Re: [請益] 首次購買隔套收租房，求建議

看板home-sale作者chmin (June.)時間8月前 (2023/08/26 00:26)推噓6(6推 0噓 11→)

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非常感謝眾多版友的推文，有很多建議與提問，用推文回覆有點困難，決定再佔一個版面整理大家的回覆，並提供自己的想法&查核的結果，給後人遇到類似情況時做個參考。 1. 物件一租約的真實性：有自己去看過其中一間兩房一廳，設計的很好，而且電器、衛浴設備、廚具都是買比較高級牌子的(日立、國際、凱薩等)。仲介也說他手上有目前的合約，可去現場翻閱。此外，目前物件一是給包租代管，感覺租約應該也會是比較乾淨的。 2. 要具備水電debug能力：敝人雖然是有能力，但覺得可能並不是重點… 3. 貸款成數：有打電話給銀行並提供細節，確認貸款成數7成沒問題。 4. 銀行鑑價：銀行有說鑑價可能會比成交價要低，然後不會用成交價來提供貸款，所以就是自備款需多準備一些。至於頂加價值，之前某間老華廈物件含頂加，請銀行幫忙初估 (非正式鑑價)，承辦人說” 頂加部分約用每坪單價之1/2去估算”。 5. 台北市頂加以後不能修繕：打電話去台北市建管處問過，若頂加違建想要做室內裝修( 動隔間或是天花板)，可直接申請室內裝修許可，但若提供的圖面若是三單位以上，應不會通過。至於若需外牆修繕，可直接動工，但要留施工前後的照片避免之後被誤以為是新違建。簡而言之，並不是不能修繕，只是要合規。 6. 頂加三個單位出租都是優先拆的：承上，建管處的回答是要連續被檢舉三次，才會真的”動手”，而且會先請屋主自行調整成兩單位，若確認已變成兩單位，就沒事了。若屋主不願自行調整成兩單位，建管處去拆，也只會讓原本的違建變成兩單位，不會刻意去把頂加全部移平。 7. 房客處不好檢舉就拆了：同上。建管處說計點三次後才會動手。 8. 台北隔套收益太低，新北、台中、高雄隔套，丟給代管更划算：單純論投報率應該是這樣，但台北能有都更或是老屋重建的機會，又是另外一回子事了。(這邊指的是物件二) 下面紀錄一些不用回覆，然後非常實用的建議or資訊： 1. 估投報收益應該用”自己花錢拆，頂加留兩間”來計算。 2. 違法格套的都可以檢舉，最好找合法格套。 3. 沒有”分管協議”，頂加收租之後可能被樓下鄰居要求分成。一種處理方式是頂加自住，樓下出租。總結一下，若要考慮收租套房物件： 1. 最好不要碰頂加物件，除非有分管協議書&頂加僅兩單元。 2. 最好是合法格套，亦即要有”室內裝修合格證”。 3. 要先找銀行確認可貸款成數以及鑑價。要準備的頭期款，應該會比想像中高。 4. 確認現有租約真實性。再次感謝房版眾多熱心的板友提供寶貴的建議，若覺得我目前總結的有什麼缺漏，也請再告知，讓我更新，希望留給後人更多資訊可參考 :) ※ 引述《chmin (June.)》之銘言： : 標題: [請益] 首次購買隔套租房，求建議 : 時間: Fri Aug 25 00:53:12 2023 : : : 各位版上前輩好，爬了許多文，手上也正好有些閒錢，想入手一間收租房當投資，求各位 : 前輩建議。 : : [物件一] : 台北市蛋黃區，6米巷公寓4/4 (有頂加)。鋼筋混泥土結構，屋齡約48年。權狀約30坪無 : 公設，地坪約11。目前4樓格局是兩間兩房一廳加一間套房。頂加則是三間套房。所有房 : 間新裝潢約3年，目前滿租，每月收租合計約11.5萬，預計2700萬能入手。(這間不期待都 : 更，只看收租收益) : : 優點： : 1. 每月收租收益高&投報酬率高。 : 2. 新裝潢，租金較高，租客水準較高，較無管理問題。 : 3. 離目前居住處很近。 : : 缺點： : 1. 頂加在約3年前有違規增建屋頂，多產生一間套房，被舉報。目前狀態是： : ”無訂拆日期+由區隊列管，依序處理”(仲介是說當初有找議員去喬)。 : 2. 使用執照上有註記”屋頂上不得堆積雜物及私自加建”。 : 3. 建物部分坐落鄰地，未來鄰地所有人有主張侵權或要求價購等風險。 : 4. 持有土地是好幾個地號且為”袋狀地”，無直通馬路，但目前通行路線已行之多年， : 似乎土地權人也無法再收通行費，且好幾棟建築物都需使用此通行路線到馬路。 : : [物件二] : 台北市蛋黃區 8米巷公寓 3/3 (有頂加)。加強磚造結構，屋齡60.6年。權狀約26坪無公 : 設，地坪約13。目前三樓格局是四間套房。頂加則是三間套房。裝潢簡單、陳舊，但目前 : 也是滿租，每月收租合計約8萬，預計約2450萬能入手。(此間覺得有機會老屋重建，且目 : 前收租收益也還不錯) : : 優點： : 1. 屋齡老，獨棟，且是加強磚造，老屋重建較可期待。 : 2. 土地持有為單一地號，無任何鄰地糾紛。 : 3. 整棟僅四個所有權人。 : 4. 離目前居住處很近。 : : 缺點： : 1. 房屋老舊，從樓梯就是破敗貌，加上套房裝潢也老舊，租金較低，租客水準較低， : 怕有管理問題。 : 2. 怕等不到重建/都更。 : : : 目前傾向購買[物件二] 因其雖收益較低，但產權相對乾淨而且有重建/都更可能性。 : 想請問各位版上前輩，對此二物件，有沒有什麼看法與建議可分享。 : 非常感謝您們的時間 (鞠躬)。 : : -- : ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.116.243.91 (臺灣) : ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1692895994.A.BEC.html : → abyssa1: 你要全現金買嗎？ 08/25 01:19 : → chmin: 目前預計是只付頭期，然後一直延展寬限期。收租收益>寬限 08/25 01:22 : → chmin: 期利息支出。 08/25 01:22 : 推 tfct: A銀行估價會知道不合法嗎？ 08/25 01:27 : → CrabBro: 物件一價格怪怪的，要懷疑一下租約真實性 08/25 02:05 : → CrabBro: 可能是匡你的假租約 08/25 02:05 : → CrabBro: 缺點1. 不要相信仲介的鬼話 08/25 02:06 : → CrabBro: 物件一的缺點4可以忽視，但缺點3是有可能發生的 08/25 02:08 : → CrabBro: 物件二很尷尬，通常這種物件就是收回來整理一下就很好租 08/25 02:09 : → CrabBro: 但是磚造60年加上頂加，這已經嚴重需要立即拆掉重建的 08/25 02:10 : → CrabBro: 你再花錢整理就不划算 08/25 02:10 : ※ 編輯: chmin (150.116.243.91 臺灣), 08/25/2023 02:22:27 : 推 max780417: 你有基本的水電debug能力再來 08/25 03:22 : 推 clairebear: 姑且不論物件，銀行鑑價不算頂加，隔套貸款成數低， 08/25 04:47 : → clairebear: 頭期要付的可能比你想的還要多很多 08/25 04:47 : 推 a9940597: 現在的人不好管，搞一些合法又正常的投資不好嗎？ 08/25 06:19 : 推 DeathStarDS1: 台北市令人震驚太佩服了 08/25 06:22 : 推 DeathStarDS1: 鄉民說的有道理，仲介說的租金要確認再確認再確認7 08/25 06:24 : → DeathStarDS1: 次。 08/25 06:24 : 推 typhoonghi: 物件一投報率破5%，物件二不到4%，都在台北市蛋黃區? 08/25 06:37 : 推 iceyu: 現在還敢買頂加的真是勇者XD 08/25 06:57 : 推 ohyababy001: 別碰頂加比較好，損失的比得到的多 08/25 07:01 : 推 imprison: 台北市頂加以後不能修繕，10年後賣誰？ 08/25 07:06 : → abyssa1: 你先問問銀行隔套頭期常常是五成喔 08/25 07:29 : → abyssa1: 頂加三個單位出租都是優先拆的 08/25 07:30 : 推 ataky: 銀行知道是頂加這貸款成數就低了 08/25 07:33 : 推 F93935: 三單元專案優先拆除你找誰都沒用 08/25 07:38 : → F93935: 你要賭？哪天房客處不好檢舉就拆了 08/25 07:39 : 推 sdhpipt: 只看文章我會選二 08/25 08:18 : 推 x156w423: 可以支撐總價就租金收益, 早期入手沒太大問題, 但現在 08/25 08:35 : → x156w423: 你要承擔報拆(租金收益砍半)的潛在風險, 只能說你很勇 08/25 08:35 : → x156w423: 喔 xD 08/25 08:35 : → IBIZA: 二能不能收租10年都不知道，真的要重建又不知道會拖多久， 08/25 08:48 : → IBIZA: 你能不靠租金自己付個10年租金嗎 08/25 08:48 : → abyssa1: 自己拆可以拆成頂加保留兩單位先脫離優先名單 08/25 09:00 : → abyssa1: 要估投報收益應該用這版本估計自己花錢拆頂加留兩間 08/25 09:00 : → wiston1419: 物件二為啥還沒重建？要不要探聽一下？ 08/25 09:05 : → IBIZA: 台北市這個屋齡的房子還沒重建的滿地都是 08/25 09:31 : 推 swordhero: 小心換屋主老鄰居開始開告，頂加租金平分喔 08/25 09:51 : → swordhero: 現在買頂加的怎不想原屋主為啥要賣，呵呵，風險優先喔 08/25 09:52 : → wiston1419: 但要了解理由才能預期要等多久啊 08/25 10:00 : → abyssa1: 保險一點就是頂加自住樓下收租鄰居沒得分 08/25 10:15 : → lovemost: 兩個都不怎麼樣，硬要選選2 08/25 10:15 : 推 lovemost: 你認真考慮一下，這兩個物件真的有值得你冒那麼高的風險 08/25 10:19 : → lovemost: 去買嗎？ 08/25 10:19 : 推 eeantsky: 頂加最危險就是下面幾層鄰居搞定就沒問題 08/25 10:29 : 推 ericeuro: 不只報拆，連頂加的租金收入可能都要跟 08/25 10:30 : → ericeuro: 其他住戶分。 08/25 10:30 : 推 ericeuro: 投套的貸款條件都不太好。不是利率高就 08/25 10:34 : → ericeuro: 是成數低。你最好先問一下 08/25 10:34 : 推 licochen: 不推薦，頂加是風險，只要房客或鄰居多次檢舉就壓不下來 08/25 10:38 : → licochen: 立刻排拆都有可能，或者又有新聞事件....格套已經爛了 08/25 10:39 : 推 ajj1: 2 08/25 10:59 : → kklarinet: 千萬不要 08/25 11:55 : 推 bettybuy: 一直覺得賣隔套的都是在找下一個冤大頭 08/25 12:38 : 推 bboywhite: 有被檢舉報拆過的別碰 08/25 12:39 : → bboywhite: 賣方頂加用送的除外 08/25 12:39 : → bboywhite: 蛋黃區的鄰居不好對付ㄛ 08/25 12:40 : → bboywhite: 安森旁的公寓4/4做個頂樓防水馬上有人來查，超敏感喜 08/25 12:42 : → bboywhite: 勒考 08/25 12:42 : 推 licochen: 忘了說，不是頂加而已，違法格套的都可以檢舉耶 08/25 12:48 : → licochen: 基本上誠心建議，除非合法格套，不然都不要碰 08/25 12:48 : → abyssa1: 雙墩學區不錯…有附加價值可考慮 08/25 12:56 : → abyssa1: 頂加自己拆一間當成垃圾代收集中場還可以 08/25 12:57 : → abyssa1: 選項二真的賣很久就是了 08/25 12:58 : → abyssa1: https://i.imgur.com/Q0GO1vy.jpg

08/25 12:59 : → abyssa1: 不過賣這麼急大概不急應該沒有短期馬上被拆的風險 08/25 13:01 : → abyssa1: 可能就是買來設籍用現在不需要了邊租邊賣 08/25 13:01 : → abyssa1: 他開2300的時候我有考慮過… 08/25 13:05 : 推 kage01: 隔套麻煩管理也沒獨套無腦 08/25 13:29 : 推 leveger0903: 通常房子做分租套房下去這種格局即便換屋主大概也 08/25 13:58 : → leveger0903: 是做出租用 08/25 13:58 : → leveger0903: 我現任房東是家庭式套房我想當下收益可能沒有分租 08/25 13:59 : → leveger0903: 套房好但在未來處分房產彈性上會比較好 08/25 13:59 : 推 alanbread: 都不要買，台北隔套收益太低 08/25 15:14 : → alanbread: 你買新北、台中、高雄隔套，丟給代管都更划算 08/25 15:14 : 推 apson: 2. 08/25 21:03 : 推 TommyHil: 1 08/25 21:11 : 噓 labdog: 台北頂加是票房毒藥 08/25 23:55 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.116.243.91 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1692980804.A.E43.html ※ 編輯: chmin (150.116.243.91 臺灣), 08/26/2023 00:27:37

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