[請益] 關於帶租約的房屋買賣

看板home-sale作者時間3年前 (2021/02/21 23:12), 3年前編輯推噓11(11推 0噓 39→)
留言50則, 13人參與, 3年前最新討論串1/1
鄰居有意出售他們舊家，一年之前參觀過他們舊家，覺得適合自己需求，但是後來鄰居先 出租，買賣的事情就先擱置，雙方同意等租約七月到期再談，讓房客住到期滿，我們也好 再複看一次屋子比較保險，沒想到年後鄰居詢問有沒有意願買帶租約房子，他們想要帶租 約賣掉，事後我調了鄰居新家的二類謄本，發現購入半年之後有再增貸一筆金額（舊家則 是房貸已繳清），推測是新家增貸利息有壓力，考量房子是一生中最大金額的買賣，而且 還 牽涉到第三者（租客），有幾個問題想請問 （1）有租客是否影響房貸利率，或貸款成數，因為銀行無法法拍，等於擔保品有權利瑕 疵，目前租約還有半年。 （2）因為我購屋是打算自用，如果買入時物件帶有半年租約，是不是不能用自用住宅稅 率的土地增值稅，很擔心因為租約造成沒有意料的稅賦增加。 （3）如果要求租客換約，在買賣實務上，新合約起始點會是在過戶還是撥款？還是其他 ？ （4）有租客要如何點交？這個是我比較頭痛，因為鄰居是帶全套傢俱給租客，沙發/茶几 /床/可移動衣櫃，這種可搬動的傢俱其實我完全不需要，我自己家裡全有，房子沒有淨空 我也不能好好檢查屋況 。 （5）因為是沒有透過仲介，自然沒有不動產說明書這種東西，會堅持買方找代書（或是 雙代書），跟銀行履約保證程序，不知道還有沒有其他重要注意事項，主要沒有這麼急著 要買。 （6）目前該屋租金收入跟我預期貸款每月本利和相比（已經用貸8成1.3%利率20年期）， 租金還差2萬，等於我開始扛房貸扣掉租金還要貼兩萬，半年後才能開始整理入住，是不 是能以此議價（起碼12萬），不知道有租客還有什麼議價空間，目前只有想到這個。 以上，還希望版友不吝賜教。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.228.66.57 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1613920324.A.A8D.html
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02/21 23:13, 3年前 , 1F
貸款影響很大 自住不建議買帶租約物件
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02/21 23:14, 3年前 , 2F
除非你是包租公打算接收租客
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推
02/21 23:16, 3年前 , 3F
銀行貸款很有可能會影響到，通常也會要求承租人要寫切
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結書，萬一承租人不願意寫的話，就……
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02/21 23:17, 3年前 , 5F
建議賣方先用舊家貸款，等七月後承租人確定搬遷後，再
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來進行買賣交易。
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02/21 23:18, 3年前 , 7F
有的承租人見所有權人把房子賣出去了，開始搞東搞西了
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02/21 23:18, 3年前 , 8F
……
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推
02/21 23:19, 3年前 , 9F
你就要求排除租約在買 讓前屋主處理好就好了
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02/21 23:20, 3年前 , 10F
樓上t大說的我遇過 開始換房內家電還幹走烘碗機 有
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夠垃圾
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有疑慮的商品不買
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推
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1.銀行不知道 2.你可以退租後再辦自用 3.買賣不破原租賃契約
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推
02/21 23:55, 3年前 , 14F
2的稅很低，根本不在擔心的範圍內..
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02/22 01:07, 3年前 , 15F
看到5就覺得不用講太多 風險自己扛阿 不就自售要承擔
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推
02/22 05:25, 3年前 , 16F
有租客反而可以殺價
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推
02/22 07:43, 3年前 , 17F
你這種帶租約又沒仲介 風險很高
02/22 07:43, 17F
推
02/22 08:11, 3年前 , 18F
這種沒公證的租約一堆人違法申報自用住宅
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02/22 08:12, 3年前 , 19F
就算沒自用住宅的租稅優惠，不是新的超高大樓，基本上稅
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02/22 08:12, 3年前 , 20F
金也是很低的
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※ 編輯: tsaipiwei (42.72.103.181 臺灣), 02/22/2021 08:55:21 ※ 編輯: tsaipiwei (36.228.66.57 臺灣), 02/22/2021 09:20:43
推
02/22 09:46, 3年前 , 21F
然後帶租約又是要自行交易，這個算是比較困難的，從你問
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的問題看來是新手村的新手，只是看到屋主有急用錢的問題
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02/22 09:46, 3年前 , 23F
可能可以撈一筆就想衝進去搶，很危險啊
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02/22 09:59, 3年前 , 24F
主要是這個社區我以前住過，算熟悉，離老家很近（根本
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就在隔壁），本來想租約到期再談，結果過年遇到鄰居，
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鄰居主動詢問，不然其實租約到期他們也是要透過仲介賣
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，因為現在租客就是他們透過仲介找到簽約的。
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推
02/22 10:31, 3年前 , 28F
還有案例是房東要趕人，房客鬧自殺的……
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推
02/22 10:35, 3年前 , 29F
賣方先去貸款，等承租人搬遷後，之後你再看屋、買屋
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，這對你才是最有利的。 缺點就是賣方可能會找別人買
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。
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帶租約的沒那麼容易賣
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02/23 00:11, 3年前 , 34F
我是透過房仲買代租約 買到是因為租客介意 1直有人看屋
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帶租約的
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承接屋主的租約到約滿
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有透過房仲 強調正常 租客照租約 重新簽約保有原來的租
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約和內容 只有房東改變
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目前租客 給租金 因疫情不易找房 希望能延期
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02/23 00:16, 3年前 , 40F
貸款30年 公教房貸 前3年開寬限 租金等於付房貸
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02/23 00:21, 3年前 , 41F
租客跟原屋主表示 不喜有外人進出 加上本來口頭說要長
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02/23 00:21, 3年前 , 42F
租 結果屋主急需用錢
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推
02/23 17:12, 3年前 , 43F
借題詢問一下, 如果是買帶租約的房子, 成交後, 房客
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02/23 17:12, 3年前 , 44F
原先的押金是否也是要轉移給新屋主呢?
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02/23 19:10, 3年前 , 45F
應該是換約的時候一併移交
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02/24 00:30, 3年前 , 46F
買帶租約的房子 押金接收 租金管理費 換成天數比例 代
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02/24 00:30, 3年前 , 47F
書幫忙算
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02/24 00:32, 3年前 , 48F
現在就持續正常收租 繳房貸
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02/24 13:12, 3年前 , 49F
謝謝t大分享，因為是自住需求，所以我只求如何確保房
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02/24 13:12, 3年前 , 50F
客如期搬走，而且屋況不會有非預期意外
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