Re: [請益] 桃園各重劃區 冷盤時 可投資的區域

看板home-sale作者 (毎日感謝の正拳突き1万回)時間1年前 (2023/02/03 01:02), 1年前編輯推噓33(37推 4噓 50→)
留言91則, 32人參與, 1年前最新討論串3/4 (看更多)
※ 引述《defy3 (防守)》之銘言： : 想請問桃園各重劃區(撇除藝文/青埔/中路/小檜溪/八擴,這些要馬超預算要馬沒相關地緣) : 預算關係總價1000萬以內2房(以投資報酬率來看的話,當然要挑選有潛力,但我愚鈍) : 山鼻重劃區(中小型建商) : 菓林(坑口)重劃區 (目前幾乎沒案,有也是在地建商) : 龜山a7重劃區 (版上討論到爛了) : 草漯重劃區(目前基期最低大概20W出頭) : 經國重劃區(小區的重劃,交流道優勢) : 大竹重劃區(機能算完善,但無重大建設) : 以上如果以目前冷盤時期,可以觀察而後動的 : 大家有推薦的嗎? 希望投報率高的 好不容易存一點錢... 你的題目很明確，投資為主 -> 投報率高 所以我先假設你買了沒有自住需求 然後你投報率高就是一個數學問題 又2022房地合一2.0過了之後，短期買賣就是45%稅 但你仔細看，有一個帝王條款 6年內自住獲利400萬內免稅 所以你的原個命題可以改寫並等價下面這個題目-> 哪一個地區，用最少的錢，然後登記自住6年後，可以實現400萬左右的獲利 ? 很多人數感很差，不曉得低基期的威力在哪邊，我就講一下國小數學 20萬/坪 -> 22萬/坪 這是 10%的漲幅 --(A) 40萬/坪 -> 44萬/坪 這也是 10%的漲幅 --(B) 100萬/坪->110萬/坪 這也是 10%的漲幅 --(C) 案例C 就是台北市大同區 假設案例ABC都是買權狀40坪的房子， 案例C 台北市大同區總價4000萬，你頭期款要拿800萬，貸款3200萬 假設六年漲10%，剛好賺400萬免稅用滿 但你要拿出比較多的頭期款，每個月要繳的房貸 11萬6千左右 壓力也最大 PS.我在這邊都假設不用寬限期 個人認為寬限期在2022以後是不聰明的玩法 案例B 比較像是新北中古屋 假設案例ABC都是買權狀40坪的房子， 案例B 新北市某區中古總價1600萬，你頭期款只要拿320萬，貸款1280萬 六年漲10%，賺到160萬免稅額內，但你拿出的頭期款較少，房貸每月4萬6 壓力也小 個人認為適合兩個年薪都有百萬的雙薪家庭自住 還有錢可以生小孩出國玩 而案例A 就是你文章中說的最低基期草漯預售屋 假設案例ABC都是買權狀40坪的房子， 案例A 桃園草漯預售總價800萬，你頭期款只要拿160萬，貸款640萬 六年漲10%，賺到80萬，頭期款就一台車子的錢，貸款月繳 2萬3左右 這個案例你甚至可以不賣拿去租，租金大於房貸 等租個8年，再登記自用不租人放6年，此時屋齡14年左右 連續3%通膨14年加上區域發展，到時候賣超過1200萬以上在我個人來看是穩妥妥的事情 (1200-800=400 免稅額內) 如果你可投資的錢少，選擇A的風險低、壓力又小，最適合拿來投資、然後自己不去住 租8年以後，就空在那邊放6年當倉庫或是假日去吃PIZZA 如果你錢超過1E，不用貸款，或是只需要少許貸款，又有自住需求，我會建議你選C台北市 買台北市租人不划算 就是要自住爽 又因為母數大 他好幾年漲1~3% 可以抵上桃園漲5~15% 那買案例A這種低基期的地方有沒有風險 ? 有 低基期最怕買到鬼城 就是沒有人要住、政府也沒有要建設，一遍荒煙蔓草的地方 但你看草漯 1.工業區就業人口多，離工業區遠的地方，租房用搶的 https://tinyurl.com/ypzjt2a2 2.少子化年代，學區爆滿不夠讀 https://tinyurl.com/33pda8m2 3.未來10年內，桃園第三航廈會落成，包括星宇 大樹醫藥 台灣思科 等七家企業已買地確定進駐 https://tinyurl.com/2yckaea5 這一波產業注入 其員工收入/員工人數，都會把 草漯/大園/青埔 原本居民洗出去 草漯/大園 有工業區是撐底，又有服務業升級新陳代謝可以拉高區域價格 我個人認為 10年左右 大園/草漯/青埔 這三個地區 會和航空城形成桃園新的就業住宅區塊 當然這是我個人看法 不一定正確 時間到可證明 再者10~20年左右，草漯還有 大園觀音線 這個桃園捷運規劃落實的機會 https://estate.ltn.com.tw/article/13984 我來整理一下 2022~2023 草漯目前現況: 完整商圈機能/工業區大量人口紅利/大量就業機會/房價低基期 2023~2033 草漯未來10年: 第三航廈完工/月桃路全線完工快速連接青埔/航空城計畫beta 2033~2043 草漯未來20年: 航空城計畫1.0完成/大園觀音線完成 加上草漯有三區公辦重劃、三區自辦重劃，有腹地足夠開發 讓建商可以從 2023~2043 這20年內一案推一案 漸漸把價格抬高 而非一次炒高本夢比 我認為這個重劃區是最有機會複製林口 A9成功的地方 當然這是我個人看法，不一定正確 但個人是認為好過一些拿不出數據和論證的感覺派 我不會像某些人說自己的看法一定正確 但至少我自己覺得正確的地方 會拿錢跳下去玩 而時間終會證明一切 :) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.38.165 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1675357355.A.C6E.html
推
02/03 01:24, 1年前 , 1F
推草漯 最近也在看這區
02/03 01:24, 1F
多看多比較，現在還沒正式走入利率下行週期，不用急著買 :)
推
02/03 01:30, 1年前 , 2F
還有前面的案例也可以參考 真的是要依照法規去想
02/03 01:30, 2F
→
02/03 01:33, 1年前 , 3F
有道理耶。低基期是王道。
02/03 01:33, 3F
推
02/03 02:05, 1年前 , 4F
我覺得要20年XDDD
02/03 02:05, 4F
推
02/03 02:06, 1年前 , 5F
出生率這樣又沒啥移民20年後一定是都心回歸啦，日本都
02/03 02:06, 5F
那你現在就可以買台北市都心啦(笑)
→
02/03 02:06, 1年前 , 6F
演給你看了…
02/03 02:06, 6F
推
02/03 02:09, 1年前 , 7F
我比較好奇的是有多少人知道草漯（ㄊㄚ、）而不是唸草
02/03 02:09, 7F
→
02/03 02:09, 1年前 , 8F
螺
02/03 02:09, 8F
推
02/03 03:17, 1年前 , 9F
我直接看成草螺 謝謝S26 xd
02/03 03:17, 9F
→
02/03 04:27, 1年前 , 10F
日本都心回歸是有其時代背景的。不能隨便套用。
02/03 04:27, 10F
政策 民情 都不同 都心回歸在台北是假議題 因為像大安松山敦北東門這些區域 從來就沒有退潮過 何來回歸之說 ?
→
02/03 04:28, 1年前 , 11F
雙北無論土地或都更都是極大的難題。目前趨勢應該還是減壓
02/03 04:28, 11F
→
02/03 04:28, 1年前 , 12F
幾十年後也許政策又轉向了也說不定。
02/03 04:28, 12F
推
02/03 05:58, 1年前 , 13F
未來航空城員工要捨航空城內的住宅區新成屋去買草漯14年
02/03 05:58, 13F
→
02/03 05:59, 1年前 , 14F
中古屋，要嘛是航空城太貴，要嘛是草漯太便宜，未知數
02/03 05:59, 14F
航空城起來 受惠最大的是青埔 買不起青埔 就會外溢到大園/草漯 航空城 -> 青埔 -> 大園/草漯 紅利外溢關係大抵如此 故 與其說賭草漯未來有沒有搞頭 不然說我在賭航空城未來有沒有搞頭
推
02/03 06:10, 1年前 , 15F
穩了 草羅怎麼輸
02/03 06:10, 15F
推
02/03 07:03, 1年前 , 16F
差別在a9是吃外溢 草漯是吃自己
02/03 07:03, 16F
A7吃A9外溢 草漯吃青埔外溢 這就是為何政府要砸錢分三段來蓋月桃路 因為草漯走月桃路10多分鐘就可以抵達青埔 才有外溢的本錢
推
02/03 07:29, 1年前 , 17F
草羅XD
02/03 07:29, 17F
→
02/03 07:38, 1年前 , 18F
笑死
02/03 07:38, 18F
記得買保險
推
02/03 07:42, 1年前 , 19F
我阿嬤都念草漯
02/03 07:42, 19F
推
02/03 07:47, 1年前 , 20F
想請問為何不推寬限期玩法呀？
02/03 07:47, 20F
因為現行貸款多為30年 而非20年 你用5年寬限期 由於計息為複利 這是指數函數 發生在30年+5年的複利會高出20年基礎+5年的複利孳息會高出很多 大幅吞蝕獲利
推
02/03 07:59, 1年前 , 21F
青埔別買 就很安全
02/03 07:59, 21F
推
02/03 08:00, 1年前 , 22F
a9吃外溢又怎樣 吃到快吐了你管他是不是外溢
02/03 08:00, 22F
→
02/03 08:19, 1年前 , 23F
謝謝推文的國語課，還以為草螺呢XD
02/03 08:19, 23F
推
02/03 08:33, 1年前 , 24F
我看媒體有提到桃園國際大廠要搞電池產業但沒有描
02/03 08:33, 24F
→
02/03 08:33, 1年前 , 25F
述具體細節
02/03 08:33, 25F
→
02/03 08:35, 1年前 , 26F
看九妹東京狂飆的地方是海埔新生地，老人很怕地震
02/03 08:35, 26F
→
02/03 08:35, 1年前 , 27F
不敢買但幾年內
02/03 08:35, 27F
→
02/03 08:35, 1年前 , 28F
漲爛了全台大概只有竹北贏他
02/03 08:35, 28F
→
02/03 08:49, 1年前 , 29F
在機場工作高薪者 寧願買林口吧
02/03 08:49, 29F
推
02/03 09:04, 1年前 , 30F
機場沒有什麼高薪的，不要幻想，機師是少數人
02/03 09:04, 30F
你要定義甚麼叫做高薪 草漯一坪預售20萬，稅前年薪50萬就可以輕鬆負擔三房平車 松山區一坪預售130萬，稅前年收300萬你看三房平車也是負擔不起
推
02/03 09:12, 1年前 , 31F
機場中產很多啊年薪百萬以上一大票，當然不能跟豬
02/03 09:12, 31F
還有 33 則推文
還有 6 段內文
很多人沒有意識到 再過10~20年 藍領會成為珍貴的勞動力 薪水必然會大幅攀升 邁入先進國家之必然
推
02/03 11:18, 1年前 , 65F
TED都去草漯拍賞屋了
02/03 11:18, 65F
一堆建商買好地了 TED尚書大人很機靈 專家都會看風向
推
02/03 11:27, 1年前 , 66F
埔心 有火車站 又離平鎮中壢近 附近有工業區+龍科 贏多了
02/03 11:27, 66F
工業區+火車站 我就推鳳鳴 埔心就是未來注定在少子化時代淪為偏鄉的地方 被磁吸走
推
02/03 11:34, 1年前 , 67F
說一句實在的 草漯不太值得買了 兩年前才16一坪 現在
02/03 11:34, 67F
→
02/03 11:34, 1年前 , 68F
20幾 根本盤子 而且接下來蓋的不好賣 要買的早就買了
02/03 11:34, 68F
不就符合我說的 建商一案推一案 從16萬漲到20幾 買的都賺 誰要買都不漲的地方 你嗎?
推
02/03 11:39, 1年前 , 69F
而且埔心 還有台一線 草漯沒什麼支撐= =
02/03 11:39, 69F
你才提不出埔心有甚麼支撐 沒有數據 也沒有論述 你個人的主觀看法不重要 客觀的數據和政府建設藍圖才有意義
推
02/03 11:41, 1年前 , 70F
草漯有61跟15阿
02/03 11:41, 70F
還有國二甲 月桃路 大園觀音線也在牛棚熱身了
推
02/03 12:10, 1年前 , 71F
兩邊都待過 埔心塞車的程度大勝草漯 下班時間埔心到中壢
02/03 12:10, 71F
→
02/03 12:10, 1年前 , 72F
要開40分鐘…且埔心房價還是貴一點
02/03 12:10, 72F
所以從投資角度 買埔心真的傻 有需求自住就另一回事 ※ 編輯: DarkAlex (223.136.244.180 臺灣), 02/03/2023 15:21:58
→
02/03 16:09, 1年前 , 73F
房價不跌都還好，這邊蛋盒區要殺死最快，本要夠粗
02/03 16:09, 73F
推
02/03 16:31, 1年前 , 74F
窮人特區
02/03 16:31, 74F
推
02/03 16:34, 1年前 , 75F
就業不是只看當區，楊梅埔心被龍科,幼獅,平鎮工業區環繞
02/03 16:34, 75F
→
02/03 16:34, 1年前 , 76F
，就業機會遠大於觀音工業區，這還不考慮國1和鐵路的交通
02/03 16:34, 76F
→
02/03 16:34, 1年前 , 77F
優勢
02/03 16:34, 77F
你說的都是你個人主觀看法，沒有數據佐證，流於空談 事實上就業人口就是輸給草漯大園這一區 更何況那邊一坪已經3字頭、基期高 又非重劃區，沒有桃園捷運規劃、離桃園未來潛力核心航空城又遠 買的貴、增值潛力又低，周遭又是老舊古早房，學區也沒見爆滿，只適合當地人買
噓
02/03 23:45, 1年前 , 78F
草漯那種地方根本一堆徵收戶買或租當臨時棲身，四周道路到
02/03 23:45, 78F
→
02/03 23:45, 1年前 , 79F
中壢青埔路很少又窄，那種地方養不出什麼消費，最多全聯跟
02/03 23:45, 79F
→
02/03 23:45, 1年前 , 80F
工地福利社，等到徵收戶地弄好後一堆賣掉變現回去自建透天
02/03 23:45, 80F
噓
02/03 23:52, 1年前 , 81F
草漯那種地方，論基礎建設、產業結構，就是個爛地方，適合
02/03 23:52, 81F
→
02/03 23:52, 1年前 , 82F
給大潭電廠歲修宿舍或是當阿勞宿舍，一個地方醫院診所、大
02/03 23:52, 82F
→
02/03 23:52, 1年前 , 83F
眾運輸，甚至生活環境跟居民素質不好地方，只能做投機的，
02/03 23:52, 83F
→
02/03 23:52, 1年前 , 84F
同樣是產業園區，看看龍潭渴望園區跟草漯比...
02/03 23:52, 84F
講了一堆，你這個郵局員工不就買不起台北市 ? 住在外勞很多的桃園很痛苦嗎 ? XD
推
02/04 02:39, 1年前 , 85F
去年桃園市政府標售草漯抵費地 遠雄就有標到其中幾塊耶
02/04 02:39, 85F
→
02/04 02:40, 1年前 , 86F
↑請問像這樣的資訊要去哪裡查 這個看房很重要 謝謝
02/04 02:40, 86F
推
02/04 11:01, 1年前 , 87F
草漯在地人口素質實在...大觀路二段還是違停佔掉一車道
02/04 11:01, 87F
八擴人看不起草漯人 我們正台北人笑而不語 去過八德一趟 行人交通之危險 可怕 https://www.pttweb.cc/bbs/home-sale/M.1660063024.A.AAA
→
02/04 11:02, 1年前 , 88F
，會買重劃區的人多少會在意市容、素質這些東西，如果未
02/04 11:02, 88F
你投資的八擴已經成形，基期又被炒那麼高，投資風險高 草漯重劃區目前基本跟你投資的八擴市容差不多，還有後發優勢，10年後必定屌打八擴
→
02/04 11:03, 1年前 , 89F
來沒什麼改變，那草漯還是只適合沿海工業區工作的人去買
02/04 11:03, 89F
→
02/04 11:04, 1年前 , 90F
，航空城工作者要便宜就買客運園區就好了，各方面都比草
02/04 11:04, 90F
https://www.youtube.com/watch?v=jQriACwoP1w
有影片有真相 比你客觀真實多了
→
02/04 11:04, 1年前 , 91F
漯好些
02/04 11:04, 91F
你個人的預測不重要 沒有數據支撐 沒有政府建設roadmap 等同空談 唱衰草漯不會讓八擴變更好 大可不用擔心草漯搶走八擴八囧的客群 ^^ ※ 編輯: DarkAlex (61.228.38.165 臺灣), 02/04/2023 20:20:27
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