Re: [請益] 合建還是自建好？
※ 引述《weide (yes or no)》之銘言：
: 大家好
: 不確定這個問題po在這個板是否合適
: 不合適我再刪除
: 這是一個我朋友A的問題
: 我思索了一段時間
: 無法給他明確的方向
: 來這裡問問告位前輩的想法
: 朋友A家裡住在新北市板橋區
: 他們有一間老透天的房子
: 屋齡已屬危老
: 也有在計畫重蓋
: 土地面積約160評
: 總容積大概可蓋600坪
: A希望和建商合建
: 可以省掉很多麻煩
: 但是A的爸爸很捨不得
: 因為合建後土地就與他人共同持有
: 所以A爸想蓋個3樓就好
: A本身也很理解A爸想法
: 但是如果只蓋個3樓
: 真的可惜
: 而且旁邊建物都10樓起跳
: 風水和整體視覺上來說真的不好
: 也很有壓迫感
: 討論後目前有幾個方向
: 想請大家提供點意見:
: 1. 賣地
: 這是最直接又簡單的方法
: 把地賣一賣 搬到其他地方去
: 完全不用管如何處理
: 但方法A需要費大功夫說服A爸
: 2. 與隔壁合建
: 如果與隔壁合建
: (隔壁大我們一點點)
: 雖然容積還是1+1=2
: 但是起碼範圍變得更大
: 也不需機用械停車位
: 因為地下室會大很多
: 雖然隔壁有意願
: 但是隔壁蓋章的人也多
: 怕變得太複雜
: 當然也要說服A爸
這個方法不錯
如果有意蓋大樓
跟隔壁一起是好事
至少地下室可以公設共用
但是缺點將來要出售就是持分出售
但優點是車位就是坡道平車
以現在市區車位難找如果兩塊加起來
有超過300坪 土地面寬跟深度也夠
這樣坡道平車可以至少挖2-3層樓
可以地主保留B1自用（獨立柵欄）
B2.B3出租臨停 委外管理
這個有興趣我可以服務
: 3. 自己找建商合建
: 這個就很單純簡單
: 和建商談好分法就OK
: 而且價值性應該會比賣地高
這個自行評估
我這邊有營造廠是有在做這樣處理
但是還是會分配好後
營造廠的部分他們會先預售
: 4. 自己找營造廠蓋
: 這個方法有點投資的意味
: 在不動搖家本的情形下
: A可以拿出6000萬出來蓋
: 目前這6000萬有在做不賠錢投資
: 每年大概有100多萬的被動收入
: 所以預計需要貸款4000萬
: 以貸款4000萬來算(20年)
: 每年本金+利息大約280萬
: 另一方面
: 600坪的樓地板面積
: 100坪自己用
: 其他的500坪拿來出租還貸款
: 如果以25坪為一間
: 租金保守估計20,000元
: 500/25 = 20間
: 20間 x 20,000元/月間 =400,000元/月
: 一年約480萬
: 打個8折以防無法全部租出去
: 一年租金約380萬
: 這要來cover貸款是足夠的
: 但要負擔大樓所有的維修和管理費用
: 如此一來 A爸比較好去說服
: 而且20年後可收租金
: 土地還是自己的
: 但是就是要冒風險
: 再請大家提供一些意見想法
: (手機排版請見諒)
其實如果不要太麻煩就是自建自租
1.容積用好用滿，不夠看能不能容移
2.地點好1、2樓當店面
3.可以保留6.7樓自住
4.3、4、5樓可以分成辦公室或是套房出租
保留頂樓自住有好處
樓地板你可以用厚點隔音隔熱
樓頂也可以“自用”
如果建蔽50% 一層樓是80坪含不計入容積的梯間..等
所以正常應該能拉到6-7樓
但要建築師畫圖才知道
但缺點就是基地小只能機械車位
自建自租缺點是貸款金額比較低
但是整棟都自家的要怎麼搞都沒事
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