Re: [請益] 買房VS市值型ETF

看板home-sale作者ceca (生活藝術大師 N)時間6月前 (2023/11/04 20:50)推噓61(61推 0噓 72→)

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※ 引述《jeween (KTV)》之銘言： : 在清流君的頻道看到買房vs買股的比較 : 長期年化報酬ETF碾壓2000萬的房地產？ : 本人是沒有買過房的空空、在想未來利用青年貸款買新北老公寓隔套出租（2房一廳一衛*2）還是無腦買VOO、QQQ、006208 就好？ : 請問房版的各路大神清流君講的有道理嗎？ : https://youtu.be/hIQ694t9rOs?si=xNoaZoasmgBhL96m

兩個..喔不..三個東西不同特質. 為啥講三個呢. 因為ETF又牽扯到有沒有配息..XD 你如果買一個都沒配息的,例如正二好了. 請問你把身家all in正二. 然後放了20年,他確實漲了50%. 問題是中間你都沒有半毛錢可以拿,就單純手機上有一筆股票這樣. 你受不受的了? 你的錢完全沒享受到,股票增值對你的生活完全沒影響,並且你完全不動這筆錢. (正二因為逆價差所以有等同把股利滾入本金效應) 因此有第二種生物,就是股票有配息. 這樣你本金都在那邊然後把配息花掉. 這表面上好像比較符合人性. 但是自然增值就比較少. 1990年,台股飆上12682. 下一次飆上12682的時候已經是2020年. 也就是你本金被套了30年. 這時候很多人都說甚麼要把利息加上去. 喔喔喔....那你又要加利息了??.... 而房子自然. 也是有本金(房價)和收益(房租) 因此你說股票長期要滾贏房地產,其實也要看狀況. 如果你是長期抱美股還正二開槓桿. 理論上看好像很穩. 但別忘了那斯達克2000年衝上5132後. 再度突破5132可是2016. 你還是會被套16年. 但如果你買到底特律的房子. 到今天都還在虧損,而且你租金很多都拿去貼稅金去了. 所以美國你買錯東西或買錯時間點. 你做長期要贏....你要很長很長很長很長阿!!!! 就像你台積電如果1999買,你也是2017才解套. 誰跟你說護國神山買了就穩賺. 喔喔...你又要把股利回歸計算了我知道..XD 所以當然,你在操作股票的時候自然永遠都不可以無腦. 你還是要一定的判斷. 就算是很長期你資金很雄厚,你還是要做一些基本判斷. 不然套下去太久了.. 不動產的話,在歪國一樣要注意. 畢竟大陸國家領土那麼大,各區的各自狀況影響很嚴重. 而在台灣,恩...你還是看存款量就好. 台灣儲蓄額一直上升,你整體的房市就會上升. 大概這麼簡單. 上一次下降大概在2000年那時候. 所以只有那時候稱得上是一個大崩盤期. 後來大多都是在漲多回檔中度過. 不過你要注意一點很可怕的事情就是. 通常一些震盪,股市會跟房市連動,但房事不一定跟股市連動. 2020年房市可沒有跟股市連動. 最近股票因為升息而震盪這麼大,美國好了,美國房市跟股市連動率也很低. 但是股市會跟房市連動. 房市崩潰的時候股票沒有一天是好的. 因此你在跨領域投資的時候要注意這一點. 房市也許有辦法cover股市崩潰的壓力,或是反過來說抄底股市低點. 但是股市很難cover房市崩潰,或是抄底崩盤後的房子. 至於怎樣投資. 通常跨領域投資會有其好處,畢竟特質不一樣. 另外如果你要無腦all in一種. 房市會比較簡單. 股市無論怎樣買,妳都是需要判斷的. 無腦買大盤指數都需要判斷. 不然你買在1999年,你就是要被套30年. 喔...你又說要回算股利了. 那你2000年房價崩盤,你房子還是有收租阿..那時候租金投報可是6%起跳有些都10% 是不是房子還是比較無腦?? 當然如果你有腦又像神一樣. 台積電買在40塊,每次都是崩盤後all in 高點all out. 那你厲害,你買房子幹嘛...浪費人生浪費錢. 快去做選擇權,沒幾下你就是全球首富了. 顆顆. 沒看到那些講出股票的,在本版講出來就有一種魔咒. 那就是講出來就會被套. 然後都不告訴你他到底哪個時間點買甚麼. 之後大漲的時候他有買,大跌的時候他有放空. 每天都大賺特賺無敵賺. 阿不就好棒棒....XD 當然啦實際操作下,跨領域操作就是有好處外. 你只要一些基本判斷+資金控管做得好. 你還是可以兩頭賺. 並且兩邊都可以開槓桿之外,也可以透過借貸資金跨來跨去. 而跨領域比較麻煩的反而不是判斷. 而是你得資金控管以及投資架構. (因為你會有兩隻三隻四隻腳,你要怎樣站才會平衡) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.112.114 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1699102240.A.884.html

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buike

11/04 21:02, 6月前 , 1^F

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推

F93935

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F93935

11/04 21:04, 6月前 , 3^F

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回本了不好意思. 至於我媽你不要替她賺差不多兩倍賣掉的煩惱. 另外早就警告跟政治掛勾太深的不要進去. ※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/04/2023 21:12:00 另外不動產早就警告過. 崩盤最危險的東西. 1.新的. 2.蛋黃. 阿你買蛋黃+新的...擬就節哀順變. 不信就拿你的鈔票去體驗人生...XD ※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/04/2023 21:14:30

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CGDGAD

11/04 21:14, 6月前 , 4^F

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人民的錢!! 所以你看儲蓄額. ※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/04/2023 21:15:38 另外講一個很有趣的. 為啥要講極端. 因為你股票族很容易一直賺一直買. 直到垮掉剛好套在山頂. 台積電多少人買在6xx. 這是人性,尤其短期投資者. 至於長期. 長期守紀律的人本來就很稀有. 你連續20年定期定額?.... 定期定額20年太強人所難你股票抱20年就好,中間都不賣出只領股利的. 除了那種20年前被套一路都解不了套死抱的之外. 你的股票翻了2~3倍你還抱20年的...也不是說沒有,但是在股票族比例實在很低. 所以到頭來,一堆人都套在極端..XD 至於高雄,絕大多數人,被套最慘的是被套8年左右. 也就是崩盤當下你剛好買了市中心的新屋....XD 你如果買公寓的大概套不到5~6年就解套了. (這可是2000年崩盤一路低迷到2003....) 以上都不包含租金回算,單論買賣價格. 更何況房市通常買了就屯在那邊沒在動. 所以房市更容易"遵守紀律"無論他漲跌,你就是給他抱了20年. 漲翻了你也是抱著. 就像絕大多數台北人一樣,幾個把台北全部房子賣掉跑到中南部追捕漲? 我媽台北透天店面都沒賣掉... 所以不動產很自然地就會"遵守長期紀律" ※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/04/2023 21:27:50

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astrokid

11/04 21:27, 6月前 , 5^F

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如果新屋被套8年.你買20年屋大概被套6年. 大概這種概念. ※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/04/2023 21:28:21

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NTU303150195

11/04 21:34, 6月前 , 6^F

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資產成長高於收益..@@ 這可不一定吧. 如果你在日本,有很多地方收益高於資產成長. 所以這要看在地的各種狀況包含稅金和經濟結構資金狀況等等. ※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/04/2023 21:36:13

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japan428

11/04 21:50, 6月前 , 7^F

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rick6304

11/04 21:54, 6月前 , 8^F

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powerlulala

11/04 21:57, 5月前 , 9^F

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NTU303150195

11/04 22:06, 5月前 , 10^F

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NTU303150195

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你可以視同本來要漲再資產的一部分被政府分走了. 而日本主要是內需市場通縮(他的國際企業也許都還在成長賺錢) 因此政府在分走,造成有些地方資產增值變得很糟糕. (當然大都市比較抗這一點,這牽扯到資金的集中現象) 而一般來講,收益高,資產本來就會有相對應的成長之外. 在牽扯到透過借貸槓桿或是其他原因造成更龐大的額外資本灌入. 所以資產比較容易漲. 不過太僵化的市場,資產增值就會很疲弱. 傳產很容易有這種現象. 他也沒有不賺錢,但是就是像公務員定時打卡的狀況. 所以資金不愛她,那他的資產價格成長就會很低. 反而因為他都不擴張,他把賺的錢都發回給股東. 他的收益隨著通膨而成長,有可能表現得比資產還好. 當然啦,時間久了你收益一路成長,總有天資產還是會補漲上去. 但是如果時間太久+政府稅收相對又不低,那你這些隨收益成長的額度就會被政府分走. 造成最後結果,你資產增值還是很疲憊. so...稅收比重會影響資產的增值狀況. 尤其是持有稅. ※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/04/2023 22:13:01

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frowning1226

11/04 22:20, 5月前 , 12^F

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primroser

11/04 22:29, 5月前 , 13^F

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piliwu

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piliwu

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z5411

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piliwu

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piliwu

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smart80615

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reivaxpop

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littlewendy

11/04 22:36, 5月前 , 21^F

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NTU303150195

11/04 22:44, 5月前 , 22^F

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jeween

11/04 22:59, 5月前 , 23^F

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這以前講過了複習一下. 實際市場崩盤的時候會大幅收斂價差. 也就是如果有炒做超兇的地方,他在崩盤當下會跌最慘. (其實冷盤很多炒得太兇的就會回檔,更不論崩盤) 而蛋黃區通常是第二波跟話題區衝的地方,所以崩盤的時候蛋黃區基本上一定吃到這一點. 當然崩盤也可能在平穩盤崩盤. 所以照理講崩下去後大家應該都差不多. 但這牽扯到另外一個問題就是. 崩盤後會誕生新區域. 因此蛋黃區很容易在崩盤後轉移. 台北萬華哪時候轉移走的. 台中西區哪時候轉移到七期. 高雄鹽埕區哪時候轉移到文化中心,文化中心又哪時候轉移到農16美術館. 是不是關鍵點都在崩盤. 而外圍例如岡山或是豐原好了,他的轉移很不明顯. 岡山火車站想要取代中街成為蛋黃區,搞了30年才辦到.....而且中街還是很強. 這是一點之外. 外圍重劃區崩盤的時候除非他全都蓋滿了,不然通常還是有大量的空地. 例如高雄大學,我高中就騎腳踏車跟橋頭旺族麻吉去巡視. 結果2000年崩盤,之後一路到今天,你看他又活了. 阿因為他空地那麼多,市府總是會找新的話題去把它炒起來. 不然市府被套滿手土地他也很頭大. 因此外圍重劃區,除非市府太無力,例如嘉義雲林的高鐵站,他的地方政府比較無力. 所以要炒起來就需要醞釀和布局更久. 其他都市只要實力強一點的,很容易替崩盤的重劃區找到新的燃料去點燃他. 更不論青埔,航空城烙賽大幅拖延,你看桃園都可以繼續支撐青埔,甚至產生炒做. 這就是市府實力的證明. 不過當然如果這個重劃區牽扯到政治鬥爭. 就像上面有人講興達港, 一方面這個重劃區死活對市府的壓力很小,市府土地套在那邊也沒差. 另一方面這牽扯到派系鬥爭,還牽扯到漁會的權力版圖改寫和楊秋興事件. 所以牽扯到政治會產生太多不可判狀況....沒事不要靠近. 而現在以前那些進場的死的死,老死的老死. 自然市府又放任它成長. 很快台南一路從東區炒做下來的熱度,就讓我媽在去年以兩倍價格賣掉. (扣掉交易成本純利潤大概逼近兩倍...喔..這是舊制不好意思不用繳房地合一) 中間你看,本來路克時代要炒做遊艇城. 之後扯出服貿事件和政治立場問題...所以遊艇城停擺. 而遊艇城一停擺就先丟風力發電和遊艇製造業. 後面還開新的產業園區在旁邊. 這就是市府威能. 不過當然在這些東西發酵之前,台南東區的炒做就已經旺到一個不講理. 直接擴散過來把興達港價格給拉飛走.... 造成市府的這些施力其實變得不重要,可有可無...顆顆. 所以通常外圍除了政治風險被惡搞爛搞放生之外. 通常市府都還會出力來拯救. 外加外圍的基期太低,基期太低代表只要出一點點力量他就會噴起來. 你在市區,一百億丟下去可能只造成兩三個里高潮,漲個20%. (捷運黃線蓋下去都一千多億) 你今天在桃園觀音丟個一百億看看,你看看他房價會不會直接噴50%...XD 因此只要莊家要這邊起來,他就會起來. 而莊家不願意這邊起來...基本上大多原因都是因為政治!!!! 至於蛋黃區. 通常市府不太喜歡開發舊的蛋黃區,尤其是沒土地的. 一方面因為開發的效應很差,另一方面因為開發的成本很高. 你在最貴的地方要帶動房價再往上,你要丟入的開發資金絕對是天價..!! 而一個已經沒空地的老化社區. 你市府砸入天價資金幹嘛? 更不用說,他的資金怎樣回收??..他的自償計畫一定很難通過. 所以市府更傾向,蛋黃區直街放生他. 然後去創造下一個蛋黃區. 而崩盤後政府一定要救房市.(也要救自己) 所以扶持一個充滿空地的新區域成為蛋黃區. 對市府有最效應佳解!!!... 除非你的蛋黃區還很多空地...!!!! 那就是另外一個故事. so...蛋黃區尤其成熟的蛋黃區. 是最怕遇到崩盤的地方. ※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/04/2023 23:21:58

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lovebridget

11/04 23:05, 5月前 , 24^F

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alentex118

11/04 23:28, 5月前 , 25^F

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alentex118

11/04 23:28, 5月前 , 26^F

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