[閒聊] 給想成交屋主自售的一點建議(2) 謄本

看板home-sale作者 (哥吉拉)時間3年前 (2020/08/16 15:13), 編輯推噓46(46推 0噓 10→)
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寫完第一篇 反應比我想的熱烈, 那就再多聊一點 首先要買自售的房子, 一個很重要的步驟就是"調謄本" 基本上仲介, 代書在接案的時候, 第一個動作都是調謄本 二類謄本每個人可以調, 最簡單的方式是去各縣市"地政事務所" 也可以線上調電子謄本 https://www.land.nat.gov.tw 只是比較複雜一點怕你不會用, 也沒人可以問 屋主篇 首先土地, 跟建物各有一份謄本 土地的謄本對屋主比較重要 因為上面會有兩個重要的數字 "土地公告現值", "前次移轉現值" 基本上輸入謄本上的土地基本資料, 跟這兩個數字就可以算出"土地增值稅" https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW158W9 一般仲介會幫屋主算, 自售就….屋主自己算吧 當然算出來的就是最基本要繳的土地增值稅, 不繳是沒辦法過戶買賣的 至於想搞一些節稅方式的話, 就請你去問代書吧 買方篇 謄本對屋主的功用大概就是算土增稅, 其他沒甚麼必要性 因為房子是他的, 他對於這個房子大大小小的事情都很清楚 謄本當然對屋主不重要, 但對買方而言就很重要 因為謄本可以告訴你很多屋主不想告訴你, 想偷偷隱瞞的事情.... 謄本基本上由幾個部分組成, 我在這邊只講非常基本的部分 <標示部> 房屋跟土地的標示部, 基本上是標明房子跟土地的基本資料 舉例來說, 就是等於電腦或是手機的規格表, 生產證明 所以上面會列出一些基本的面積等資訊 麻煩核對一下主, 附屬建物面積, 公設跟車位等等是否跟591或是自售廣告有出入 注意謄本的單位都是平方公尺, 請自行乘以0.3025換算坪 另外注意一下建物用途, 如果是"住家用"就是一般住宅 如果用途寫一些亂七八糟的東西, 像"工廠", "倉庫", "廠房"等等 那就有問題, 房子可能是工業宅 商業宅 等等 就要小心 <所有權部> 所有權部指的是跟屋主有關的部分 就像是產品的購買紀錄, 維修紀錄 首先最重要的, 當然是要確認賣房子的是否是屋主本人 不是有鑰匙能開門的就都是屋主 這不是搞笑, 被盜賣房子的, 詐騙買屋頭期款的案子很多 新聞略見 https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/house/109877 https://udn.com/news/story/7321/4384419 這點可以由權狀上的姓名, 或是謄本上的姓名跟身分證部分字號來核對 (不過簽約時正常代書也會幫你核對, 但如果是對方找的假代書就….) 另外可以看一下他取得的原因, 還有取得的日期 其實這對交易安全並沒有甚麼關係, 可以偷窺一下當初屋主是怎麼取得房子的 此外要看一下其他登記事項欄位 空白的話, 那就是最好的 如果有一些奇奇怪怪的東西, 像是被限制登記, 註記正在打官司等等 那就一定有鬼, 你要嘛不要買, 要嘛去問專業的看要怎麼處理 <他項權利部> 這邊通常是看有沒有銀行貸款 所以你可以由設定的金額來推測當初他買價是多少 銀行通常是貸7~8成, 然後設定1.2倍的金額當抵押權 當然如果取得時間太久, 用上面公式回推可能就不準了 這個地方對交易安全也影響不大, 純粹滿足一下偷窺屋主成本的慾望而已 重點來了, 如果他項權利部設了好幾間銀行 代表屋主借二胎有點缺錢, 可能議價空間比較大 如果他項權利是個人名子, 代表屋主甚至有私人借貸 (很可能是高利貸) 代表屋主非常缺錢, 可能就可以殺~~很~~~大 但是在這邊如果看到一些亂七八糟的東西 像是不動產役權, 地上權等等的怪東西 這就有問題, 一樣要嘛不要買, 要嘛去問專業的看要怎麼處理 <測量成果圖> 調謄本的時候, 也記得調測量成果圖 這個是當初登記的時候, 地政機關測定的平面圖 看房子的時候把這張印出來, 比對一下實際房子的情況 看房子有沒有長高, 長胖, 或是多了幾層夾層肥肉 有的話問一下房子是吃甚麼長大的….開玩笑地 實際屋況與測量成果圖不同, 那就是有違建 (當然少部分是可以補登的, 不過通常你不會那麼幸運啦) 違建就是違法的建築部分 一旦有違建就有點麻煩, 要去查有沒有被舉報過 然後各縣市對違建管理的原則也不同 所以一樣要嘛不要買, 要嘛去問專業的看要怎麼處理 總之謄本博大精深 這邊只列最基本的簡單教學 而且因為奇怪的案例太多了, 所以我也只有一個建議 看到奇怪的東西就一定要問 基本上仲介的不動產說明書, 有一部分也就是在做產權調查 不過基本上仲介也不會(很少)接產權有問題的案子 沒有仲介接案, 有些產權有問題的屋主就乾脆自售 不過這些產權有問題的案件, 謄本都看的出來就是了 今天就先寫到這, 有時間就再補充吧 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.230.3.109 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1597562034.A.8C9.html
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推！
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推～敲碗
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這不是我10幾年前仲介第一天上班學到嗎XD
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推專業又好心～～
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推推推
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代書就會處理好的吧
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這兩篇建議版主M起來˙
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嘴砲多 難得有人正經分享
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未看先推
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推難得版上有心的文章....
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自售 代書的人都不一定 推這篇文
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我是說代書是誰的人都不一定
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還可以調二類異動，可以看是不是投資客
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08/16 17:15, 3年前 , 20F
推 感謝分享
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推
08/16 17:17, 3年前 , 21F
謝謝分享
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推
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推
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受益匪淺
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感謝
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08/16 18:45, 3年前 , 27F
推，這還還有人酸，不然這邊要分享什麼？有本事自己也
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08/16 18:45, 3年前 , 28F
來一篇
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某些房仲被人討厭不是沒有原因
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異動那個還好 基本上有1-2年內買賣取得又賣掉
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08/16 19:49, 3年前 , 34F
屋況弄的很新 前手取得價跟開價差非常多的 87趴都是
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推
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推~謝謝
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推
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08/16 20:36, 3年前 , 38F
推～
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08/16 20:57, 3年前 , 39F
謝謝
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推
08/16 21:15, 3年前 , 40F
推用心整理！
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推
08/16 21:23, 3年前 , 41F
推
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推
08/16 21:32, 3年前 , 42F
推！用心文
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推
08/16 22:13, 3年前 , 43F
謝謝分享
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推
08/16 22:46, 3年前 , 44F
推分享，噁心仲价可以別來亂嗎？
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08/16 23:25, 3年前 , 45F
推用心！
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08/17 00:12, 3年前 , 46F
推
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08/17 01:49, 3年前 , 47F
感謝分享
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08/17 09:43, 3年前 , 48F
謝謝分享
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08/17 11:58, 3年前 , 49F
推分享
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推
08/17 13:36, 3年前 , 50F
好文 這就是眉角!!!
08/17 13:36, 50F
推
08/17 14:12, 3年前 , 51F
謝謝分享
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08/18 12:25, 3年前 , 52F
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08/19 04:25, 3年前 , 53F
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08/20 16:48, 3年前 , 54F
推！！
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08/20 22:42, 3年前 , 55F
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09/12 14:53, , 56F
受用謝謝
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