Re: [請益] 45年老公寓vs電梯大樓台北市信義區

看板home-sale作者bread10x (開心就好)時間5年前 (2019/05/25 00:04)推噓4(4推 0噓 2→)

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我也從小到大住永春，永春就是我的家鄉真心很希望可以在這裡置產繼續生活無奈口袋不夠深大概1500萬以內算是比較可負擔的金額曾經買過南港小套，還遇上爛建商有慘痛的經驗，自住過也發現小套不適合長久生活好不容易解套後，繳租金繳的也很痛所以最近有考慮再進場最近看到廣慈附近，房仲一再推銷捷運通車後的利基其實蠻心動的，可是就是怕買了十年後變古蹟賣不了房子變成只能賣門票啊…囧請問大家如果投資角度來看，到底該選老公寓還是小套房？小套房其實投報率還比較高，只是好租不好賣如果都不要，我該買哪裡好？ ps/本人也在信義商圈的商業大樓上班，老家也在這裡實在不想離太遠啊！ ※ 引述《s8752134 (AndyChen)》之銘言： : 我住附近，回一些給你參考吧。 : 1. 預算 1000-1300，有包含購屋後的裝潢嗎？如果你是投資考量，你要抓總預算。 : 單就 1000-1300，1 不確定你買不買的到，2可能有機會。 : 2. 如果單就 1 & 2 的比較，不管這預算買不買的到，我會建議 1。 : 3. 廣慈附近又離永春捷運站比較近，應該就是林口街附近吧？ (慶林鐵板燒好吃) : 4. 大道路 / 忠孝東路五段 / 林口街靠忠孝東路那段也很多你同格局公寓的，你可以 : 多看，如果有近捷運的物件在賣，可以解決距離捷運遠的問題。 : (我家走到後山埤捷運站 3 分鐘) : 5. 因為你是要投資用，你要用投報率來看。如果你的房子是： : 1300 萬買價 + 100 萬(裝潢家具家電) + 30 萬(天然氣仲介費交易規稅費等) : 合計總成本 1430 萬，方便計算用 1400 萬算。 : 這裡個房子可以貸到 8 成，所以你要準備 360 萬的現金。 : 100 萬裝潢家具家電大概是很基本款的等級 (水電管線都不打除直接輕裝潢) : 這樣的坪數如果隔成 3/2/2 房間會太小。(我家是弄成 2+1/2/2 覺得尚可合適) : 租金大概一個月可以收 35000 左右 (看你位置 / 樓層 / 裝潢家具程度) : 房貸 20 年 / 利率一段 1.5% / 貸款金額 1040 萬 / 本息攤的情況下 : 每月利息固定為 6,852 (方便計算實際投報率, 所以用本息攤還計算) : 最終可得你投入 360 萬現金，每月實收 $28,148，年化報酬率 9.38% 依期數遞減， : 到第 240 期的投報率為 2.17%。 : 當然用年租金除總價的投報率算法是 3.2%。我個人算投報我都是習慣用我掏出 : 多少錢來算我覺得比較符合個人真實資金投資報酬。兩種投報數字供參考。 : ※不論哪種投報率都還要額外考慮到每年稅費 / 空租期損失... 等各種額外成本 : 最後老實說我認為你選擇 4x 年的公寓，除了出租之外，未來 20 年等都更實現機率 : 不低，進可攻退可守。 : ※ 引述《WarmDude (暖男)》之銘言： : : 最近媽媽想要買房投資，當作自己退休後較穩定的收入來源 : : 預算大約在1000~1300之間，看上的物件主要有兩種類型 : : 一、離永春捷運站步行大約快10分鐘，廣慈博愛園區附近的老公寓，年份約45~50 : : 坪數在22坪左右，原格局是2房2廳1衛，也有些改成3房2廳2衛。 : : 優勢：1.若有三房，租售比會比較好 : : 2.公設比相當低，實際坪數大 : : 2.有機會賭都更 : : 缺點：1.老舊公寓的各種問題，但裝修應該可以解決，而且勢必要裝修 : : 2.離捷運站較遠 : : 3.若等不到都更，會不會老到無法忍受，媽媽是說若有需要我也可以帶 : : 老婆去住，擔心住起來感覺不是太好。 : : 二、離市政府、永春、後山埤捷運站較近，年份不一的電梯大樓（5~20年都有？） : : 坪數10多坪，空間小，幾乎是1房1廳1衛 : : 優勢：1.管理較好 : : 2.年份較新，比較抗跌？？ : : 3.大樓新，有電梯，住起來比較舒服 : : 缺點：1.實際坪數很小 : : 2.租售比會比較差 : : 以上是我跟媽媽討論，實地走訪，請教親朋好友得到的一些心得， : : 有任何遺漏的考慮因素、觀點，還望各位版友不吝分享，感謝～ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.107.21 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1558713863.A.6A2.html

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KuoChingYa

05/25 00:23, 5年前 , 1^F

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leonhsu

05/25 10:33, 5年前 , 2^F

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zaxs12333

05/25 11:08, 5年前 , 3^F

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