Re: [閒聊] 庭皓的市場觀察

看板home-sale作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間7月前 (2023/09/03 17:09), 7月前編輯推噓77(77推 0噓 86→)
留言163則, 49人參與, 7月前最新討論串2/2 (看更多)
其實還是很多人搞錯一點. 房市主要是賣方主導的.. 因此你永遠都要優先看賣方. 美國為啥堅強? 因為利率一段式,所以屋主堅強.賣方不認輸...所以只有小跌一丁點. 2008為啥會崩潰?因為次級房貸引爆大量高投機性屋主,不安定籌碼太多. 當這些不安定籌碼炸掉銀行的時候,大量不良債+大縮水的交易量,就把房市衝垮. 韓國為啥崩盤? 因為高投機性屋主太多,尤其大量房東房租滾房子?!? 而利率炸掉後連鎖崩潰.而崩潰的釋出量過大,買盤又限縮. 越南為啥會崩潰? 阿世界級的投資盤,你說這些屋主投機性有多高...XD 光中國人認賠殺出,越南房事就會大地震了.... 至於中國. 中國目前跌幅還不多. 主要是因為房子綁戶籍+限購令. 所以一般人民投機性屋主太少了. 但是中國也不是因為這樣所以房子就穩定了. 主要是,他有大量高風險的建商. 這些建商手上的餘屋和不良債怎樣處理. 決定著中國房價是否崩盤. 中國買盤因為房價超過基本面太多而本來就低迷. (其實中國低迷很久了,但因為賣方堅硬,所以房價甚至前兩年還可以上拉 買盤少,代表大量低價釋出會快速崩跌,但也代表,少量加價成交交易就會大噴) 交易量小的時候,如果買盤堅定,還不一定會跌,甚至硬炒都還可以. 但交易量小的時候,只要一定量的不良債,就會直接拉垮房市. 因此只要少數的瘋狂往下成交. 整個行情定位就是瘋狂向下. (反之亦然) 阿台灣勒? 台灣違約率那麼低. 屋主無論一般人民還是建商,全都那麼堅挺. 你光想想,今天的台灣和2016年比,有沒有無論一般屋主還是建商 都更強大更有實力. 2016預售屋投資客崩潰的風險,今天完全看不到. 那就不用說2000年....XD 因此台灣房價硬!!!...超級硬. 硬的原因就是賣方太硬. 賣方太硬的原因就是. 空空最愛的"政府打房"....XD 就像我們今天買預售屋. 還有空空懷疑交屋怎麼辦? 靠邀現在預售屋禁止轉讓,你說我們買預售屋會買自己無法交屋的東西來自殺? 你是當我們買千萬房子的人是智障還是你是智障? 千萬耶,多少人買不起...阿它們比較聰明我們比較笨. 你怎麼會懷疑比自己有錢的人比自己笨...你是沒出社會還是從那美剋星來的? 你那麼聰明,為啥你房子買不起?? so...不知道現在預售屋不能轉讓,不知道要交屋,不知道交屋後房地合一要從新算? 我看..是你不知道吧....顆顆. 阿每個預售屋的買盤都是要買了至少放個兩三年多的放五六年才賣. 你說這種買盤跟2016一大堆搶交屋前轉讓,或是更早之前還可以一交屋就轉讓的. 差多少? 至於中古屋. 現在第二間貸款七成,第三間貸款四成,壓著我們槓桿都開不起來. 你說賣方是有多軟...XD 更不用說,要壓垮中古屋市場其實沒那麼簡單,因為中古屋屋主大多都很硬. (傳統要貸款的時候,銀行都嘛要查你的負債比幹嘛的,就是在過濾高風險投機客) 你說投資客買一堆...問題是很多都是用人頭. 用人頭通常它們也都是合股,而人頭本身能吃下來代表他的收支比是銀行認可的. 所以用人頭的投資客反而更硬好嗎..XD 不過以上只是講跌. 漲的話就要看炒做. 所以漲是另外一個故事..!!! 基本面好不代表會大漲. 如果基本面好就會大漲直到達到基本面水平. 那台灣為啥房價還在被低估阿..XD 阿中國是怎樣炒到超越基本面那麼多啊.. 阿就因為炒做. 中國炒作失控把他的房價推升到天上去. 台灣從2003以後,炒作政府就干涉. 難道大家忘了十大惡人之首~張盛和...是怎樣打房的. 然後一路各種市場控制直到今天. 所以台灣炒作一直都沒失控. 造成房價一直都沒漲夠. 當然我知道對那些買不起房子的空空來講. 它們永遠不相信"台灣房價被低估沒漲夠"這個事實. 但是,反正....他拿他的人生去賭,那是他的人生,不關我的事. 記得...任何實質供需問題,都會寫在租金上. 所以這是基本面的基礎數據參數之一. 供需失衡就會在租金投報率那邊看得出端倪. 甚至租金投報率還可以反映通膨,反映薪資,反映物價. (當然他也會反映房價...XD) 他是一個模糊系統最佳化的結果. 因此你要尊重租金投報率這個東西. 就像,高雄大學和橋頭新市鎮. 兩個並排在一起,為啥高雄大學比橋頭新市鎮好出租. 是不是牽扯到高雄大學附近的機能+右昌擴張+海軍.. 因此目前高雄大學基本面比橋頭新市鎮好,這直接從出租市場看就知道. 你不用去分析一大堆地形阿環境阿... 這個出租市場就反映了區域的競爭力,包含機能包含工作人口等等的需求面. 因此為啥中短期可以優先追高雄大學,因為比較好養. 但是你看我們買橋頭新市鎮的抓的事成屋後還要放5年,如果含預售時間可能7~8年. 而橋頭科學園區2025年才會完工 (他有工廠和科學園區的馬路阿地下排水阿水電一起在蓋 所以2025年沒多久就一間間工廠開工) 而他土地招標那麼瘋狂. 因此2025年開始就會"空降式"冒出大量上班人口. 幾千幾千人這樣進去,並且是在短時間內瘋狂進去. 而在沒兩三年的時間,工作人口就上升一萬人. 這時候再加上政府在這邊丟的實驗小學實驗中學. 很快機能就會補上. (其實機能是最不需要煩惱的,因為補機能很快,你只要有需求,商家就會進去) 所以橋頭新市鎮通常是以中長期投資為主. 你需要給他時間成長...那是買未來...未來位階會提升,要吃的是這一塊多漲的bounce. 但是我們排除這種買未來卡位的. 大多區域,他的基本面,基本上都是直接看租金就好. 也許租金可以炒作.或是因為房價而影響到租金... 但是炒作不向房價那麼容易外,你炒作影響的是不同獨立都市的差異. 因此... 同一個都市的租金,炒作效應是很低的... 同一個都市的租金可以直接視同區域的基本面基礎. 更不用說"租金的變化"這點代表著區域的成長或是衰退. 所以對一個都市的判斷,你直接去看他租金變化最直接,誤判率會很低. 就像買未來的,也許他租金一開始投報率不好但房價高.那他出租投報率並不好. 但你會發現他"租金"絕對數字再上升....代表這邊在成長. 反觀如果衰退的地方,也許他租金本來就很高,但是之後你發現租金停滯甚至下滑. 這就可以成為你"追高殺低"的時候的基準. 租金的上漲和下跌....是很重要的指標.. 價格是盲目的,租金是理智的.... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.98.161 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1693732155.A.AA9.html
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09/03 17:09, 7月前 , 1F
首推
09/03 17:09, 1F
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09/03 17:11, 7月前 , 2F
因為租金在漲然後房貸利率才3.5%-4% 發大財了好嗎
09/03 17:11, 2F
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09/03 17:11, 7月前 , 3F
要守一輩子不賣都可以
09/03 17:11, 3F
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09/03 17:12, 7月前 , 4F
投報槓桿屌打長期股票
09/03 17:12, 4F
推
09/03 17:13, 7月前 , 5F
租金漲好慢 啥時新竹可以跟上台北？
09/03 17:13, 5F
這跟房價和當時台北租金就衝上去有關. 所以跨都市對比會有一些其他影響因子. 通常絕對租金拿來做單一都市自己對比. 而其它是看租金的漲跌走勢. 跨都市影響因子就變多. ※ 編輯: ceca (61.227.98.161 臺灣), 09/03/2023 17:15:35
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09/03 17:16, 7月前 , 6F
09/03 17:16, 6F
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09/03 17:16, 7月前 , 7F
你各位魯蛇租好租滿
09/03 17:16, 7F
結果租金大漲. 養套殺. ※ 編輯: ceca (61.227.98.161 臺灣), 09/03/2023 17:20:41
推
09/03 17:24, 7月前 , 8F
高雄租金有在動嗎?
09/03 17:24, 8F
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09/03 17:25, 7月前 , 9F
普通動,遠不如上一波台中那個暴衝.
09/03 17:25, 9F
推
09/03 17:27, 7月前 , 10F
大量預售交屋會影響市場租金嗎？
09/03 17:27, 10F
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09/03 17:27, 7月前 , 11F
心態是持有吃增值，不太亂租？
09/03 17:27, 11F
之前微笑時代交屋的時候. 大量出租件釋出. 一度壓制到附近1x年兩房本來在成長的租金. 一個經典例子給你參考. ※ 編輯: ceca (61.227.98.161 臺灣), 09/03/2023 17:29:50
推
09/03 17:29, 7月前 , 12F
謝謝C大，高雄租金是不是要等2025年台積電開始生產才會很
09/03 17:29, 12F
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09/03 17:30, 7月前 , 13F
明顯提漲 （等工作人口移入）？租金未來可能向台中看齊嗎
09/03 17:30, 13F
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09/03 17:30, 7月前 , 14F
？
09/03 17:30, 14F
除了基本面上升外. 這跟炒作也有點關係. 租金跟甚麼都有關. 他是一個混沌系統. 你說甚麼有影響....都對. 但邏輯上來講. 台積電效應確實會影響到不少租金. 另外這牽扯到大量房東的心態. 他們覺得該漲租就會漲租了. 租金要下跌,看的是租方市場. 就像底特律,就像台北東區店面等等. 租客跑光了,他就下跌了. 或是供給量突然暴增,也有一定機率壓制到租金. 租金跌比較單純... 但是租金要上漲,就跟甚麼都有關,除了薪資人口外,也包含炒作和房價.. 租金會比較難推動.. 跟房價相反,房價上漲是很容易推動的,下跌難推動. ※ 編輯: ceca (61.227.98.161 臺灣), 09/03/2023 17:33:59
推
09/03 17:35, 7月前 , 15F
如果明年政黨輪替 到底對高雄影響如何?
09/03 17:35, 15F
其實影響炒作溫度. 主要是其他縣市可能有其他題材可以玩. 因此關注度會下降,那溫度就不會太高. 反之依然. 至於本質上沒有甚麼影響. ※ 編輯: ceca (61.227.98.161 臺灣), 09/03/2023 17:36:59
推
09/03 17:37, 7月前 , 16F
未來16年就賴兩屆,邁當兩屆
09/03 17:37, 16F
推
09/03 17:38, 7月前 , 17F
C大在颱風天上課，真佛心
09/03 17:38, 17F
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09/03 17:39, 7月前 , 18F
RESPECT兄 有要改數字了嗎
09/03 17:39, 18F
推
09/03 17:39, 7月前 , 19F
感謝颱風天上課+1
09/03 17:39, 19F
推
09/03 17:39, 7月前 , 20F
了解感謝 而且本來就要放幾年 本質其實不影響這樣嗎
09/03 17:39, 20F
推
09/03 17:46, 7月前 , 21F
目前房地合一拉長投客持有時間，但投客實際要賺的利
09/03 17:46, 21F
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09/03 17:46, 7月前 , 22F
潤並不會因此減少，是否就會變成固定五年大漲一波？
09/03 17:46, 22F
並不是每個投資客都放五年. 另外如果台積電第二製成消息又放出來. 那後續變化還非常大. 這麼長的時間,都是到時候再看. and,補一下某些人的疑問. 在本質上,台積電對橋頭新市鎮的影響還好. 台積電的工作人口並沒到非常大之外. 他東西南北那麼多地方. 光重劃區第一圈,高大,橋頭新市鎮,桃子園,高鐵,仁武和幾個零星的自辦重劃. 然後還有第二圈第三圈. 因此打散掉的狀況下,本質提升其實有限. 他主要是話題!!! 但是這只是台積電. 光靠台積電本身養這麼多重劃區在本質上是不夠的. 但論本質. 附近. 後續還有甚麼仁武產業園區,日月光又擴大投資之類的... 而橋頭新市鎮主要是,他可以狂吃橋科. 橋科最近的區域是土庫,但土庫的土地剩很少+建商推案都是很久一棟. 土庫大多都是成屋,又以透天為主,而大多都住滿了人.他是一個邁入成熟的區域. 所以土庫的吸引力很弱. 那最近的重劃區,就橋頭新市鎮. 所以橋頭新市鎮可以吃掉大量橋科的人. 你說岡山重劃區去搶,確實搶的到一些,但是有限之外. 岡山價格可沒有比橋頭新市鎮便宜喔...XD..現在的岡山很威的. 因此,橋科的工作人口就成了橋頭新市鎮最重要的"基本面"來源. 也就是炒房話題靠台積電. 本質有橋科去稱. 這就是橋頭新市鎮之後的狀況. 當然你說仁武有仁武產業園區去稱沒錯. 但那個是仁武重劃區的故事....無關乎橋頭新市鎮. 他們彼此又不會拉扯基本面.... ※ 編輯: ceca (61.227.98.161 臺灣), 09/03/2023 17:55:59
推
09/03 17:56, 7月前 , 23F
09/03 17:56, 23F
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09/03 17:57, 7月前 , 24F
這句最中肯
09/03 17:57, 24F
推
09/03 18:09, 7月前 , 25F
話說我朋友今天去未來那邊怎麼說兩房封盤？
09/03 18:09, 25F
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09/03 18:10, 7月前 , 26F
被買到封盤了
09/03 18:10, 26F
推
09/03 18:11, 7月前 , 27F
真假啦我以為我朋友開玩笑==
09/03 18:11, 27F
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09/03 18:11, 7月前 , 28F
真的
09/03 18:11, 28F
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09/03 18:11, 7月前 , 29F
剩下的成屋才賣
09/03 18:11, 29F
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09/03 18:11, 7月前 , 30F
我看cecaFB寫的
09/03 18:11, 30F
推
09/03 18:13, 7月前 , 31F
仁武吃台積電+產業園區+國道七號
09/03 18:13, 31F
推
09/03 18:15, 7月前 , 32F
未來市2房封盤 你們太屌了
09/03 18:15, 32F
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09/03 18:18, 7月前 , 33F
代銷說今天颱風假...QQ
09/03 18:18, 33F
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09/03 22:35, 7月前 , 126F
可以有幸參與高雄這個雲霄飛車，真的很開心XD
09/03 22:35, 126F
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09/03 22:35, 7月前 , 127F
人生就是要有激情阿，不然多無聊~XD
09/03 22:35, 127F
在穩賺之下尋找激情. 在健康之下尋找快樂. 在長命百歲之下尋找高潮!!! ※ 編輯: ceca (61.227.98.161 臺灣), 09/03/2023 22:36:32
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09/03 22:37, 7月前 , 128F
你看馬的台中死魚一片，把注意力全部在這裡一起玩
09/03 22:37, 128F
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09/03 22:38, 7月前 , 129F
開心阿，真的，即使這金額說真的也沒很高..但就很爽
09/03 22:38, 129F
推
09/03 22:39, 7月前 , 130F
原本要買橋頭,結果買了27的高大中古,希望不是盤子QQ
09/03 22:39, 130F
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09/03 22:39, 7月前 , 131F
這感覺就像當初看g0，14期1案1案一直疊，只有更高
09/03 22:39, 131F
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09/03 22:40, 7月前 , 132F
不會的，你看台中14期拉成這樣，旁邊11期後面很誇張
09/03 22:40, 132F
推
09/03 22:42, 7月前 , 133F
看C大這樣講 那我買高大好像也沒差很多
09/03 22:42, 133F
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09/03 22:42, 7月前 , 134F
現在我只差說 要再補一間 在高大還是橋頭 反正都只是
09/03 22:42, 134F
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09/03 22:42, 7月前 , 135F
初期
09/03 22:42, 135F
推
09/03 22:55, 7月前 , 136F
謝謝C大，非常感謝您，每次提問，都會詳細解釋！ 高雄有您
09/03 22:55, 136F
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09/03 22:55, 7月前 , 137F
這盞明燈真的太幸福了。
09/03 22:55, 137F
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09/03 22:55, 7月前 , 138F
PS: 剛跟我朋友澄清完，剛剛提到的報價高大預售 低樓層 （
09/03 22:55, 138F
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09/03 22:55, 7月前 , 139F
非二樓、兩房、無高雄厝、配平車 含車位是29.X，拆出車位3
09/03 22:55, 139F
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09/03 22:55, 7月前 , 140F
0.X ，尾數差不多。
09/03 22:55, 140F
推
09/03 23:10, 7月前 , 141F
岡山中古大樓還是很香啊，指標國宅一坪17.18就有
09/03 23:10, 141F
推
09/03 23:15, 7月前 , 142F
可惜早些時候先入手台南中古,銀彈已空~跟不到高雄場QQ
09/03 23:15, 142F
推
09/03 23:15, 7月前 , 143F
想請問C大對林口A9和青埔看法？
09/03 23:15, 143F
推
09/04 00:02, 7月前 , 144F
最大的問題是我沒錢再買QQ
09/04 00:02, 144F
推
09/04 00:18, 7月前 , 145F
先推ceca
09/04 00:18, 145F
推
09/04 11:32, 7月前 , 146F
想請問西卡大，原本要買高大附近，但後來選擇岡山預
09/04 11:32, 146F
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09/04 11:32, 7月前 , 147F
售，不曉得岡山重劃還能再攀升嗎？
09/04 11:32, 147F
推
09/04 12:15, 7月前 , 148F
別再説了
09/04 12:15, 148F
推
09/04 12:19, 7月前 , 149F
全台房價蠢蠢欲動
09/04 12:19, 149F
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09/04 12:19, 7月前 , 150F
大概又要持續緩漲上去了
09/04 12:19, 150F
推
09/04 14:01, 7月前 , 151F
09/04 14:01, 151F
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09/04 14:04, 7月前 , 152F
還在高雄台積電醒醒好嗎？水根本不夠用，台積電一直加速
09/04 14:04, 152F
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09/04 14:04, 7月前 , 153F
海外擴廠，2奈米目前有進度也只有寶山，就是知道台灣資源
09/04 14:04, 153F
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09/04 14:04, 7月前 , 154F
已經用盡
09/04 14:04, 154F
推
09/04 14:42, 7月前 , 155F
09/04 14:42, 155F
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09/04 14:43, 7月前 , 156F
台積電會來高雄的原因之一就是台中停水南科水也不夠
09/04 14:43, 156F
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09/04 14:43, 7月前 , 157F
的時候高雄有水用
09/04 14:43, 157F
水電問題都發過文章了. 為啥還要再提...顆顆. ※ 編輯: ceca (61.227.98.161 臺灣), 09/04/2023 15:55:28
推
09/05 00:22, 7月前 , 158F
推C大 這篇獲益良多
09/05 00:22, 158F
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09/05 08:42, 7月前 , 159F
2023應該是最後上車的機會了
09/05 08:42, 159F
推
09/05 09:59, 7月前 , 160F
感謝C大開示
09/05 09:59, 160F
推
09/05 16:13, 7月前 , 161F
ceca買的都封盤了，橋頭新市鎮還有那些預售案子比較推的
09/05 16:13, 161F
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09/05 16:13, 7月前 , 162F
呢？
09/05 16:13, 162F
推
09/05 22:06, 7月前 , 163F
推
09/05 22:06, 163F
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