[閒聊] 美術館與農16.

看板home-sale作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間3年前 (2020/09/07 00:27), 3年前編輯推噓19(20推 1噓 31→)
留言52則, 20人參與, 3年前最新討論串1/2 (看更多)
講一個大家討厭的帥過頭提過的東西. 我知道很多人不喜歡帥過頭,但身為投資客,我只能講. 帥過頭無論搞了一圈一堆怎樣怎樣...但他是少數真的有投資經驗的投資客. 所以你討不討厭他是一回事,但他有些觀念你不需要因為你討厭他而不去接受. 我知道版上一堆人多少都有聽過帥過頭的東西. 你應該知道帥過頭講過,房價要上漲有三個要素. 空地,政令,重大建設...!! 當然我會比較把這三要素放在"區域價格"往上攀爬的條件. 不然...北鹽埕區的老屋,附近沒空地,沒政令,也沒重大建設... 但當年,還不是被我們從7萬吵到12萬.因為他價格落後,所以我們就可以炒補漲!!! so....這三個東西主要會用在. 例如你本來是三軍,但因為你有這三大要素的加持,所以你有機會攀爬成二軍. 今天就是一個很有趣的實際案例,讓你看到"空地"的威能..!! 而作用的地方,還是一線蛋黃區. 也就是美術館... 高雄玩家應該都知道. 北高雄最貴房價領頭羊一值都是農16... 美術館和巨蛋一向都是略低於農16 0.5~1成的價格. (以基本款物件為主,不討論豪宅..現在北高最貴成交豪宅是HH,但是也是賣的超級無敵爛) 然後我們不討論預售屋,畢竟農16現在沒啥預售屋... 我們用中古屋基本款物件,做基準.. 不過最近有在關心蛋黃區的應該就看到一個驚人的狀況. 美術館中古屋價格目前價已經追上農16... 無論是兩房還是三房. 並且這個追上是這一年內才發生的. 去年我在講美術館的時候,農16就是很明顯的貴一成. 但就是現在,你自己去看,美術館是不是已經追上農16?? 而追上的原因... 難道是因為買家都跟我一樣在農16被開紅單開到駕照被吊扣而不爽嗎..XD 還是因為,美術館空地很多. (南美的整個重劃區土地,甚至其實大樓蓋還沒一半,可能才1/3多一點) 因此建商最近狂推案,而產生區域價格不段被新舊屋比價後哄抬的效應. 哄抬到價格已經追平農16... 而之後只要隨著建商繼續推案,那看起來沒多久,北高領頭羊王者很可能就會變成美術館. so...空地是區域房價變化噴發的燃料. 有足夠的空地,就有機會讓這個區域的價格往上攀升到另一個層級. 今天在美術館和農16就很明顯的可以看到. 當然大家會說,中都不是更多空地. 沒錯啊,中都的價格也在明顯攀升.超越了三多商圈,火車站前站(本來差不多) 當然要攀上美術館,三五年應該還不太容易的主因是. 中都容積受限的關係,所以推案會大多以15F為主.29F等級推案比率上會少很多. 少了29F.33F這種重型悍將,衝刺力就沒那麼強. (29F以上的建案,有很強大的效應....這個以前講過 29F基本上平均價格比較貴就算同樓層比較便宜,但也因為更高樓層而平均往上拉 那因此29F可以寫出附近最高成交單價,靠他的28/29F的最高價戶別 另外29F的公設也比較強,建商對29F的設計和規畫也比較敢砸錢,外加戶數也多. 廣告費也比較敢砸,請的代銷也比較高級.. 所以29F在地區性行情上的影響力很強大,一棟抵三四棟15F 這就更不用說大型建案,地平兩千三千四千又蓋29F...這種會把市場炒到爆炸熱 也因此,我就手滑了美術白天鵝..XD) 所以中都很可能會在幾年內跟美術館同步上升. 直到更久之後才慢慢去追平美術館...但可能是15~20年後的事情. (美術館蓋這麼久,還有這麼多空地...燃料還很充足) 當然這時候就會講到31期. 為啥不講新灣區,那是因為新灣區只有10%土地可以蓋住宅,因此基本上只蓋豪宅. 所以正彎區除了極少數中小坪數案子外,他的型態和其他人差異太大. 因此無法單純用空地這個指標做比對... 所以新灣區最重要的中小坪數副地31期反而就會成為關注重點. 31期自己本身沒有空地,不過貼著他的就是硫酸亞,以及西南邊的那個大停車場. 大停車場以前一度政府想要給建商去推案. 但無奈覺青又在罵賣祖產...所以政府想要轉彎標的上權. 但在那邊標的上權很難標的,因此現在還停在那邊不知道政府怎樣打算. 但是硫酸亞那塊重劃區就不跟你客氣. 因為地主主要是硫酸亞,京城...以及市政府重劃取得. 所以規劃一定是全住宅. 而這一塊重劃如果全住宅的話,那他面積比31期還要大. 而硫酸亞+31期,也比農16還要大,比河堤大,超過1/3個美術館. so...31期+硫酸亞未來則是南高最有戰鬥力的中小坪數住宅聚落. 買不起正彎區豪宅的,全都跑過來買這邊. 整片住宅區連起來就至少會有河堤社區的感覺以上(畢竟比較新) 再加上205兵工廠以後內部要搞甚麼金融原區還是甚麼鬼的"重大建設" 不過當然拉,31期的價格早就很囂張了,跟農16差不多(不算豪宅) 連口碑最爛的陽光情人,兩房居然這幾個月被不知道誰給包場全買光. 而...硫酸亞那邊還沒開始推案勒... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 115.43.19.29 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1599409630.A.3A9.html
推
09/07 00:31, 3年前 , 1F
HH特殊的點因為那不是正常的房子~
09/07 00:31, 1F
→
09/07 00:31, 3年前 , 2F
比較偏向關係戶交易 至於要拿來幹嘛 不知道
09/07 00:31, 2F
→
09/07 00:32, 3年前 , 3F
205當初說要蓋商辦大樓 現在不知道政府又想規劃啥
09/07 00:32, 3F
在205要幹嘛之前,31期和硫酸亞,早就借這個沒人知道要幹嘛的話題. 把價格炒到天堂去. 就像台中水楠經貿園區旁邊的北屯一樣...XD 這就是重大建設的威能. 因為有水楠. 所以北屯話題性可以超越南屯. 所以層級就可以拉過南屯.踩在南屯頭上. 至於水楠到底要幹嘛??...那是價格噴到天上去以後的事情... 另外,我相信政府也不是很確定205要幹嘛. 他可能有三五個構想,但是也都壓著. 畢竟到時候執政者是誰,誰知道. 經濟結構或是國際政治局面怎樣,也沒人知道. 所以到時候在看風向決定用哪一個方案... 不過應該也根正彎區一樣,只有極少數土地可以推住宅,其他都不准推住宅. 不過因為地主是市政府和軍方,在開發上面倒是比較會有進度表. 不像正彎區,地主都是企業...那些企業不懂土地開發又不願意賣土地. 兩手一攤...土地就一直壓在那邊... ※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 00:45:57
推
09/07 00:48, 3年前 , 4F
C大說的硫酸亞區，是指一心路上，之前中石化隔壁那間嗎？
09/07 00:48, 4F
就一心路和205兵工廠中間夾的那一塊. ※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 01:02:45
推
09/07 01:02, 3年前 , 5F
你竟然會相信HH..太扯
09/07 01:02, 5F
信不信不重要. 那是一個指標. 豪宅的價格沒有人是真的. 那請問,到底豪宅成交多少?? 台中?新竹?台北?? 阿就沒一間是真的阿..XD 難道七期的80是真的? 但是他敢做那個價格出來. 他付了一堆代價. 那個價格就是會對市場產生很大的影響力. ※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 01:05:01
推
09/07 01:12, 3年前 , 6F
高雄賣的出去的豪宅，都很難超過40/坪
09/07 01:12, 6F
海洋帝國的4x成交價倒是真的. 遠雄也有真實破40的成交. 高雄有錢人全都在等港景海景第一排. 一般豪宅它們不想買. 跟價格無關.... 看公園?那是甚麼?能吃嗎?? 因此有錢人還在等,現在市場推的豪宅,它們看不上眼. 變成,有錢人不買,一般人買不起... ※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 01:18:51
→
09/07 01:19, 3年前 , 7F
THE ONE已經40了這指標在 後續的只會越來越貴
09/07 01:19, 7F
The one是因為,就算被擋,也只有京城62那一棟. 並且只是擋部分. 所以有些人等太久手癢就買下去...XD ※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 01:20:30
推
09/07 01:36, 3年前 , 8F
可是空地多以後餘屋量大 會跌 看看副都心
09/07 01:36, 8F
→
09/07 01:37, 3年前 , 9F
還是要趁拉抬趕緊脫手？
09/07 01:37, 9F
副都心是價格衝太囂張後回檔. 但是你相對其他沒有空地,當初價格差不多的區域來看. 當年同樣屋齡同樣等級的產品. 副都心今天的價格都把他們踩在地下. 推案量過大餘屋過多一向都不是問題. 因為建商當她賣不掉後他就不會再蓋. 所以大片空地,無論甚麼橋頭阿,華鳳特區阿,高雄大學阿. 你看空地那麼多,建商一值推案,怎麼都沒有問題?? 阿就當建商發現銷售有壓力的時候就停蓋,立刻供給量緊縮. 直到市場消化了既有的貨量...建商才又推新的. 所以價格也都是一路往上不回頭.. 推案量過大造成多殺多,一值都是誤解. 在建商那邊早就已經把關了. 你能看到價格下修的,基本上都是衝過頭衝到太誇張,之後才回檔. 例如新灣區中山中華路邊那幾棟中小坪數,當初10年屋一度要衝到成交30... 你美術館農16才在成交20,你新灣區要成交30有沒有太誇張. 所以後來回檔. 但是回檔後,還是比美術館農16還貴...XD ※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 01:45:23
噓
09/07 02:10, 3年前 , 10F
嗯嗯意圖太明顯，飛太遠
09/07 02:10, 10F
這能有甚麼意圖..XD 靠本版炒作美術館?? 會不會想太多...這邊可是全國版耶,分配到高雄的才多少人. ※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 02:11:44
推
09/07 02:17, 3年前 , 11F
笑死 真的有人認為C大一句話高雄房價就會起飛XD
09/07 02:17, 11F
→
09/07 02:18, 3年前 , 12F
現在全區都在漲 相對來說美術館跟農16還算漲得少
09/07 02:18, 12F
→
09/07 02:19, 3年前 , 13F
我自己上半年覺得前鎮漲太多不如去買美術館
09/07 02:19, 13F
→
09/07 02:20, 3年前 , 14F
反正蛋黃區只要持續推案 價格也一定會補漲上來
09/07 02:20, 14F
其實是位階的討論. 例如本來一軍10二軍9三軍8好了. 某個三軍因為一些條件,例如大量新推案,或是重大建設大話題,往上爬到二軍的水平. 因此後來整個大環境漲起來... 一軍漲到20,二軍18...本來的三軍因為位階上升,所以他不是16而是也爬到18. so..這就是區域價值變化...也就是他鄉對其他區域的價格定位的變化. 但是整個大環境漲幅繼續跑他的,那個漲幅是人人有獎,大家都會漲. 所以美術館往上攀爬到跟農16並肩,不代表農16不漲. 只是本來兩個相差一成,現在變成沒差距... 因此你如果買美術館可以多賺這個變化的利潤,買農16就單純大多頭的成長. ※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 02:25:08
推
09/07 06:38, 3年前 , 15F
大船入港也破40這我確定
09/07 06:38, 15F
推
09/07 08:24, 3年前 , 16F
哇南北通吃
09/07 08:24, 16F
推
09/07 09:30, 3年前 , 17F
我相信南北高雄都會漲，但最近看房的心得是，越來越多包
09/07 09:30, 17F
→
09/07 09:30, 3年前 , 18F
裝成自住小豪宅的投資型產品浮現，個人是不太欣賞，也
09/07 09:30, 18F
→
09/07 09:30, 3年前 , 19F
很好奇未來五年的變化（純當觀眾就好
09/07 09:30, 19F
推
09/07 09:54, 3年前 , 20F
ceca講的話真的要聽啦 人家多久以前就講高雄不會跌了
09/07 09:54, 20F
→
09/07 09:55, 3年前 , 21F
人家多久就講政府不會打房砸自己腳了 再不相信嘛
09/07 09:55, 21F
推
09/07 10:34, 3年前 , 22F
推ceca大,我覺得某樓硬要酸也沒意義,酸完還是買不起
09/07 10:34, 22F
→
09/07 10:34, 3年前 , 23F
房啊
09/07 10:34, 23F
推
09/07 11:14, 3年前 , 24F
感覺美明路東四路那邊以後也會塞爆
09/07 11:14, 24F
推
09/07 12:18, 3年前 , 25F
兩房小豪宅是趨勢 畢竟總價低 就像前幾篇40年文化中心
09/07 12:18, 25F
→
09/07 12:18, 3年前 , 26F
開35萬在賣一樣 但總價700多 就是有盤子會去接
09/07 12:18, 26F
→
09/07 12:20, 3年前 , 27F
5年內趨勢應該也不會變 畢竟先以有得住為主
09/07 12:20, 27F
推
09/07 13:19, 3年前 , 28F
我也跟高雄王一樣手滑了
09/07 13:19, 28F
推
09/07 14:36, 3年前 , 29F
東四路那邊往瑞豐方向(買吃的)慶豐街早就爆了,路小根本\
09/07 14:36, 29F
→
09/07 14:37, 3年前 , 30F
沒辦法拓寬,然後就這樣塞成一團在出華榮/華夏路口
09/07 14:37, 30F
→
09/07 14:38, 3年前 , 31F
北美術的生活機能差到一個極致,中都別再犯同樣錯誤了
09/07 14:38, 31F
→
09/07 14:55, 3年前 , 32F
北美還是沒農16塞，更不論巨蛋和富國明誠
09/07 14:55, 32F
→
09/07 14:56, 3年前 , 33F
當然南美環境更好
09/07 14:56, 33F
→
09/07 14:56, 3年前 , 34F
所以之後會出沒南美
09/07 14:56, 34F
→
09/07 14:56, 3年前 , 35F
當然南美也略貴一點
09/07 14:56, 35F
推
09/07 16:02, 3年前 , 36F
農十六也在爆衝中
09/07 16:02, 36F
推
09/07 17:35, 3年前 , 37F
請問ceca大，美術館vs鐵路地下化到捷運橘線的區域，開
09/07 17:35, 37F
→
09/07 17:35, 3年前 , 38F
價都25萬的超高層新案，哪個算是基期低的呢？
09/07 17:35, 38F
美術館開價25的高樓新案?? 哪一個阿? 美術館開價基本應該都3字頭. 橘線還不少可能才開在28 ※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 18:52:04
→
09/07 20:26, 3年前 , 39F
應該說是25up，例如你提到的白天鵝，v.s隆大及皇普最
09/07 20:26, 39F
→
09/07 20:26, 3年前 , 40F
近在道明一帶的推案
09/07 20:26, 40F
這些建物成交應該都在26~28以上. 灌了車位才把平均拉到24~25. 並且是成交價. 橘線的話,成交價應該在24,開價在28. 灌了車位倒是變動比較小... 這是數字遊戲的關係.因為車位可能單坪算起來再20~25之間. 所以灌上車位,整個均價就會變低. 但是基本上美術館和橘線是有一定的價差. ※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 20:36:39
推
09/07 20:39, 3年前 , 41F
推 雖然我沒住高雄
09/07 20:39, 41F
推
09/07 23:38, 3年前 , 42F
看公園真的蠻白痴的 公園也沒有商圈效應 看山看海才是王
09/07 23:38, 42F
→
09/07 23:38, 3年前 , 43F
道
09/07 23:38, 43F
→
09/08 19:00, 3年前 , 44F
北屯要踩在南屯頭上？還有王法沒有??
09/08 19:00, 44F
→
09/08 19:23, 3年前 , 45F
話題炒作很囂張的時候，會出乎你意料
09/08 19:23, 45F
→
09/08 19:23, 3年前 , 46F
你覺得新彎曲有農16好住嗎
09/08 19:23, 46F
→
09/08 19:23, 3年前 , 47F
但是價格就是踩過農16
09/08 19:23, 47F
→
09/08 19:24, 3年前 , 48F
房市熱的時候，資金態度決定王者
09/08 19:24, 48F
→
09/08 19:24, 3年前 , 49F
而不是基本分析
09/08 19:24, 49F
→
09/08 19:24, 3年前 , 50F
基本條件發酵在之後盤整補漲效應上
09/08 19:24, 50F
推
09/09 10:45, 3年前 , 51F
C大 但中都現在開價不都已經超過美術館農十六了!! 建商土
09/09 10:45, 51F
→
09/09 10:48, 3年前 , 52F
地取得成本 比農16 美術館高很多 所以開價就已經高的誇張
09/09 10:48, 52F
‣ 更多 ceca 的文章
文章代碼(AID): #1VLGtUEf (home-sale)
討論串 (同標題文章)
以下文章回應了本文：
完整討論串 (本文為第 1 之 2 篇)：
排序： 最舊先 | 最新先 | 留言數
在新視窗開啟完整討論串 (共2篇)
‣ 更多 ceca 的文章
文章代碼(AID): #1VLGtUEf (home-sale)