Re: [請益] 依危老條例進行委建要注意的地方

看板home-sale作者hibbeler (阿璁)時間4年前 (2019/09/22 17:43)推噓35(35推 0噓 65→)

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根據各位前輩的推文，我再次試算了一下。假如每坪建造成本是25萬，我這戶的建造面積是64.5坪，建造費用是1612.5萬。另外，要支付給建商的是總價值的6%，也就是64.5坪*60萬/坪*6%=232萬。也就是說，重建之後如果我要住在跟舊屋同樣大小的新屋，我要負擔1612.5萬+232萬，扣掉可供出售的價值886萬的建坪，我還要自付958.5萬，才有機會順利入住新屋，對嗎? (但新屋此時是實坪32坪，虛坪49.6坪的豪宅?) ※ 引述《hibbeler (阿璁)》之銘言： : 非常感謝nexcaree大大的解說，我確定光華新村屬於住四類， : 基準容積是300%，如果申請危老重建最高可到300%*1.4=420%， : 建商說如果包含公設等等之後有機會再乗1.55， : 換句話說，重建後看實坪是4.2建坪/地坪，看虛坪可達到6.51建坪/地坪。 : 但是，以我自己家的情況來看，權狀32.75平方米，建物面積105.95平方米， : 即便經過危老重建給我420%，我建物面積也只有137.55平方米， : 雖然權狀上的面積可能是137.55平方米*1.55=213.2平方米。 : 假如重建後我選了跟舊屋一樣大的新屋(105.95平方米)自住， : 我只剩下31.6平方米=9.56實坪，或是48.83平方米=14.77虛坪可以出售。 : 假設重建之後的虛坪價值是每坪60萬，即可供我轉售的價值是886萬。 : 如果我想要不花錢完成重建的話，要用886萬蓋213.2平方米(64.5坪)的房子， : 也就每坪的營建費用要控制在13.7萬以下，似乎是不太可能。 : 更何況這都還沒算要支付給建商的8%。 : 請問各位大大我這樣的計算是正確的嗎? : ※ 引述《nexcaree (nexcaree)》之銘言： : : 危老跟都更最大的差異在於時間跟容獎的上限 : : 如果有基地面積住戶百分百同意 : : 那在明年5/9日之前送件最高可以獲得基準容積1.4倍獎勵 : : 我看了一下光華新村是屬於四層樓建築 : : 你要看你的土地使用分區是何者 : : 住3就是基準容積225% 原容積你要去看原使用執照以及調竣工圖才會準 : : 一般通則四樓建物都是用基容比較划算 : : 225%*1.4=315% 要計算容積的面積 : : 也就是你一坪土地可以建出3.15坪的建物(但未包含公設機電樓梯等可不計容積之面積) : : 在先不計停車場(地下室)的情況下通常坪效可以做到4.6-4.8(含公設) : : 一坪土地可以含公設有4.8坪建物要去用住戶的土地持分算你可以拿回多少 : : 315%-225%=90% : : 簡單來說你要用多出來的90%去負擔315%的營造成本 : : 那你的未來房價要跟成本至少315/90=3.5倍 : : 也就是你營造成本20萬,你將來至少要賣70萬一坪才可能拿回原大小房屋不背貸 : : 地下室另計喔 : : 權狀坪數一定會增加因為有很多公設(光樓梯/梯廳/電梯等)按目前法規都要28%以上 : : 這家建商就是營造+總銷的6%~8%(行情價) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 110.50.142.253 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1569145416.A.B43.html

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farfafa

09/22 17:48, 4年前 , 1^F

09/22 17:48, 1^F

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nexcaree

09/22 17:50, 4年前 , 2^F

09/22 17:50, 2^F

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hibbeler

09/22 17:59, 4年前 , 3^F

09/22 17:59, 3^F