[心得] 收支比，可貸金額，與租金投報率

看板home-sale作者 (何時無事一身輕?)時間1年前 (2023/02/12 11:59), 1年前編輯推噓27(27推 0噓 34→)
留言61則, 22人參與, 1年前最新討論串1/1
一、動機： 最近辦了兩筆房貸，跟銀行行員聊天之後，一些心得紀錄。還請不吝指正，多多交流。 二、內文 單元一：我到底能貸多少錢？ 這牽涉到幾個概念， 1.銀行能接受的收支比是50%，最高上限70%。 2.每100萬的月還金額：20年大約是5000，30年大約是3600。 保守的銀行通常會用20年算，因為不是每個人都能貸到30年。 所以算法就是： (平均月收入x70%)/0.5x100=可貸金額（萬） 例如： 我年薪120（或月薪10萬） 可可用於貸款的金額上限就是70000 可貸金額就是70000/5000x1000000=14000000 大概可以買1700萬的房（貸八成）。 單元二：如何評估收租物件的投報優劣？ 這是我比較常思考的也拿出來跟大家討論。 先設定幾個前提： 1.銀行全額認列租金收入。 2.使用20年貸款貸8成。 3.每一百萬月還5000。 4.自償：租金大於等於本利和。 5.收支比選擇上限70% 。 配合單元一，得出算式如下： if 貸款本利和=租金（單位：萬） then (物件價格/100)x0.5=月租x收支比 ex: 物件價格200萬 200/100*0.5=租金*0.7 租金=1/0.7=1.42（萬） 結論： （1）租金要能自償貸款（現金流角度），200萬要收租1萬。 （2）租金要能一直平衡收支比（銀行角度：多房）， 200萬要收租1.4萬。 舉例： 假設收租12萬我揹三房2400萬房貸，這樣表現如何呢？ 1.從現金流自償角度： 以八成論，等同我買了總值3000萬的物件，理應要收15萬，在及格邊緣。要自己貼錢繳貸 款，還不到財富自由。 2.從銀行負債收支比角度， 貸2400萬要收入約17.1萬，也不能過關。 所以必須再提供工作收入5萬， 或者是另一間房子有收租但是無貸款，降低負債比。 以上，寫完了，歡迎討論。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.228.232 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1676174387.A.00F.html
推
02/12 12:08, 1年前 , 1F
大致上沒錯，不過如果跟銀行熟的話就不一樣了
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02/12 12:08, 1年前 , 2F
所以要努力跟銀行打好關係
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熟不熟還是要看口袋，，， 但怎麼打好關係 我還真的不知道，，， ※ 編輯: rabinson (180.217.228.232 臺灣), 02/12/2023 12:12:04
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02/12 12:13, 1年前 , 3F
口袋、信用、搏暖交朋友
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02/12 12:13, 1年前 , 4F
金額不大的話，分行自己就解決了
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02/12 12:14, 1年前 , 5F
丟到總公司去大概什麼都不用辦了，除非你是有錢公眾人物
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02/12 12:15, 1年前 , 6F
常常來往的話，口袋不需要想像中那麼深
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推
02/12 12:15, 1年前 , 7F
貸多少錢那部分好像沒您說的這麼嚴格….
02/12 12:15, 7F
我先寫最不理想狀況， 而且隨著名下房產數量增加，也會變嚴格， 例如名下如果來到六房，被管的就多了。 正在想法解決中，，，，
推
02/12 12:16, 1年前 , 8F
謝謝分享~
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02/12 12:16, 1年前 , 9F
例如某個放款機構，五六個人討論決定條件
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※ 編輯: rabinson (180.217.228.232 臺灣), 02/12/2023 12:17:38
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02/12 12:16, 1年前 , 10F
你認識三個就可以了，或是認識他們的長官一個就夠了
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02/12 12:17, 1年前 , 11F
貸多少錢的部分，原po用20年算是保守計算，我也都這樣算
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02/12 12:17, 1年前 , 12F
從來不用30年計算去評估物件的
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推
02/12 12:21, 1年前 , 13F
月薪六萬能貸840
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02/12 12:22, 1年前 , 14F
差不多，我跟我老婆扛1600的貸款
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推
02/12 12:27, 1年前 , 15F
分行可以處理的都是小事
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推
02/12 12:33, 1年前 , 16F
難的應該是找到投報率這麼高的物件，北部總價投保率要
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02/12 12:33, 1年前 , 17F
5%幾乎只有公寓隔套能做到
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02/12 12:35, 1年前 , 18F
資訊透明，已經很難找到願意便宜賣的屋主了
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02/12 12:36, 1年前 , 19F
覺青最愛的資訊透明就是讓每個屋主都用實登天花板當地版
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02/12 12:37, 1年前 , 20F
夫妻到話是收入合併看嗎
02/12 12:37, 20F
推
02/12 12:40, 1年前 , 21F
分析的非常正確啊。當然隨著收入之外的其他條件，像是存
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02/12 12:40, 1年前 , 22F
款、股票或其他動產不動產，貸款條件也會不同。純粹看薪
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02/12 12:40, 1年前 , 23F
資就是如這篇講的一樣
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推
02/12 12:41, 1年前 , 24F
感謝分享資訊
02/12 12:41, 24F
推
02/12 13:16, 1年前 , 25F
5%沒那麼難啦
02/12 13:16, 25F
推
02/12 14:16, 1年前 , 26F
以文章2400的例子來看,年收益6%還不行,要8.8%以上耶!!
02/12 14:16, 26F
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02/12 14:18, 1年前 , 27F
貸款買,又要 8.8% 以上,這大概只有獨棟學生套房才有可能。
02/12 14:18, 27F
推
02/12 14:38, 1年前 , 28F
抓20年8成跟自償的關係吧 數字沒很認真算
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02/12 14:38, 1年前 , 29F
另外沒自償也是賺錢喔
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推
02/12 14:39, 1年前 , 30F
謝分享 最近才在拿網路的 房租年化率檔案在修改
02/12 14:39, 30F
推
02/12 15:17, 1年前 , 31F
推，但收租件分析有點脫離實際面
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推
02/12 15:22, 1年前 , 32F
簡單算，1000萬兩房平車出租租金含車含管從兩萬到三萬，
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02/12 15:22, 1年前 , 33F
但要三萬才能完全自償。30年來說的話。
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因為我是以財富自由的標準來看的 當然如果純粹談賺錢,只要收租超過利息,就是賺錢了 ※ 編輯: rabinson (180.217.229.84 臺灣), 02/12/2023 15:30:15
推
02/12 15:35, 1年前 , 34F
現實就是找不到完全自償物件啊 這種物件一直買一直貸可
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02/12 15:35, 1年前 , 35F
以自己無性生殖 市場上有的話當然馬上被買走啦
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當然你要慧眼識英雄 不是買現成 是買來自己改造啊! ※ 編輯: rabinson (180.217.229.84 臺灣), 02/12/2023 15:55:06
推
02/12 16:20, 1年前 , 36F
感謝分享
02/12 16:20, 36F
推
02/12 16:52, 1年前 , 37F
謝謝分享！
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推
02/12 17:06, 1年前 , 38F
自償件我有兩個啊 一個是養出來的，一個是買的時間棒
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對~早買早享受:而且租金會漲
推
02/12 17:36, 1年前 , 39F
好清楚的分享，筆記中
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推
02/12 17:41, 1年前 , 40F
收租好處是放大本金風險低，但投保蠻差的。
02/12 17:41, 40F
※ 編輯: rabinson (180.217.229.84 臺灣), 02/12/2023 17:54:20 ※ 編輯: rabinson (180.217.229.84 臺灣), 02/12/2023 18:00:51
推
02/12 18:30, 1年前 , 41F
感謝分享
02/12 18:30, 41F
推
02/12 18:37, 1年前 , 42F
我看純自償的增值空間好像都滿低的 有點像0050 VS 005
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02/12 18:37, 1年前 , 43F
6的感覺
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推
02/12 18:58, 1年前 , 44F
自償件我有六個 有一個因為升息一個月要貼500進去 我是
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02/12 18:58, 1年前 , 45F
用當下去算 也就是說通膨漲租 下次他就也能自償了
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推
02/12 19:01, 1年前 , 46F
租屋件跟增值件本身還是很多人會混在一起
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02/12 19:03, 1年前 , 47F
兩房車要走買賣而不是收租 只要掛車位 租金投報就會難
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02/12 19:03, 1年前 , 48F
看
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02/12 19:03, 1年前 , 49F
所以我每次買收租房都會跟仲介說 不要有車位的
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02/12 19:05, 1年前 , 50F
但我自己以前也買過幾個獨立權狀的車位來等增值後賣掉
02/12 19:05, 50F
推
02/12 21:19, 1年前 , 51F
200萬物件要月租收1萬好難啊啊啊。 我找到300萬月
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02/12 21:19, 1年前 , 52F
收1萬的就很開心了
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阿~我可能沒寫清楚: 200萬指的是貸款,所以你買300,實際只有貸240也很接近目標了恭喜! 那我是因為頭期款也是借來的要付利息~所以會算得嚴格些 ※ 編輯: rabinson (180.217.229.84 臺灣), 02/12/2023 22:18:29
推
02/13 00:35, 1年前 , 53F
先推個
02/13 00:35, 53F
推
02/13 09:02, 1年前 , 54F
請教您 有點不瞭解結論2為什麼要再除以收支比？
02/13 09:02, 54F
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02/13 09:03, 1年前 , 55F
本身可以自償的話 不就表示已經收支平衡了嗎？
02/13 09:03, 55F
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02/13 10:02, 1年前 , 56F
樓上 他希望可以挺住收支比一買再買啊
02/13 10:02, 56F
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02/13 10:02, 1年前 , 57F
自償但收支比下降最後就會卡到收支比不足
02/13 10:02, 57F
沒錯就是討論這個最理想狀況，大大睿智。
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02/13 10:22, 1年前 , 58F
不好意思 我可能沒說清楚 以文中例子來說
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02/13 10:22, 1年前 , 59F
自償不就表示不會動到月薪10萬的金流了嗎？
02/13 10:22, 59F
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02/13 10:24, 1年前 , 60F
既然這樣不就可以一買再買了？因為金流還是有10萬月薪
02/13 10:24, 60F
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02/13 10:24, 1年前 , 61F
還是我哪邊沒考慮周到呢
02/13 10:24, 61F
我完全沒討論月薪阿 只討論收租收入 ※ 編輯: rabinson (1.200.47.140 臺灣), 02/13/2023 18:31:16 ※ 編輯: rabinson (1.200.47.140 臺灣), 02/13/2023 18:31:56
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