Re: [請益] 貸款投資請益
分享一下我自己去年做法
舊房貸款590萬出來
拿去買高雄蛋黃區兩房 付了143 (頭款+簡單裝修)
剩下的 447萬 拿去買 370 張台新金 領息 (預估18萬5千/年 , 以一張股票配500計算)
370張台新金 拿去質押聯邦2.1%貸款借出 268萬
又拿去買一間蛋黃區套房出租 (163萬全額付清無貸款)
剩下的105萬拿去買崩跌的台積電預計放個三年
支出： 每月29000貸款(透天) + 11400貸款 (兩房)
(29000+11400+1000管理費+1100管理費)*12 + 95000(聯邦股票質押一年利息)
=605000 年支出 (不計算稅金和法院公證合約費用)
收入：透天 自住
兩房 出租15000/月 (年收18萬)
套房 出租 8500/月 (年收10.2萬)
台新金 利息年收約18.5萬 (以每張固定年配500元計算就好)
台積電 利息年收約1.5萬 (以每張年配10000計算就好)
18+10.2+18.5+1.5= 48.2萬 (不計算房子和股票漲跌的損益)
支出60.5 - 收入48.2 = 12.3萬 我一年要貼12.3萬左右 (月繳1萬多 還行)
(不計算空租時間 , 招租時間 兩間都用不到8天就租出去了)
前幾天日盛銀行的房貸業務知道我還有一間套房目前沒貸款
推出2.2%利率 170萬一直慫恿我趕快貸款出來
我還在猶豫槓桿要不要續開下去 貼一點再拿來買一間房子
※ 引述《kiwiyihi (kiwi)》之銘言：
: 各位版友好
: 我們的年齡大概在30出頭
: 目前雙方年收加起來(疫情前)約150萬，雙方身上都無貸款
: (但有一邊工作是接案類型，最近收入較少)
: 因為最近接手一間長輩留下來的房屋，出租中(租金目前給長輩花用)
: 除了繳稅和處理雜事外，目前還沒從房子拿到任何收益
: 所以我們在考慮將房子做更靈活的運用
: 已詢問過 房屋最高可借到1000萬/利率1.45%/20年(寬限2年)
: 但考量到借1000萬，本利要還到5萬多
: 碰到狀況時還款壓力太大
: 所以目前規劃是借650~700萬，一個月還3.5~3.7萬
: 即使有完全不配息的狀況，我們仍可以還出貸款
: 我們考慮的配置是
: 定存股(35%)、ETF(0056、006208)(50%)、美股100萬(15%)
: 目標是追求穩定獲利
: 儘量以配息cover，不夠的再用我們的錢貼
: 想請問各位版友是否建議貸款?
: 不知道這樣的考量是不是有哪裡我們沒想到的?
: 還有一個問題就是分批進場的問題
: 我本來計畫分5年慢慢投入，還沒投入的資金先想辦法開一堆高利活存塞
: 但另一半覺得要趕快投入，不然利息是整筆一直生
: 想聽聽各位前輩的建議
: p.s 之前看到有版友推薦"諾貝爾經濟學獎得主的獲利公式"，
: 已買 等書送到再研讀
--
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我平均年收220-250...月繳一萬多真的沒有什麼感覺XD
而且我們的工作是服務費簽約制 , 即使癌症或出車禍住院一年兩年
在三年內都還是有穩定的金流進來
我覺得我投資已經很保守了
我五年前買透天490 , 現在已經漲到800 (銀行貸款590給我)
還是感謝您的善意提醒
我也是同意您的看法 不過任何投資本來就各有利弊
因為小弟沒結婚 沒小孩 只有一個媽媽要孝親費10000
負擔比較輕 自然就選擇了高槓桿的投資方式進行翻身計畫
不過 我覺得這種投資有個大重點就是進場的時機
進場時機會影響抱股票的心情 , 我買台新金的時間點算不錯的
尤其看到現在台新金脫離魔爪後 股票開始飆升
心情更好了XD
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我沒考慮賺不賺本金的問題
我都換個心態去想
"370張台新 + 1.7張台積電 + 凹仔底兩房 + 凹子底一房一廳大套房"
每個月只比以前多支出11000
這樣想之後 你還會去考慮賺不賺回本金的事情嗎
反正目前就放著讓現金流去跟支出沖銷
主要還是賭過三年 幾個大型購物中心蓋好 輕軌蓋好後的增值
我想房租到時候應該可以再往上拉
至於台新金莫名地從11.8衝上15 算是意外驚喜
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本身是屬於業務性質的工作 尤其又是政策取向很重的工作
還是要偏保守操作
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您猜得很準 我兩間房子房貸加股票質押合計大約1000萬
當初的想法是 借出來賭博的部分 不能超出五年年收入
這樣心理負擔會比較小一點
即使遇到今年跨入三級警戒 心理層面的壓力還是很小
所以股票才能抱得住 不因前陣子急殺亂賣
今年的新規劃：
套房之前用現金買163萬 (感謝身處高雄 即使是蛋黃區 房價真的是相對低廉)
日盛銀行上個月幫我評估 可以貸款出來20年 2.2% 170萬 月繳8800左右
我打算再把套房貸款後 , 拿170再去找一間套房 預計出租8500-9000
剛好可以打平 僅需要多負擔一間套房的管理費及稅金
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既然您發問了 我就提供一下 我常利用到的兩間銀行情報供您參考
聯邦銀行： 金融股質押2.1% , ETF質押 2.5% , 台積電質押2.2%
繳息方式為月繳 (純繳息)
中信證券： 不限用途借貸 (其實就是股票質押) , 金融股 / 台積電皆為2.5%利息
平常不用繳息 , 利息會在最後把質押股票賣掉的時候才一併扣除
舉例: 我質押的股票六個月後賣掉 , 在賣掉的時候
券商才會連同借款和利息一併收回
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在高雄 高薪族真的很吃香
一方面貸款容易通過 另外房子租金可以等於甚至大於(貸款+管理費)
等於只要存到頭期款就可以繼續複製
下一間房應該會買兩房以上
1. 所需頭款比購買套房低 (投報率較佳)
2. 增值比套房大 (增值空間相對較高)
3. 租金會大於貸款月繳額+管理費 (正現金流)
原則上我覺得本薪200~250萬的收入
在完全不考慮計算被動收入進來的狀況下
(假設最壞狀況下 股票不發股利+房子租不出去)
靠本薪完全負擔貸款1500萬當上限是相對安全的數值
目前38歲 理想是45歲可以完成半退休生活
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舊房也是自己五年前咬牙買的阿 我一直慶幸自己有在2016年買房
那時候房價的風氣都是開始高點回落 在往下跌
當初我在買之前 還有先寄信跟ceca 大大請教一些狀況
後來自己選擇在蛋白區買了一間便宜的透天490萬(42年)
隨著收入不斷上升 房價也不斷上漲了
我家目前隔壁已經連續好幾間開價1000-1200
實際成交價也都落在800以上了
如果您一開始跟我一樣是無產階級
當然要先拚第一桶金 或者是 第一個資產出來
後續才有辦法討論錢滾錢不是嗎...
阿這個討論串的開始不就是從有一間房子為前提
後續怎麼應用這間房子的資源來投資最大化嗎XD
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Q1. 房屋投資的部分我建議你去看房版 , 裡面有超多高手的心得
我自己很簡單, 投資用的房子 "絕對" 不能跟自住的需求擺在一起做挑選
舉例：自住的房子,
通常會希望高樓層 , 單層用戶越少越好 , 要10年屋
附近交通便利無嫌惡設施 , 有停車位 ,
不能有風水瑕疵..etc
= 貴 , 因為你希望的 , 大家都喜歡所以都搶著要
= 貴 , 所以不適合投資
投資用房子,
我只要求蛋黃區 , 其他條件一律用最低標準去檢視
然後先上591看該區域租金行情多少
挑便宜+使用空間大的買 ,
且務必求 租金 > 房貸支出 (正向現金流)
大家都以為便宜的房子, 缺點很多, 未來轉手不便 ,
卻忘了一件事 , 年薪平均50以下 ,
低收入的人佔總體社會比例最高 , 價格低就是最大優點
空間+便宜 = 硬需求
Q2. 我剛出社會的時候剛好遇到第一波QE , 那個時間點沒錢錯過機會 ,
這次的QE金額是過去的好多倍，所以我在金流可控下 , 馬上重壓XD
我套房去年162萬現金購買,
到了今年五月光是給銀行鑑價就可以貸款給我170萬
可想而知房子漲了多少 (同大樓裡幾個套房坪數比我小也開價3xx在賣了)
Q3. 對銀行來說 , 資金只要有從撥款帳號 轉入其他帳號並進入股市
之後再賣出股票後(沒有限定要多久)
基本上就可以安心去買房了
※ 編輯: beminaru (36.239.63.199 臺灣), 06/27/2021 17:15:30
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算完評估過現金流後, 風險在可控範圍 , 我就衝了
我買的套房 和 兩房物件 , 地點在凹子底 , 離捷運站300公尺
我不只沒預想租金會跌, 我還期待明年續漲XD
近年附近重大建設： 富邦凹子底BOT建案 已開工, 預計2025年完工
義享天地A館 2021/3 已完工
義享天地B館 已開工, 預計2022年完工
聯上商場BOT案 已開工, 預計2023年完工
輕軌 已開工
另外, 金融股的部分 , 在去年金融股完全沒人討論存股的時候進場
台新金平均點位在11.8 , 我覺得可接受了
現在每個月存的10萬, 改固定投入台積電 , 為什麼買台積電 ,
因為前陣子都沒人討論要去買他(對比年初) ,
前陣子殺的可嚴重了 , 撿的我超開心 , 季配息雖然殖利率不高
但1.8% 還是大於我的房貸利率1.76% , 我賭的是增值
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最開始的預備金,大概150萬左右股票現值吧 (美股TD券商)
每個月薪水獎金大概18-20萬
加上如果真的遇到事故, 我的保險可以隨時借貸一筆資金出來
(一年保費大約12萬)
所以我戶頭都不太放錢
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北部的話可能要反過來操作
全力投資,運用股息去支付租金
並改在新北市購買房子了
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也許是運氣好 倖存者原理
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兩個選擇 低所得 不用繳稅 高所得 多繳點稅金 都幾?
高所得 避稅又是另外的學問了 請移去tax版XD
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因為去年萬點 所以我沒買0050 (誰知道會一路破萬一 又是後話了)
我當初的想法 金融股裡面
1. 去年最弱勢(彰銀案)又能穩定派發股息的
2. 股價弱 但等到彰銀案解決 + 公司債ABCD還清(拖累股息無法發多)
就會大噴
所以就一次押盡了 今年的好消息是終於把彰銀放棄 至少政治枷鎖沒了
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加油 我26歲就開始用信貸+質押開槓桿
也是一直到32歲 才有自己的第一間房子
千萬不要學我28歲為了賺快錢 改玩權證把存款都輸光重頭再來
不要急 慢慢累積套利 總有一天會翻身
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當初28-29歲 , 剛出社會幾年 , 年賺6x萬
那陣子很流行權證廣告 "10萬滾出千萬元"
一開始小小的玩 真的每天賺幾千
後來壓大 "台郡""嘉聯益" 剛好遇到回檔 只有幾天就賠光39萬多存款
大概是8個月薪水XD, 認賠殺出後 隔幾天台郡和嘉聯益狂創新高XD
名副其實的韭菜
把存款賠光後,
因為身上沒現金就開始了借信貸+股票質押存股邁向正現金流之路
"這種操作手法不是套利, 沒有所謂穩賺, 只是我自己評估起來,
相較之下是個人所能接受的風險 "
以結果論來說 , 那幾年的結算, 扣掉利息每一年大概可以多賺個5-10萬
有些人會覺得為了多賺5-10萬 , 背負150-200的貸款 , 很不值得
對我來說 , 股利現金流嘎的過利息 , 趁著年輕背點債務 ,
就算失敗了也還有時間本錢償還
(那個時間點 , 從年薪從6x萬+被動收入,提升到80萬 , 對我來說就很有感了)
最後提醒一下看文章的朋友
1. 善用時間 讓時間幫你賺錢
2. 這種方法不是無本套利
而是跟未來的自己預支錢來投資並支付利息
永遠都要注意風險是否自己能承擔
3, 倖存者原理 (也許只是僥倖讓我活到現在, 請務必注意風險和進場點)
※ 編輯: beminaru (36.239.79.2 臺灣), 07/03/2021 15:51:35
※ 編輯: beminaru (36.239.79.2 臺灣), 07/03/2021 15:53:29
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