的.
這樣你賺了半天,你的收益有跟的上房價漲而已,但你很難再多買一間房子.
而對我們玩家來講,一個漲幅,我怎麼可能只賺一次呢?
這時候就會討論到,漲價有時間差.
也就是大安區衝了,過半年該中正,再過幾個月該中山,在過半年該大同,最後萬華.
只是因為2000~2014年是連續漲.
也就是他不是只有一個漣漪,他是多個漣漪疊再一起.
所以才一大堆外行人在這種複雜的市場狀態下迷失.
否則如果像台中或高雄,就很乾淨.
一次一波...
那這時候玩法自然就是...
你不要先買最蛋黃的文化中心或農16...
因為你不知道她哪時候才會衝,你太早把錢放在那邊死魚盤只是浪費時間成本.
你就先出去逛逛,看你是炒股還是吵短期還是幹嘛隨便你.
等到你看到文化中心衝了..
立刻跑去買還沒漲的後譯或中央公園,也就是第二波會到達的地方.
那邊一定還沒開始漲...所以你看到文化中心漲了在過去都來得及.
買了你可以出租個一年等效應...因為剛漲起來你會難賣,買盤會被嚇到不太接受.
所以你出租一年等漲到你這邊外加漲幅穩定了...你在拿出來賣.
賣掉之後漲幅可能已經到第三波,火車站或是武廟...沒關係這波你放棄.
你立刻跑去鳳山五甲草衙內惟去買.
大概就這種概念.
所以只要你市場進出很熟悉,外加市場局面掌握很夠.
人家賺一次,你可以賺三次,扣掉交易成本至少吃滿滿兩次以上的漲幅.
這就像我後來講說去林園,一堆人笑...XD
那是因為林園太外圍+環境口碑太差,所以2014年的漲幅在2017年才到.
我是不知道它們有啥好笑得,笑我被套..XD
阿林盃一間公寓買35萬...被套個屁阿.
買35萬,翻修40萬,成本75萬,賣110萬,扣掉交易成本,賺個30萬...舒服無腦.
當然我在林園我自然部會期待他漲到甚麼200萬.
等比董媽.
當年市區五樓公寓廢墟一間90萬,林園35萬(不用懷疑當年真的繃到那麼低.)
今天市區五樓公寓一間150萬,林園廢墟70萬差不多差不多啦.
我在翻修下去賣110萬...行價阿大哥...我又沒惡意哄抬就可以賺了.
so...以上是炒房當中,屯房的概念.
不過最近只有寒流效應帶動投資資金進來一波,所以漲在新彎區.
只是這個寒流效應有多少我不確定..
所以目前我還沒開始打算屯房.
都還在做短期買賣...
這也是為啥我今年四個月賣掉六間...我都快哭了...
交易量爆炸會被國稅局要求開發票..開了發票你要退回去不開發票很麻煩很麻煩.
造成我只好跑去玩透天...
透天因為翻修就半年,家哩哩叩叩,所以一輪時間會超過一年.
甚至因為總價高賣的久,所以更可能會到一年半.
壓的資金例如我一個正在賣的案子...
買550,翻修150,開價11xx,見九談..
買的時候貸款八成,所以頭期款大約120萬,因此我實際鴨的現金是270萬...
其實槓桿比公寓低不少.
so...透天比公寓難賺很多很多很多.
公寓或是老大樓還是最爽的,只是老大太難買了...才造成我好像都在玩公寓.
我對老大樓沒意見阿...但是屋子都不夠爛...他們都不肯賤價賣我,我也很無奈啊.
因此最近都還是玩短期...屯屋出清了一波現在剩下店面,新彎區的物件...
(鐵路地下化的大多都出清了...被房地合一壓到,賺得很少,生氣氣)
以及偷偷講,我可能會進一間美術館，要來研究學區宅炒作是否有效應．
並且還是非主流的中坪數物件....XD
高雄之前因為蛋黃區轉移,所以第一等學區也都在轉移．
所以之前學區宅不好炒,主要是因為人民太笨搞不清楚哪邊才是王者.
但目前局面看起來，第一學區差不多之後會整個穩定再美術館.
最簡單的比喻我跟很多人講過.
文化中心有很多老公寓和老大樓，平均家長房子價值大約我估是５００萬．
美術館基本上完全沒有涵蓋到公寓和老大樓，兩房又很少．
平均家長房價是８００萬（我沒豪笅）
然後國小已經翻掉了，最難入學的是龍華和中山，國中因為美術館才發展１６年．
外加一開始重劃區進駐的家長不強．
所以國中正在發酵而已，再過幾年才會跟五福拉開距離．
因此現在可以研究看看學區宅有沒有炒作的可能性．
稱你們一般人大腦轉部過來還搞不清楚狀況的時候．
我先卡位了．．．ＸＤ
對喔，我一定買中古屋，屯屋不買新屋．
不過當然拉那只是我部份的錢.
主要還是都在玩短期,等待下一次大漲的來臨...
另外,美術館這個我是實驗性質...
我沒告訴你這樣會賺錢喔...XD...
通常我都匯撥一部分資金來做一些實驗.
之前還想玩地上權/辦公大樓等,只是價格沒殺下來.
實驗通常我也會在網路上講..XD
但是我都會特別強調這是實驗.
會不會賺錢不知道...
我們念理工的,要有實驗的精神....
名嘴講的垃圾話都不用聽,但是親身親為的把錢丟下市場是必須要的.
另外嗆一下滿地的專家..XD
它們一輩子買賣過幾間房子?
這樣可以叫專家?
阿我們這些交易過三位數的是甚麼??
專家..XD
專家跟詐騙集團有啥兩樣.
還不是刻意引導風向,讓你們去做一些很蠢的事情.
例如追高買已經漲過的蛋黃區,已經吵翻天的捷運宅...
阿不就很科科,還保值哩.
買便宜才叫保值..
如果蛋黃區捷運保值,那是不是以後捷運宅一坪1億,沒捷運的你送給我還要包紅包給我?
好啊...快送我阿....不保值你屯著幹嘛??
所以我一直在講,不棟產相對論.
買家會評估價格和實際效應應該要有的距離,並且選取最高CP值得產品.
而你投資要賺錢,賺的是變化,賺的是買低賣高.
這樣下來怎麼會得到,白癡去追高已經漲過之後的蛋黃區的結論??
我都不知道一般人邏輯到底是怎樣..
要賺錢,就是找"被低估"的區域或價格...
好東西很難被低估..
所以你看我很少再買好東西...XD
另外,自住和投資很多時候是衝突的.
我自己也是這種感受.
想住的東西增值感覺會很爛,投資的東西又住不爽..XD
害我一直很想租屋住.....(反正我有本家...很多東西有地方放)
沒甚麼又好自住又好投資的拉,這種東西一定一下子價格被炒高,就沒投資價值了.
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對喔我發現我錯了.
對不起...我亂入了,討論的不是我.
難怪我不認識上面那個.
雖然他號稱高雄投資客他都熟..XD
我只知道在高雄敢這樣講的大概只有阿偉.
但是我又很肯定他不是阿偉.
所以它到底是誰啊...這麼厲害每個都熟.
但是我真的完全跟他不熟.
因為我根本沒再見人.
(仲介除外,仲介我倒是見了上千個,當然很多是"前"仲介了)
投資客我應該只見過阿偉,Na,某五間房仲店老闆(但它本質是投資客),某黃姊.
和一些外地的...
其他投資客我都沒見不熟不認識...
投資集團我可能有暗樁在裡面m但是我絕對不會出席也不會接觸裡面的任何人.
(暗樁是想知道他們在幹嘛,有沒有甚麼我沒想過的新招數可以玩...XD)
投資集團我有接觸過的大概只有帥過頭,不過也是很多年前的事情..
不過不管怎樣,我亂入了,我道歉.
對不起喔..XD
為了懲罰自己,等下練完舞,我再來發另外一篇炒房文在板上謝罪...!!
※ 編輯: ceca (118.171.6.16), 04/29/2019 18:51:19
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新彎區有漲,投資資金進駐的關係.
新彎區話題最多,所以優先吸引這些資金.
但其他地方不明顯.
交易量有上升,但是漲幅一點點,一般人可以當作沒有.
所以這一波威能目前我評估並不足以讓我開始囤房.
所以我繼續爽爽玩短期...XD
除非到年底都還在漲,並且美術館和農16有看的到的漲幅出來.
如果美術館和農16看得出漲幅,我就會開始準備轉屯屋.
※ 編輯: ceca (118.171.6.16), 04/29/2019 19:25:05
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可惜.
現實總是殘酷的.
我們禍害遺千年....XD
每天睡飽飽,心情好,吃喝玩樂.
你說我怎樣早死??
還每天練舞,有氧活動足夠,身體健康...!!
※ 編輯: ceca (118.171.6.16), 04/29/2019 22:28:00
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詛咒有用的話...
就當殺手收費...
"打斷腿兩萬,卸掉胳膊五萬,要全套的大生意見面談...."
我相信沒多久,不要說買房了...
台灣首富就是你..!!
一堆富豪在那邊分家產的,每個都會來找你.
一堆選舉政客也都會來找你.
還花幾億選舉幹嘛,直接讓你詛咒把對方宰掉就好了你說是吧..
這樣你收費,一條命我看一兩千萬都算少,重要人物一條命幾億都沒問題.
例如..
你覺得你如果有辦法詛咒維尼或是川普...
你覺得你可以開價多少??....
100億美金我看都有人會買單...
台灣首富,指日可待阿...!!
你還煩惱買房幹嘛???...
要不要我當你經濟人,我抽傭1%就好....
※ 編輯: ceca (118.171.6.16), 04/30/2019 00:04:52
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