[請益] 銀行鑑價該如何看待

看板home-sale作者 (雪橘子)時間8月前 (2023/08/27 00:37), 8月前編輯推噓36(45推 9噓 89→)
留言143則, 55人參與, 8月前最新討論串1/5 (看更多)
繼上一篇詢問版友有指出關鍵在銀行鑑價 鑑價也是讓我蠻頭疼的 因為屋主開價 跟 銀行鑑價 都差 20-30% 大概就是屋主開一坪100萬 (5X年老公寓) 銀行鑑出來一坪大概 70初頭 然後房仲就開始說因為銀行只是初估 都會比實際成交低很多 實際上成交後送去配合買方資料都會高上許多??? 然後就開始說他們最近手上幾件都是 每坪15x萬 成交 一直拿說最近都是 每坪 15x萬 14x萬成交 當然我不會覺得他說謊, 反正就不同物件, 沒討論基準 但就當前鑑價物件, 真的會差這麼多? 房仲還會補說, 屋主之前 8x 沒賣掉, 現在心態只會更硬 房仲怎麼說我目前就不納入判斷了, 只是銀行鑑價 跟我下斡的判斷確實讓我頭疼 因為只有成交後才有真實鑑價(考慮我收入能力) 對吧(我有大概爬過版上鑑價相關文章) 因為鑑價差別就是我手頭資金準備 如果鑑價浮動不大, 我就可以八成貸來看我能買到甚麼程度房子 但如果浮動大, 就得超保守 可能自備款要抓 7-6成 就變成買不到理想 只能盡可能保守買房 但就保守買房策略來說 那房價還可以一直往上衝? 賣方就繼續加價放上去, 放到下一波QE 之類的? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.193.182.119 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1693067838.A.62D.html
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08/27 00:40, 8月前 , 1F
你心中的價格是多少呢？
08/27 00:40, 1F
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08/27 00:41, 8月前 , 2F
合約可以談加上貸款幾成沒過就解約
08/27 00:41, 2F
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08/27 00:41, 8月前 , 3F
每家銀行的鑑價也不一定一樣
08/27 00:41, 3F
能用貸八成來估 我就會評估用貸八成 我可接受的總價來看 然後最大化理想中的物件: 比如坪數 方正格局 電梯之類 都可以調整 所以如果屋主開價 100, 銀行估 8X, 一種是銀行估的是我要的, 也符合我期待 那就這個價格下斡, 如果差距太大 比如銀行估 70 屋主 100, 我意願 80(貸八成), 但結果鑑價出來只能 70 那我就爆了 因為我準備現金就爆了
推
08/27 00:41, 8月前 , 4F
銀行估價其實跟真實行情常常有落差
08/27 00:41, 4F
推
08/27 00:43, 8月前 , 5F
還是保守一點吧，不然到時候貸款成數不足，會很麻煩
08/27 00:43, 5F
※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 08/27/2023 00:45:55
推
08/27 00:43, 8月前 , 6F
可以先多問問幾間銀行，有些可能就以他們鑑價為主，
08/27 00:43, 6F
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08/27 00:43, 8月前 , 7F
有的就以成交價以及你的還款能力做評估
08/27 00:43, 7F
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08/27 00:43, 8月前 , 8F
通常加買房屋壽險可貸金額就拉上去了
08/27 00:43, 8F
推
08/27 00:47, 8月前 , 9F
房屋壽險是連同房貸一起辦理，也是長年期，不用準備
08/27 00:47, 9F
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08/27 00:47, 8月前 , 10F
一筆現金的
08/27 00:47, 10F
推
08/27 00:49, 8月前 , 11F
請問一下：所以銀行估價通常會低於市價嗎？
08/27 00:49, 11F
推
08/27 00:51, 8月前 , 12F
銀行估都是用附近的實價登錄做參考，但是近兩年房價
08/27 00:51, 12F
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08/27 00:51, 8月前 , 13F
漲太多，鑑價會跟成交價落差很大
08/27 00:51, 13F
推
08/27 00:55, 8月前 , 14F
麻煩就在這邊。不用銀行鑑價當標準，那可能貸款成數不
08/27 00:55, 14F
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08/27 00:55, 8月前 , 15F
足。用銀行鑑價當標準，那你買不到。
08/27 00:55, 15F
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08/27 00:55, 8月前 , 16F
因為別人比你有更多的現金
08/27 00:55, 16F
說出我的痛點 所以才疑惑大家都保守估價 是這麼多人有這麼多自備款一直把房價往上拉嗎 ※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 08/27/2023 01:05:33
推
08/27 01:07, 8月前 , 17F
還有就是如果想問的更詳細，銀行就會要你提供合約書
08/27 01:07, 17F
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08/27 01:07, 8月前 , 18F
才會幫你去真正鑑價評估可以貸給你的金額，但這樣順
08/27 01:07, 18F
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08/27 01:07, 8月前 , 19F
序就變的很奇怪XD
08/27 01:07, 19F
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08/27 01:11, 8月前 , 20F
樓上說出其他鑑價文章的怪點 但這就是台灣現況QQ
08/27 01:11, 20F
推
08/27 01:12, 8月前 , 21F
另外貸款成數不足八成就解約這個方式不太建議，因為
08/27 01:12, 21F
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08/27 01:12, 8月前 , 22F
屋主可能看到這條就不考慮賣你了
08/27 01:12, 22F
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08/27 01:15, 8月前 , 23F
對 我有看到這樣的說法 我理解
08/27 01:15, 23F
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08/27 01:16, 8月前 , 24F
我之前就是買的地點仲介配合的銀行只給到75成，另外
08/27 01:16, 24F
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08/27 01:16, 8月前 , 25F
詢問其他間有的也是75成、有的甚至6成；然後問我的薪
08/27 01:16, 25F
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08/27 01:17, 8月前 , 26F
轉戶，對方就回答說沒啥問題，基本就是成交價八成，
08/27 01:17, 26F
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08/27 01:17, 8月前 , 27F
但薪轉戶是公股銀行跑流程很久，最後等了一個月終於
08/27 01:17, 27F
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08/27 01:17, 8月前 , 28F
等到審核完成還用了新青安的方案
08/27 01:17, 28F
推
08/27 01:20, 8月前 , 29F
個人經驗是大部分不會差距到你舉例的這麼大，普通物件我
08/27 01:20, 29F
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08/27 01:20, 8月前 , 30F
覺得最多差3-5%，現在大致上算是平盤，銀行鑑價不像上漲
08/27 01:20, 30F
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08/27 01:20, 8月前 , 31F
期易失準。
08/27 01:20, 31F
噓
08/27 01:27, 8月前 , 32F
沒能力搞定自備款，跑去買中古屋賭鑑價幹嘛，遇到這種買家
08/27 01:27, 32F
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08/27 01:27, 8月前 , 33F
直接不賣省麻煩和時間
08/27 01:27, 33F
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08/27 01:57, 8月前 , 34F
你自己研究不出行情價嗎...？
08/27 01:57, 34F
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08/27 02:00, 8月前 , 35F
你房仲這樣說你就可以趁勢加一樓說的那條 看房仲反應
08/27 02:00, 35F
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08/27 02:00, 8月前 , 36F
拒絕就表示他在唬爛
08/27 02:00, 36F
還有 67 則推文
推
08/27 11:16, 8月前 , 104F
有落差是有，但是落差太大成數基本上都不好拉到你買價8成
08/27 11:16, 104F
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08/27 11:16, 8月前 , 105F
，多準備一點現金吧
08/27 11:16, 105F
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08/27 11:18, 8月前 , 106F
備現金不如買別的可以貸的，不要再害人了啦
08/27 11:18, 106F
推
08/27 11:32, 8月前 , 107F
銀行估價原本就比較保守，那是為了債權保證
08/27 11:32, 107F
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08/27 11:35, 8月前 , 108F
連銀行都不敢貸給你了，你還要，這邏輯我是不懂
08/27 11:35, 108F
推
08/27 12:29, 8月前 , 109F
最近剛核貸流程中，只能建議現金要超過兩成，鑑價有到八成
08/27 12:29, 109F
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08/27 12:29, 8月前 , 110F
的屋況可能屋況沒很好，都要一筆錢裝潢，屋況好的成交價就
08/27 12:29, 110F
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08/27 12:29, 8月前 , 111F
高，鑑價跟不上
08/27 12:29, 111F
推
08/27 12:32, 8月前 , 112F
買下去不但讓人賺一筆還幫解套吧
08/27 12:32, 112F
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08/27 12:33, 8月前 , 113F
現在房市交易量差，加市況沒很好，多考慮一點吧
08/27 12:33, 113F
→
08/27 12:34, 8月前 , 114F
公寓到處都是 買別間就好
08/27 12:34, 114F
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08/27 12:34, 8月前 , 115F
公寓賣100 笑死
08/27 12:34, 115F
→
08/27 12:36, 8月前 , 116F
也可能他就開給你殺的 你就出70 不談拉倒看別間
08/27 12:36, 116F
推
08/27 13:10, 8月前 , 117F
覺得會賺就買 銀行鑑價要先確定是真的銀行鑑價 一
08/27 13:10, 117F
→
08/27 13:10, 8月前 , 118F
家不夠多看幾家 如果各家一致 還是覺得自己比銀行
08/27 13:10, 118F
→
08/27 13:10, 8月前 , 119F
會鑑價 就下手買 以後還可以做鑑價行業
08/27 13:10, 119F
推
08/27 13:12, 8月前 , 120F
下跌段的時候 都是用前一手的買價來開價 都不給賺
08/27 13:12, 120F
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08/27 13:12, 8月前 , 121F
的 不賣拉倒
08/27 13:12, 121F
推
08/27 13:23, 8月前 , 122F
至少要備3成
08/27 13:23, 122F
→
08/27 13:23, 8月前 , 123F
沒有3成就去買預售吧
08/27 13:23, 123F
噓
08/27 13:30, 8月前 , 124F
有三成現，買啥公寓，這邊壞人有夠多
08/27 13:30, 124F
→
08/27 15:00, 8月前 , 125F
看你條件的
08/27 15:00, 125F
噓
08/27 15:43, 8月前 , 126F
說到這個就氣。幾個月前買了3.5K的房子但銀行鑑價只有3.1
08/27 15:43, 126F
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08/27 15:43, 8月前 , 127F
K, 直接要多加300自備款。一咬牙賣了300的股票結果這幾個
08/27 15:43, 127F
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08/27 15:43, 8月前 , 128F
月就漲了五成
08/27 15:43, 128F
→
08/27 16:37, 8月前 , 129F
還好吧？看你會不會找啊
08/27 16:37, 129F
→
08/27 16:37, 8月前 , 130F
我前陣子買 銀行鑑價1500，買1100
08/27 16:37, 130F
→
08/27 16:37, 8月前 , 131F
很正常呀 本來就有高有低
08/27 16:37, 131F
→
08/27 17:46, 8月前 , 132F
漲價期間 都會差10~15% 正常
08/27 17:46, 132F
推
08/27 23:05, 8月前 , 133F
銀行估120 你會用120跟屋主買嗎？ 銀行估70 你就聽
08/27 23:05, 133F
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08/27 23:05, 8月前 , 134F
？
08/27 23:05, 134F
推
08/27 23:15, 8月前 , 135F
我們銀行鑑價確實會比較保守
08/27 23:15, 135F
→
08/27 23:15, 8月前 , 136F
除非買到特便宜的 那鑑價真的比較高
08/27 23:15, 136F
→
08/27 23:16, 8月前 , 137F
我跟朋友的房子最近都滿快成交 不一定交易量差喔
08/27 23:16, 137F
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08/27 23:17, 8月前 , 138F
如果是廣告價的開價 那就是最高的 要用談到的成交價去
08/27 23:17, 138F
→
08/27 23:17, 8月前 , 139F
估有沒有8成～
08/27 23:17, 139F
推
08/28 00:09, 8月前 , 140F
找代書問鑑價 有認識有差 不要怕加條約
08/28 00:09, 140F
推
08/28 00:17, 8月前 , 141F
請教鑑價跟不上是常態嗎？我當初買的時候鑑價還比成
08/28 00:17, 141F
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08/28 00:17, 8月前 , 142F
交價高
08/28 00:17, 142F
→
08/28 02:12, 8月前 , 143F
銀行鑑價本來就相對保守，拉高你的頭期款成數就好了
08/28 02:12, 143F
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