[請益] 新屋是否該出租?

看板home-sale作者 (lisa)時間1月前 (2024/03/05 16:38), 編輯推噓42(42推 0噓 81→)
留言123則, 43人參與, 1月前最新討論串1/2 (看更多)
剛剛看到租金系列文的板友推文，讓我心中的疑惑又冒了出來， 想提出來請各位前輩解惑~~ 我去年九月買了一間楠梓新成屋，三房兩平車高樓層，房價不低。 一開始只打算置產放六年，符合400萬免稅額後賣出，但家人覺得空屋閒置過於浪費， 於是我簡單裝潢+家具家電花了25萬左右，打算月租22000(剛好和利息打平)， 但至今租不出去，畢竟房租很難競爭的過老房+華麗裝潢的投資客。 於是我列了一些考量點來思考要不要繼續招租，假設六年後賣出扣仲介費之後能賺300萬 的話: A. 繼續招租: 假設空租期理想只有半年(目前三個月了…)，因為無法使用免稅額，可能五年就賣掉。 1. 收入: 房租22000X4.5X12=118.8萬 2. 成本: 租屋仲介費22000/房貸利息22000X12X5=132萬/因報稅增加的所得稅金約20 萬(其實低估)/管理費3500X12X5=21萬/房地合一稅20%X300萬=60萬，共235.2萬 3. 淨賺: 300+118.8-235.2=183.6萬/五年 隱形成本: 遇到爛房客破壞以致增加修繕費用/出租管理時間/凶宅險 B. 空租放六年: 1. 收入: 兩平車+一機車位=4000/月X5.5X12=26.4萬(算空租半年，只能租同社區以致 租金極差) 2. 成本: 房貸利息22000X12X6=158.4萬/管理費3500X12X6=25.2萬/因自住需定期使用 最低的水電費瓦斯2000/月X12X6=14.4萬/房地合一稅0，共198萬 3. 淨賺: 300+26.4-198=128.4/六年 隱形成本: 住外縣市往返車馬費(若喜歡去高雄玩可忽略，隱形好處是可當旅館) 想了之後只覺得差55萬好像不租比較好，然後這投報率…不如買nvda?? 除非要漲到400萬以上才會覺得比較划算阿… 以上有錯誤或思慮不周的地方再請前輩們指正，謝謝~ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.175.150.76 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1709627934.A.CC8.html
推
03/05 16:41, 1月前 , 1F
也空租太久了吧xd
03/05 16:41, 1F
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03/05 16:41, 1月前 , 2F
是自己招租還是有找業務幫忙
03/05 16:41, 2F
推
03/05 16:42, 1月前 , 3F
可以啦 四年後房價翻倍 你會感謝四年前的自己 相信c
03/05 16:42, 3F
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03/05 16:42, 1月前 , 4F
eca大神
03/05 16:42, 4F
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03/05 16:44, 1月前 , 5F
套牢
03/05 16:44, 5F
推
03/05 16:46, 1月前 , 6F
好奇問一下是楠梓個區域？空租時間好久…
03/05 16:46, 6F
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03/05 16:48, 1月前 , 7F
找仲介，然後租金低於利息的話寧願不租
03/05 16:48, 7F
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03/05 16:49, 1月前 , 8F
為什麼寧願不租？租個16000也比空著好啊
03/05 16:49, 8F
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03/05 16:50, 1月前 , 9F
後勁，可能工程師還沒來所以難招租吧...
03/05 16:50, 9F
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03/05 16:50, 1月前 , 10F
成本算了覺得不划算，而且我所得稅扣的多
03/05 16:50, 10F
推
03/05 16:51, 1月前 , 11F
楠梓雙平車加機車位 是多大間阿
03/05 16:51, 11F
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03/05 16:54, 1月前 , 12F
看下附近的行情吧..楠梓那薪資不比科技業房租也不能
03/05 16:54, 12F
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03/05 16:54, 1月前 , 13F
開太高
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03/05 16:59, 1月前 , 14F
最好的解方就是租客不報稅，但六年不被沖康的機率低
03/05 16:59, 14F
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03/05 17:00, 1月前 , 15F
有寬限期就開下去
03/05 17:00, 15F
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03/05 17:03, 1月前 , 16F
跟寬限期無關，本來就沒算本金
03/05 17:03, 16F
推
03/05 17:11, 1月前 , 17F
都說新屋空在那邊放就好
03/05 17:11, 17F
推
03/05 17:11, 1月前 , 18F
全新22000還租不掉？
03/05 17:11, 18F
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03/05 17:11, 1月前 , 19F
出租新屋不如裝潢真的拿來自住
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03/05 17:12, 1月前 , 20F
然後舊屋出租
03/05 17:12, 20F
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03/05 17:12, 1月前 , 21F
六年後再買新屋再賣舊屋
03/05 17:12, 21F
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03/05 17:13, 1月前 , 22F
新屋要搞獲利價差就這樣
03/05 17:13, 22F
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03/05 17:14, 1月前 , 23F
賣那個比較新的舊屋 更舊的持續出租 有價差額外再買舊
03/05 17:14, 23F
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03/05 17:14, 1月前 , 24F
屋
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03/05 17:14, 1月前 , 25F
小朋友才做選擇
03/05 17:14, 25F
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03/05 17:20, 1月前 , 26F
跟仲介講25000，但預留殺價空間，至今好像連帶看都
03/05 17:20, 26F
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03/05 17:20, 1月前 , 27F
沒有
03/05 17:20, 27F
推
03/05 17:23, 1月前 , 28F
傾向不租，租出去賺幾十萬結果屋況被搞爛更傷
03/05 17:23, 28F
推
03/05 17:28, 1月前 , 29F
ㄜ 要不要租人是在買之前就要想的吧，這會影響要買哪裡
03/05 17:28, 29F
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03/05 17:28, 1月前 , 30F
不是嗎。譬如說某重劃區兩個建案 生活機能好的比差的貴3
03/05 17:28, 30F
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03/05 17:28, 1月前 , 31F
萬/坪。你要出租就買前者 否則可能租不出去；你純空屋就
03/05 17:28, 31F
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03/05 17:28, 1月前 , 32F
買過後者 以後大家一起漲十萬 你低總投報率就是比較香
03/05 17:28, 32F
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03/05 17:35, 1月前 , 33F
以為是本息…還是會租出去加減拿些錢啦
03/05 17:35, 33F
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03/05 17:35, 1月前 , 34F
本來就不打算租，是被家人碎唸XD而且這麼難租有點
03/05 17:35, 34F
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03/05 17:35, 1月前 , 35F
意外
03/05 17:35, 35F
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03/05 17:36, 1月前 , 36F
我看591同社區的房東們也是一直在降租
03/05 17:36, 36F
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03/05 17:37, 1月前 , 37F
如果不是芭樂價可以換家仲介試試
03/05 17:37, 37F
推
03/05 17:38, 1月前 , 38F
問題是六年自住太香 租了就沒有很虧
03/05 17:38, 38F
推
03/05 17:39, 1月前 , 39F
一直降租我覺得有點警訊欸 會漲的區域房租應該要一直
03/05 17:39, 39F
還有 44 則推文
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03/05 19:35, 1月前 , 84F
新三房冷氣冰箱洗衣機就要10～15萬了
03/05 19:35, 84F
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03/05 19:37, 1月前 , 85F
GGer 一天不來 在地人就沒錢租新房
03/05 19:37, 85F
推
03/05 19:38, 1月前 , 86F
勝率高就樂觀阿 呵呵 不然怎麼賺房地產的錢
03/05 19:38, 86F
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03/05 19:39, 1月前 , 87F
新竹竹北整天喊太高了 然後呢 更高了XD
03/05 19:39, 87F
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03/05 19:39, 1月前 , 88F
股票喊太高還真的有可能直接給你-30起跳 台灣房子？想
03/05 19:39, 88F
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03/05 19:40, 1月前 , 89F
太多
03/05 19:40, 89F
推
03/05 19:40, 1月前 , 90F
每個月負現金流的機會成本 自住資格的認定 還有很多
03/05 19:40, 90F
推
03/05 20:27, 1月前 , 91F
花25萬的照片來看看啊 看值不值
03/05 20:27, 91F
推
03/05 21:01, 1月前 , 92F
看起來是晴萃？
03/05 21:01, 92F
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03/05 21:19, 1月前 , 93F
確實少算房屋稅地價稅，感謝指正。
03/05 21:19, 93F
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03/05 21:20, 1月前 , 94F
25萬就簡單燈窗簾沙發餐桌椅床墊冰箱洗衣機熱水器
03/05 21:20, 94F
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03/05 21:20, 1月前 , 95F
冷氣就沒了，還好沒有花很多
03/05 21:20, 95F
推
03/05 21:27, 1月前 , 96F
月租22000含管理費了嗎有591置頂嗎？
03/05 21:27, 96F
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03/05 21:27, 1月前 , 97F
我看晴遠二樓室內21.6也要27000有成交了
03/05 21:27, 97F
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03/05 21:27, 1月前 , 98F
也只付兩台冷氣電熱水器跟全室燈而已
03/05 21:27, 98F
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03/05 21:30, 1月前 , 99F
看來我的仲介不優，再過一陣子就換人好了
03/05 21:30, 99F
推
03/05 22:09, 1月前 , 100F
哇好難想像新屋22000租不出去
03/05 22:09, 100F
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03/05 22:13, 1月前 , 101F
6年後賺300還是賠300還很難說吧
03/05 22:13, 101F
推
03/05 22:19, 1月前 , 102F
新屋三房高樓層有裝潢兩車位，結果22000租不出去，高
03/05 22:19, 102F
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03/05 22:19, 1月前 , 103F
雄行情這麼差的嗎
03/05 22:19, 103F
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03/05 22:25, 1月前 , 104F
請問收入為什麼要多乘4.5啊？
03/05 22:25, 104F
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03/05 22:29, 1月前 , 105F
4.5年（0.5年空租）
03/05 22:29, 105F
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03/05 22:29, 1月前 , 106F
22000是附一車位而已啦
03/05 22:29, 106F
推
03/06 01:10, 1月前 , 107F
高雄的租屋需求真的不高，更何況是吵起來的楠梓
03/06 01:10, 107F
推
03/06 02:18, 1月前 , 108F
覺得是沒冷氣的關係，南部沒冷氣=gg
03/06 02:18, 108F
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03/06 02:21, 1月前 , 109F
你空房租的話最少要有冷氣包管和熱水器
03/06 02:21, 109F
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03/06 02:23, 1月前 , 110F
仲介也有差我開價沒比較便宜但還是比鄰居快租出去
03/06 02:23, 110F
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03/06 02:53, 1月前 , 111F
冷氣熱水器都有，我的意思是指25萬花這些家電就差
03/06 02:53, 111F
→
03/06 02:53, 1月前 , 112F
不多了，沒辦法弄很漂亮
03/06 02:53, 112F
推
03/06 03:11, 1月前 , 113F
應該買中古出租
03/06 03:11, 113F
推
03/06 03:42, 1月前 , 114F
月租跟利息打平是個警訊 代表這個地方的剛需還不夠但房
03/06 03:42, 114F
→
03/06 03:42, 1月前 , 115F
價已經反應到未來
03/06 03:42, 115F
推
03/06 06:21, 1月前 , 116F
其實去查租金實價登錄就會發現，租金投報確實不太好看
03/06 06:21, 116F
→
03/06 06:21, 1月前 , 117F
，楠梓那邊很多一字頭取得的屋主，所以租便宜沒壓力，
03/06 06:21, 117F
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03/06 06:21, 1月前 , 118F
而且那邊產業也還在建設，租屋剛需還未進駐，不好租，
03/06 06:21, 118F
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03/06 06:21, 1月前 , 119F
基本上只能賺價差
03/06 06:21, 119F
推
03/06 16:22, 1月前 , 120F
NVDA噴到1000~1200 很正常
03/06 16:22, 120F
推
03/07 10:42, 1月前 , 121F
楠梓這麼大，也有分熱區與不熱區，還有本身條件這樣說太籠
03/07 10:42, 121F
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03/07 10:42, 1月前 , 122F
統
03/07 10:42, 122F
推
03/08 16:23, 1月前 , 123F
哪裡有租金實登呀
03/08 16:23, 123F
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