[新聞] 專家點破自住購屋：這次走向無歷史可循

看板home-sale作者 (Sam是我)時間2年前 (2022/02/20 08:11), 編輯推噓31(33推 2噓 72→)
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連結： https://estate.ltn.com.tw/article/13472 內文： 近一年房地產市場不可同日可喻，越打房、房價越漲越快，對於自住客而言可不是件好消 息，而2022年想要買房，該快看快買，還是勤看緩買？自由時報《地產天下》邀請到三位 房市專家提供自住買方建議，其中住宅週報社長陸敬民、瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監 黃舒衛同樣都認為這次房市上漲無歷史經驗可循，陸敬民更表示，「如果用時間等待房價 下跌，代價可能是人生的精華時期。」 2022年一開春，大環境喊升息風聲不斷，經過去年房市瘋漲的狀況，今年想買的人該又要 如何出手？黃舒衛指出，今年房市觀察有三大重點，重中之重關鍵為通膨效應、其二則是 各國貨幣量化寬鬆，最後則是產業投資熱潮，「通膨效應下形成的物料雙漲趨勢，使得成 本的僵固性沒有辦法下彎，加上去年住宅建照核發量達達16萬9,651宅，創下1995年以後 、26年歷史新高紀錄，預料接下來的2年內缺工料的問題只會更加白熱化，即使買氣會受 到政策下降，但是營造成本墊高的問題無法解決，如果是這2~3年想要買房自用，購屋成 本很難下跌。」 專家認為2022年，恐怕見不到房價下修。 黃舒衛也表示，在貨幣量化寬鬆下，資金瘋狂湧進台灣市場，依照過去的歷史經驗，上一 回2013年美國停止QE的確讓房地產市場打回原形，多頭在2015年回落、2016年到達谷底， 但這次的資金潮變化更大，最快今年下半年、2023年會反應在去化狀況，買氣會增加難度 ，但是行庫在央行緊盯下，貸款壓力上升，開發商得掏出更多資金興建，無法逃避被墊高 的資金成本，雖然買氣會受到壓抑，但今年房價驚驚漲態勢更明顯，即便買方外溢到中南 部，但趨勢不可逆。」 最後一關鍵則是「產業投資」，這是過去沒有發生過的光景，黃舒衛認為，「護國神山」 台積電過去每年投資百億美金，但今年宣布投資額站上400億元，增才數量未來年年倍增 ，且不單只有台積電，還有它周邊焦慮的服務業、製造業、代理商，甚至會計師事務所， 都得想方設法在台中、台南、高雄設廠買辦，設廠買辦所帶進來的研發、管理階層等都將 成為區域人口紅利，另外提醒自住客：「不要輕忽投資買盤、自住買盤追價能力，特別是 中南部過去因產業、就業機會不足，中古、新屋市場供給量也不高，因此一旦有付款輕鬆 的預售案進場，很容易成為投資置產目標。」 陸敬民也對自住族提出五大建議： 1、房價就跟車價和物價一樣，要漲的時候各種理由，該跌的時候卻各種推託，所以不要 期待房價下跌再進場，房市不同於股市，不會在1~2年內就完成一場循環，買方用時間等 待房價下跌，代價可能是人生的精華時期。 2、從時間複利的角度來看，不僅投資要趁年輕，買房子也要趁年輕，因為年輕就是購屋 族最大的本錢。房價在漲的時候，往往超過受薪階級存錢的速度，有了第一屋，不僅有機 會換屋、二換，甚至三換，越換越好，長期信用累積下來，也能夠跟銀行談到比較有利的 貸款條件。 3、買房子，不是娶女神，人都難以完美了，更何況是房子？所以策略上不妨「先求有再 求好」，若覺得預售屋價格太高？那就轉進中古屋，總之儘速持有資產才是務實之舉，以 避免淪落到被資產增值狠甩在後、相對貧窮的窘境。 4、不要聽政府說些什麼，而要看政府做了什麼。過去2年，政府祭出許多所謂「打炒房」 措施，但房價越打越高，政府房地合一稅收也暴增，所以想靠政府幫把房價打下來？這想 法不現實。 5、當趨勢來臨時，就算不能引領趨勢，也要順著趨勢，千萬不要跟趨勢對做，如果「有 土斯有財」是台灣人根深蒂固的觀念，是「五子登科」裡最重要的一環，那就請取得進入 「贏者圈」的門票吧，結論就是「別當憤青」。 今年房價驚驚漲態勢更明顯，即便買方外溢到中南部，但趨勢不可逆。 除了對於自住客購屋建議，591房屋交易網公關組長畢務潔也提醒，要留意升息關鍵，不 少人會把台灣與美國房市相提並論，但其實不管股匯市還是經濟結構都差距很大，因此台 灣儘管要升息預計也會從半碼(0.125%)開始，且頻繁升息機率不大，購屋族無須太過驚慌 ，對於房價的漲跌將不會有太過劇烈的連鎖反應。 但得須注意，買房後進入揹房貸的階段，則是動輒20、30年的時間，利率會直接影響每月 的房貸負擔金額，舉例來說，貸款1000萬元，利率若從1.35%加半碼變成1.475%，本息攤 還下，每月應繳金額直接從33797元變為34392元，雖說差不到千元，但若每年緩步上升， 還是會讓購屋族造成負擔。畢務潔指出，在預計升息的情況下，購屋族可以先從相熟的銀 行詢問，是否可申辦固定利率類型房貸，賺取「利率差」並注意綁約期違約金年限，若未 來大環境改為降息，精算提前清償若無違約金，就透過轉貸方式選擇最適合的房貸專案。 黃舒衛也提醒，在近2年缺工缺料之下，估計未來數年營造品質恐怕難以如同過去，加上 消費者處於弱勢，一定要特別留意開發案財務跟交屋狀況。此外，他表示，過去大家對於 地段有刻版印象，但後疫情時代，靈活工作機會變多了，區位被科技、交通運輸條件所改 變，未來地段條件不再像過往所界定。 專家分析 住宅週報社長陸敬民 坊間部分專家與名嘴認為，在升息、少子化、房價已高，還有政府「打炒房」措施等諸多 因素激盪下，今年房市恐迎來泡沫化危機，有的專家還拿出歷年統計數據與折線圖，來輔 助支持對於房價泡沫化的預測，曾經我也非常重視這些圖表，認為可以從過去的經驗來推 演未來的走勢，但是從這次走勢發現，台灣房市每一次的榮枯，從來都是全新的局面，過 去的經驗並不能做為判斷今後走勢的憑藉。 心得： 眼見房價往上一直走 自住客這次會不會後悔了~ (是說好像每次都是自住客後悔) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 218.35.192.145 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1645315903.A.A2C.html
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02/20 08:14, 2年前 , 1F
已經講過很多次了，可以房子一年看過一年的不是自住客
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02/20 08:15, 2年前 , 2F
房價漲自住客氣到吐血完全是你的幻想
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推
02/20 08:20, 2年前 , 3F
確定欸
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噓
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每次都喊聲自住客，自住客真衰
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推
02/20 08:55, 2年前 , 5F
這咖不好意思講魯蛇用自住客代稱啦，自住客都嘛很聰明的，
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02/20 08:55, 2年前 , 6F
快速認錯看清2～3年前就買了。
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02/20 08:57, 2年前 , 7F
歡喜就好
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02/20 08:58, 2年前 , 8F
講太多還會讓一些有被害妄想的反酸
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魯蛇不管以前現在本來就買不起，沒什麼後不後悔
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02/20 09:11, 2年前 , 10F
自主看好幾年，原本買得起oo現在只能買xx，甚至現在還沒買
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02/20 09:11, 2年前 , 11F
的多的是
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02/20 09:12, 2年前 , 12F
你講多少次都沒用，事實就是事實
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推
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自住客看超過一兩年還沒下手的很多啊
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02/20 09:19, 2年前 , 14F
這種叫假剛需，沒買還是有地方住（例如老家或老爸的房子）
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，買不起大不了不買
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02/20 09:20, 2年前 , 16F
我也看瑪莎拉蒂好多年了阿
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02/20 09:20, 2年前 , 17F
我一定會買瑪莎嗎？
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02/20 09:21, 2年前 , 18F
為了工作離鄉背井租房子的才是真剛需
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02/20 09:22, 2年前 , 19F
瑪莎跟房子能比喔 每天看哀居大奶妹
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02/20 09:22, 2年前 , 20F
幹妹剛需
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02/20 09:23, 2年前 , 21F
先搞清楚什麼叫剛需
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推
02/20 09:24, 2年前 , 22F
XDDD 這很難定義 什麼是剛需
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推
02/20 09:25, 2年前 , 23F
請問為啥自住客不能房子一年看過一年？
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02/20 09:25, 2年前 , 24F
剛需品跟奢侈品是道光譜 很難分割的 就問大奶是哪一邊XDDD
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02/20 09:26, 2年前 , 25F
我朋友夫妻快40沒生小孩也不打算生，一直看房看了快8年，
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02/20 09:26, 2年前 , 26F
終於在去年買了，他們一直都是自住為目標
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推
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樓上 我也認識有人看9年
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02/20 09:27, 2年前 , 28F
不是非買不可就是奢侈品，不是非買不可的房子就跟瑪莎一
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02/20 09:27, 2年前 , 29F
樣
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02/20 09:27, 2年前 , 30F
一路從新屋三房車等到變公寓
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02/20 09:28, 2年前 , 31F
錢還沒存到邊存邊看很正常，這裡講的是頭期已經有了還是繼
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02/20 09:28, 2年前 , 32F
續看的
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推
02/20 09:29, 2年前 , 33F
8年期間一直說要崩了要跌了，她們那掛本來有4個女生（加她
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），一開始都是一起罵，結果其他陸續離她而去（買房）
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推
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除非他頭期款是2000萬 不然我不知道看那麼久要幹嘛
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02/20 09:29, 2年前 , 36F
低總剛需1000萬不用想東想西
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02/20 09:30, 2年前 , 37F
我講的那個看8年的是有頭期的，她老公是長孫很多年前就拿
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02/20 09:30, 2年前 , 38F
到阿罵留給她的幾百萬遺產
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02/20 09:31, 2年前 , 39F
結果她後面也是買新莊副都心幾百萬的案子阿= =
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還有 28 則推文
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02/20 09:47, 2年前 , 68F
不然她家就4個大人住4層的透天，其實也沒啥大問題
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推
02/20 09:47, 2年前 , 69F
剛需無誤（蓋章）
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02/20 09:48, 2年前 , 70F
她一直想買只是就不想跟公婆住，而且想要有公設跟收包裹，
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02/20 09:48, 2年前 , 71F
有清潔幫忙打掃這樣
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推
02/20 09:49, 2年前 , 72F
那就是很標準的要分開住 本來就是現在的趨勢
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推
02/20 09:50, 2年前 , 73F
本來租20坪不夠用的鋼需？可以繼續租30坪不一定要買呀
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02/20 09:50, 2年前 , 74F
新北盤我沒研究很深 二重仁義看過幾個案子而已 最近在
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02/20 09:50, 2年前 , 75F
繞A7 都只是在研究發展而已
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02/20 09:50, 2年前 , 76F
沒辦法都買啊
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02/20 09:51, 2年前 , 77F
朋友小叔挺可悲的 太難看了
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推
02/20 09:52, 2年前 , 78F
房子是買來住的、不是買來漲的，手中有房子、心中無房子才
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是正道，一群走火入魔的房蟲，窮得只剩房子，笑死
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推
02/20 09:53, 2年前 , 80F
如果大家都買了就沒人租房的
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02/20 09:57, 2年前 , 81F
這些專家多少學店文組
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02/20 10:23, 2年前 , 82F
竹科人太低估20年房貸與20年穩定工作的風險，搞的全台陪新
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02/20 10:23, 2年前 , 83F
竹一起漲
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02/20 10:42, 2年前 , 84F
很多看房一年過一年的就租房子住啊 雪崩哥不就這樣
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02/20 10:43, 2年前 , 85F
一年看過一年, 看到放棄人生
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02/20 10:43, 2年前 , 86F
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02/20 10:46, 2年前 , 87F
99魯蛇
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02/20 10:47, 2年前 , 88F
空空的面具底下不知道藏著多少眼淚
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推
02/20 10:56, 2年前 , 89F
你才放棄人生，你全家都放棄人生，我人生過的多滋潤啊
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02/20 11:03, 2年前 , 90F
雪崩哥別哭
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02/20 11:04, 2年前 , 91F
嗚嗚cc
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推
02/20 11:12, 2年前 , 92F
低總 地段還行得先買起來就對惹
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02/20 11:18, 2年前 , 93F
早買早享受 晚買不一定有折扣
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02/20 11:38, 2年前 , 94F
房價漲甘竹科人什麼事...跟美國人比較有關好嗎？竹科人
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02/20 11:38, 2年前 , 95F
對於房貸其實偏保守
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推
02/20 11:39, 2年前 , 96F
陸敬民一下漲一下跌，到底漲還跌搞得好亂啊，還是不如swa
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02/20 11:39, 2年前 , 97F
y簡單明瞭，難怪人氣一直不高......
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02/20 12:23, 2年前 , 98F
找可以負擔的 就買了 不要輕信任何名嘴靠杯
02/20 12:23, 98F
噓
02/20 12:44, 2年前 , 99F
我從沒在聽啥名嘴，被捧得越高的越沒在聽
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02/20 12:48, 2年前 , 100F
我岳父母看了30年 還住在親戚家…
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02/20 13:04, 2年前 , 101F
他的群組收集最新情報還ok
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推
02/20 13:40, 2年前 , 102F
如果成本越來越高的話 建商又不缺錢 要跌真的很難了
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推
02/20 17:28, 2年前 , 103F
約妹剛性需求
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推
02/20 20:47, 2年前 , 104F
現在建商根本不缺錢，買地就開發了是要缺什麼錢?又沒
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02/20 20:47, 2年前 , 105F
利息壓力，而且銀行借不出來可以找中租啊 利息高一點
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02/20 20:47, 2年前 , 106F
而已
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02/21 03:19, 2年前 , 107F
我以為剛需是近期非買不可
02/21 03:19, 107F
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