Re: [請益] 該跟舅舅買房嗎,AB房越級打怪
※ 引述《pq898035 (YU桑)》之銘言
: 各位房版大大好,先說說這個標題的背景原因吧,文長感謝您的耐心.
: 房屋種類:老公寓3樓
: 坪數:25
: 屋齡:41年
: 地點:中和雙和醫院附近
: 實價登錄同地段格局:1坪/39萬,約1千萬上下
: 情況是這樣的,這間公寓是外公外婆的房產,左右打通的,所以加起來應該算兩間共50坪
: ,以下簡稱A房與B房,後因外公外婆過世,A房是小舅的名字,B房是舅舅阿姨跟我媽這些
: 兄弟姐妹共六人共同持有,但現在住在AB房裡面的是大舅小舅跟我媽共三人而已,另因我
: 媽去年把名下桃園山上的房子賣掉約600萬,小舅從那時開始時不時透露想把A房過給我媽
: 或是我,然後說每個月給他一兩萬生活費到老死足矣,小舅有個女兒,但平常沒生活在一
: 起,也沒打算給女兒這筆房產,但我認為會挑在我媽賣房完講說中和A房的事,也不說A房
: 要賣多少,只說可以跟我們見面詳談,絕不可能只是要每個月給個1.2萬而已,這邊也提
: 一下我媽67歲,我們單親,小舅應該也70左右了。
兩個部分要先考慮一下,
1. A的格局是否還是正常的2 or 3 房,
也就是仍保留廚房、衛浴、陽台...等?
2. 未來是否可以把牆隔回來、A可以單賣?
如果這兩點答案都是肯定的,才考慮下一步。
下一步就是要去談最關鍵的變因,
‘’你們談的價格跟每月補貼到底要多少錢‘’,
我把複雜問題簡單化,你想成買一間公寓:
頭期=給你小舅的一筆現金=X、
每月補貼金=房貸=Y,
雙和這坪數房子市價1000萬左右差不多,
假設成本最大化,你小舅可以活到9x歲,
也就是要給付大約20年的生活費給他。
也就是X+240Y<1000萬,
這數字越接近1000萬,就代表你越虧,
我這邊‘’不把房子的增值考慮進去‘’,
因為一樣的資金,如果拿去投資其他房地產,
一樣可以吃到增值,而且金流還更輕鬆,
證據以及算式如下:
一樣買1000萬的公寓,
頭期=200萬
貸款=4.1萬(800萬、分20年、利率2.15%)
月出租收入=2.5萬秒殺
(這坪數在雙和醫院沒這價格我隨便你)
也就是一樣持有一間無貸款的1000萬公寓,
實際‘’支出金流‘’是200萬+1.6萬×240=584萬。
結論:
除非你小舅只拿584萬之後不拿任何一毛錢,
不然叫你小舅去吃屎,自己去找銀行養老貸,
這間破房不拿也罷,不要為了親情搞自己。
P.S. 就算真的只賣我584萬,我也不會買,
因為這等於承諾‘’租客可以在裡面住到死‘’,
我的584萬資金完全被卡住...請三思。
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