[閒聊] 銀行不跟鑑價是助長炒房嗎？

看板home-sale作者 (allenliu)時間3周前 (2024/05/15 12:21), 3周前編輯推噓24(25推 1噓 52→)
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記得2019-2020年要買房的時候 當時在土城暫緩跟三峽北大做選擇 買之前詢問了一下往來熟識的公股合庫銀行 因為跟貸款專員很熟 公司的支票也都在合庫 我以為會有加分效果能貸更多 殊不知詢問過後發現公股超硬 是規定 不是他不想放 當時北大只願意貸7成 說是地區規定 七成就算了 10年中古屋鑑價還差200-300萬 總金額這樣就差了更多,說真的能存到頭期 已經很不容易了,銀行還這樣搞 我認為是變相要人去買建商的新預售跟新成屋 先不看成數,至少新屋的鑑價都是滿的,建商配合的銀行都是整批談,所以鑑價不用擔心,正 常情況首購貸到8成也很輕鬆。 因為這樣的原因最後買了暫緩的新成屋 當時還8成1.31%樓地板價(民營） 放棄了北大的中古屋,因為差額沒錢能補上。 - 三年過後談轉增貸 富邦直接給2.06% 新價格8成30年直接貸滿 合庫願意給8成新價格,但必須是7成30年 1成20年,還要我買儲蓄險做業績才有。 可以合理判斷公股就是心臟小 怕風險高 但其實房地產是有抵押的產品,幾乎不會跌 中古屋的鑑價不跟上,除了把業績讓給民營賺 不也是助長大家去買建商的新屋嗎？ 鑑價滿 成數滿 利率低 建商都幫你整捆包起來了 真的買起來很輕鬆又沒這麼多變因 大家覺得為什麼中古屋市場 銀行鑑價都不跟上 但新屋就願意給？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.154.213 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1715746866.A.3F6.html ※ 編輯: allen75123 (61.228.154.213 臺灣), 05/15/2024 12:24:53
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05/15 12:24, 3周前 , 1F
抑制房價不是銀行的責任，甚至不是央行的責任。另外銀行鑑
05/15 12:24, 1F
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05/15 12:24, 3周前 , 2F
價如果跟上現價，房價上升會減緩還是跑更快？要想清楚內
05/15 12:24, 2F
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05/15 12:26, 3周前 , 3F
銀行鑑價如果跟上現價，手上現金可不是翻倍那麼簡單XD
05/15 12:26, 3F
那這能解讀是打房手段嗎？
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05/15 12:27, 3周前 , 4F
中古屋參考實價行情在大漲期會落後很正常.
05/15 12:27, 4F
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05/15 12:27, 3周前 , 5F
新屋是因為建商直接給成交價並且整批一兩百戶都那個價.
05/15 12:27, 5F
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05/15 12:27, 3周前 , 6F
所以他就是行情不用參考.
05/15 12:27, 6F
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05/15 12:27, 3周前 , 7F
不過建商的新屋會拉抬新古屋(0~3年)的行情.
05/15 12:27, 7F
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05/15 12:28, 3周前 , 8F
之後0~3年拉抬10年,10年拉抬20年.
05/15 12:28, 8F
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05/15 12:28, 3周前 , 9F
所以後面大家就跟上了.
05/15 12:28, 9F
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05/15 12:28, 3周前 , 10F
是暴衝的時候才會有落後的現象.
05/15 12:28, 10F
對啊 但市況是新屋的價格跑在前面拉中古屋,銀行不跟中古鑑價,只跟新屋鑑價,不是造成 新屋漲更快？整區房價更飆？
推
05/15 12:28, 3周前 , 11F
我這三年都有購入中古屋 每間銀行鑑價都有到 反過來說 就
05/15 12:28, 11F
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05/15 12:28, 3周前 , 12F
是銀行認為你的標的物風險太高
05/15 12:28, 12F
風險當然是原因,但每個合約都是個案,銀行鎖地區成數我覺得很怪,熱區當然能滿的機率 更高,但北大應該也不算偏鄉吧,當時也很夯
推
05/15 12:30, 3周前 , 13F
同意上面講的鑑價跟上，會漲更快
05/15 12:30, 13F
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05/15 12:31, 3周前 , 14F
還有你的例子，三峽是邊緣地區，銀行不想作八成而已
05/15 12:31, 14F
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05/15 12:33, 3周前 , 15F
今年增貸時，銀行：你的房子鑑價增加都超過你要的增貸金額
05/15 12:33, 15F
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05/15 12:33, 3周前 , 16F
了，要不要多貸一點？ 中古鑑價衝太快，不太健康。
05/15 12:33, 16F
推
05/15 12:33, 3周前 , 17F
最近剛買一間中古 然後銀行用附近四年前的實價估給我
05/15 12:33, 17F
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05/15 12:33, 3周前 , 18F
05/15 12:33, 18F
推
05/15 12:36, 3周前 , 19F
銀行也有喜歡的鑑價區域，區域外的就隨便估。
05/15 12:36, 19F
推
05/15 12:36, 3周前 , 20F
鑑價不給過是打房吧 怎麼怎麼解釋都是炒房
05/15 12:36, 20F
實話就是 降息升息都是噴XD
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05/15 12:37, 3周前 , 21F
所以有時候換家銀行就有了
05/15 12:37, 21F
推
05/15 12:39, 3周前 , 22F
我有時都會想...銀行可以專為某區域提高鑑價，是不是銀
05/15 12:39, 22F
→
05/15 12:39, 3周前 , 23F
行高層比起建商，更容易控制房價。
05/15 12:39, 23F
也是有幫忙的效應
推
05/15 12:42, 3周前 , 24F
講的好像完全零風險 你要不要自己開一間銀行來放房貸
05/15 12:42, 24F
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05/15 12:42, 3周前 , 25F
？
05/15 12:42, 25F
推
05/15 12:43, 3周前 , 26F
想開銀行還沒那麼容易，寶X之前想開被ban掉
05/15 12:43, 26F
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05/15 12:44, 3周前 , 27F
銀行只管錢能不能收回，其他不關他的事
05/15 12:44, 27F
※ 編輯: allen75123 (61.228.154.213 臺灣), 05/15/2024 12:53:40
推
05/15 12:46, 3周前 , 28F
你講反了吧
05/15 12:46, 28F
這樣的論點確實很反邏輯 但想想如果你手上只有200萬 同地區物件 新屋能買1000萬貸8成 中古實登也1000左右 但公股鑑價只給你算800 還貸7成 最後你買中古需要拿出440萬現金 是新屋的2.2倍,那你最後是不是只能買新屋？ 而現況又是新屋在狂拉價格,區單價不是漲更快？反而中古能買的人,條件更嚴苛。 但如果新屋跟中古都給1000的8成 這也會讓中古屋市場很活絡 更多人會拿去轉貸套錢出來用 會不會造成熱錢過多也是一種疑慮 所以我才覺得很反邏輯 各有道理
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05/15 12:48, 3周前 , 29F
人類歷史上，全部的銀行都是特許，沒有例外，因為銀行真的
05/15 12:48, 29F
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05/15 12:48, 3周前 , 30F
賺‧很‧大，所以只能給信任的人賺~ 你說電視上的XX錢莊
05/15 12:48, 30F
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05/15 12:48, 3周前 , 31F
還可以自己發行代幣誒？大哥... 要不要看看 人家XX錢莊背
05/15 12:48, 31F
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05/15 12:48, 3周前 , 32F
後是誰？
05/15 12:48, 32F
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05/15 12:51, 3周前 , 33F
銀行會倒大部分是被後面的金主（政府/財團）硬拖死的，不
05/15 12:51, 33F
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05/15 12:51, 3周前 , 34F
是因為銀行本身有問題
05/15 12:51, 34F
※ 編輯: allen75123 (61.228.154.213 臺灣), 05/15/2024 13:03:23
推
05/15 12:58, 3周前 , 35F
不是風險問題，銀行又不是整天在市場走跳他對行情判斷本
05/15 12:58, 35F
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05/15 12:58, 3周前 , 36F
來就會落後
05/15 12:58, 36F
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05/15 13:00, 3周前 , 37F
我們掌握的行情連實登都沒有，銀行鑑價沒跟上正常
05/15 13:00, 37F
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05/15 13:02, 3周前 , 38F
銀行鑑價波動跟打不打房無關，單純風險考量。說難聽一點，
05/15 13:02, 38F
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05/15 13:02, 3周前 , 39F
你沒錢買是你的問題... 銀行服務的對象是有錢買的人... 不
05/15 13:02, 39F
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05/15 13:02, 3周前 , 40F
是窮人...
05/15 13:02, 40F
推
05/15 13:05, 3周前 , 41F
鑑價有一套評估方法 總不能拿個案最高單價去估全部
05/15 13:05, 41F
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05/15 13:09, 3周前 , 42F
會覺得熱錢過多是問題的人... 是政府不是銀行... 銀行只怕
05/15 13:09, 42F
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05/15 13:09, 3周前 , 43F
沒熱錢，沒熱錢表示沒人借錢的機率高，代表投資機會少，也
05/15 13:09, 43F
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05/15 13:09, 3周前 , 44F
就是說銀行自己可以投資套利的空間也少。銀行的資金放庫房
05/15 13:09, 44F
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05/15 13:09, 3周前 , 45F
跟買黃金放保險箱是相似的概念。
05/15 13:09, 45F
也是啦 有人借錢很開心啊,市場熱錢過多跟銀行無關,那是政府的事,那應該要更勇敢一點 放貸才對XD
推
05/15 13:14, 3周前 , 46F
你找的人不對吧層級高一點，直接說我要買房貸壽1千萬躉繳
05/15 13:14, 46F
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05/15 13:14, 3周前 , 47F
，馬上都開綠燈
05/15 13:14, 47F
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05/15 13:15, 3周前 , 48F
你沒跟人錢賺什麼都要條件好，人家當然不想幫你爭取，又
05/15 13:15, 48F
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05/15 13:15, 3周前 , 49F
不缺案件
05/15 13:15, 49F
確實啊,公股直接回他們房貸沒什麼賺,也不是很愛做,也沒業績壓力,有就做,沒做也沒差, 所以去loan版問貸款,民營的信接到手軟,公股完全不想找你生意做。
推
05/15 13:28, 3周前 , 50F
買三峽真的是買到撞到
05/15 13:28, 50F
很文青啊 清幽耶
推
05/15 13:33, 3周前 , 51F
你這時間點跟我買房時機差不多，那個時候三峽中古
05/15 13:33, 51F
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05/15 13:33, 3周前 , 52F
就是7成最多，不管哪間都一樣，除非配合的或利率較
05/15 13:33, 52F
→
05/15 13:33, 3周前 , 53F
高，原因三峽就是他們認為的B級區域，所以最高就是
05/15 13:33, 53F
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05/15 13:33, 3周前 , 54F
7成
05/15 13:33, 54F
→
05/15 13:34, 3周前 , 55F
我也真的是開大絕靠關係才公股的到8成
05/15 13:34, 55F
當時北大中古案子超少,都惜售,也沒有新案在蓋 還被定成B級區域真的怪怪的
推
05/15 13:48, 3周前 , 56F
覺得原文在納悶的點有兩個。問題1:為什麼中古屋的貸款成
05/15 13:48, 56F
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05/15 13:48, 3周前 , 57F
數較新屋低？問題2:為什麼公股銀行較保守不給8成？ 最後
05/15 13:48, 57F
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05/15 13:48, 3周前 , 58F
合併起來公股銀行給不到8成是不是變成在炒房
05/15 13:48, 58F
推
05/15 13:55, 3周前 , 59F
會有很多人因為成數不足就去買新房嗎？聽起來是謬論
05/15 13:55, 59F
但現況就是鑑價不到,拿不出更多現金買中古屋,只好買能鑑滿又貸滿的新成屋,邏輯沒錯 啊,除非你生得出更多現金,或者找到民營願意鑑滿又給8成,通常買房的人又不是非得這間 不可,當然是依能買到的條件選擇啊。 ※ 編輯: allen75123 (61.228.154.213 臺灣), 05/15/2024 14:16:44
推
05/15 14:07, 3周前 , 60F
中古屋貸款成數第一看區域，第二看屋齡跟屋況，區
05/15 14:07, 60F
→
05/15 14:07, 3周前 , 61F
域佔比很大，爛房子在好地段也是放8成
05/15 14:07, 61F
推
05/15 14:29, 3周前 , 62F
就是現金不夠，搞的預售一堆人堆高價
05/15 14:29, 62F
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05/15 14:29, 3周前 , 63F
最近鑑價N家都有八成 老公寓
05/15 14:29, 63F
推
05/15 15:29, 3周前 , 64F
北大到現在還是很偏啊
05/15 15:29, 64F
噓
05/15 15:37, 3周前 , 65F
你是銀行，你會希望貸給新成屋還是中古屋？
05/15 15:37, 65F
推
05/15 15:41, 3周前 , 66F
你確？ 銀行跟上鑑價 我中古屋可以喊更高欸
05/15 15:41, 66F
→
05/15 15:48, 3周前 , 67F
為啥借錢要找公股? 存錢怕銀行倒 所以找公股 借錢有差嗎
05/15 15:48, 67F
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05/15 15:48, 3周前 , 68F
找好貸的不是很爽嗎?
05/15 15:48, 68F
推
05/15 15:55, 3周前 , 69F
不是不跟上，是官股銀不跟，官股都以保守聞名
05/15 15:55, 69F
推
05/15 17:52, 3周前 , 70F
銀行跟上鑑價才是助長炒房吧，開多少仲介都跟你說可以
05/15 17:52, 70F
→
05/15 17:52, 3周前 , 71F
貸八成才叫炒房
05/15 17:52, 71F
推
05/15 20:57, 3周前 , 72F
貸不到8成是區域問題
05/15 20:57, 72F
→
05/15 20:58, 3周前 , 73F
林三淡一直到最近才比照雙北蛋黃區
05/15 20:58, 73F
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05/15 20:58, 3周前 , 74F
淡水還是很多銀行不接
05/15 20:58, 74F
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05/15 21:04, 3周前 , 75F
公股很多時候是案件太多懶得做給你爛條件打發你走而已
05/15 21:04, 75F
推
05/15 21:06, 3周前 , 76F
但公股只要核貸基本上利率都是地板價
05/15 21:06, 76F
推
05/16 08:47, 3周前 , 77F
北大就是郊區啊，我老婆娘家在北大特區，進出搭公車，下
05/16 08:47, 77F
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05/16 08:47, 3周前 , 78F
雨或是連假前永寧站繞好幾圈等好幾台才能上公車，笑死
05/16 08:47, 78F
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