Re: [閒聊] 日本買房都不用殺價？

看板home-sale作者 (東京不動產特派員)時間5年前 (2019/04/29 14:19), 5年前編輯推噓40(41推 1噓 41→)
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※ 引述《F93935 (帥氣小書生)》之銘言： : 這幾天無聊看房仲女王，北川景子瘋狂的賣房超厲害的 : 但是最後都買方決定要買這間房子的時候，都會說價格多少例如你願意以三千萬買下來嗎 : ？ : 買方都說願意，奇怪了，日本都不用簽斡旋，議價這個程序 : 日本仲介太好當還是台式賣房太囉嗦了 : 台灣還要殺個幾十萬一邊演一邊殺 : 日本就你要就來不要拉倒，日本屋主心態正確嗎？還是日本買方比較弱勢？ 大家好，我是東京不動產第一線特派員 黃金周沒什麼事，來帶大家了解日本與台灣「開價」、「出價」、「談價」制度的差異 我認為可以用一個原則來總括 「不要浪費大家時間」 【開價】 確實在日本不動產界中，刊登開價基本上就是「期望能賣出」的價格 這有什麼好處？ 1. 買方在搜尋時能直接判斷自己是否可以承擔這個價格 2. 業務在搜尋物件時不用像台灣還要問「底價」多少 對方說的底價是真底還是假底還要思考一下 光這兩點我想應該可以節省30%的時間 也就是說在台灣賣房子有三成的時間是浪費在測試客人、測試屋主、測試業務(個人觀點) 屋主當然想賣高，但是房子的市場價格是「比較」出來的 賣不出去就是「降價」 降到合理區間自然會有人開始「考慮」，進而「成交」 你喜歡掛案子在上面，其實也就只是讓別戶比較好賣而已 所以當買方願意去「看房子」，並且有「考慮」購入時 房子的價格已經不會是購入與否的「因素」 會有這樣子的狀況是買方或是業務員的問題 客人的現金加上可以貸款的額度，就只能買到3000万的房子 但是看上3500万的，然後要業務員幫你殺到3000万 「已知」屋主就是要賣3500，無論他合不合理，你還去帶這間，那不是作死自己 還是客人給的服務費有500万的價值?　肯定沒有 於是，在日本買賣房子真的比台灣要來的直來直往 可以就來，不行就下一間 看上了頂多殺個意思意思，去掉尾數的幾十萬，不給殺也很正常 業務員要專注的是找「好案子」以及評估該物件的價格是否「合理」 屋主、仲介、買方，三方都省時間 大家都開心 我認為這是民族性的問題，並不是就說哪種比較好或比較不好 「我不會說不能殺價，但屋主不給殺也是很正常的事情，請有心理準備」 https://imgur.com/a/BhhqaB2 開價14990 賣14990 https://imgur.com/a/cpbjyEa 開價7280 賣7280 https://imgur.com/a/3GnTpzj 開價5980 賣5800 【出價】 在台灣要出價大多是用「斡旋」、「要約」 先不管客人違約後，是否真的拿的到錢，至少他是有「請求違約賠償」的權力 在日劇中能看到，若房子看好，價格ＯＫ，買方會在一張紙上簽字 那張叫做「不動産購入申込書」 意思就是「購入申請書」 內容簡單說是「我ＸＸＸ　以ＸＸＸ円　買在ＸＸＸ的房子」 例如下圖 https://imgur.com/a/YYSABgq 沒錯！！！就是這樣簡簡單單的一張紙 沒有寫到反悔的罰則，甚至日本的不動產業法也不允許寫 這張紙沒有法律效力，但是它有著人與人之間的「約定」 業務員本來就該在「簽約之前」將買房的條件、責任義務說明清楚 現在我再來想以前在台灣賣房收的斡旋，其實很多條件都還不明 價格出完之後才在簽約的當下喬，違和感很重 我剛入行時，也是問前輩說「就這樣寫，那客人反悔怎麼辦，不用收個訂金嗎？」 前輩很簡單的一句話 「為什麼你的客人要反悔？」 客人反悔代表你的說明或是客人的購屋條件你根本沒有滿足 這種合約簽了約後反而麻煩 若客人真的沒有正當理由反悔，那這種客人你也不用放太多心思經營 所以認真說在日本只要「簽約前」，買賣雙方若真的沒有理由反悔，不會有賠償 可能會有業務用嚇唬的語氣說，寫了申請就一定要買，這就看人說了 被反悔業務員會一直打電話，或是親身拜訪，為什麼要「打破約定」 而且口氣肯定不會好 因為「浪費的不是只有他的時間，製作合約書或是調查的部分也都出力，他個人在公司的評價會降低」 除非是公司這裡有錯，不然日本人真的很執著 好的是其實大部分的客人都是十分「信守承諾」的，真的反悔的我也沒看過幾次 在與客人談價格收申請書時，都要再三說明，雖然這申請書沒有法律效力 但是一旦我們提出申請，屋主方也同意時，就請「履行約定」 就結果來說，比起以前在台灣看到的斡旋反悔比例要低上不少 (個人體驗) 甚至熟識的客人，口頭出價確認好了，就直接拉簽約 省了非常多文書製作的時間 重點還是要成交，收客人的違約金是無法賺錢的 【談價】 在台灣相信９５％以上都是拉見面談 金額接近之後，拉出來事務所碰面，加加減減 為了避免「客人反悔」，直接現場簽約 遇到差距真的差太多的，忙了一個晚上還是作白工也不會少見 而在日本大都是電話談價，或是業務去跟客人碰面，確認好價格 會出來就直接是「簽約」 沒有確定簽約，公司還會問你在約幹嘛的 遇到客人時間不好喬的 甚至合約先拿去給屋主簽名，然後再送過來給買方簽名 也都是十分常見的方式 為的就是別做「沒效率」的事情 但這並不是指在日本賣房子很容易 只是「談案子」比較輕鬆而已 如何讓客戶信任你不會出包 如何找到好案子 如何評估物件價值 如何處理在日本大小事 才會是與其他業務員產生差異的地方 以上一點小心得與大家分享 -- 東京最強小資物件情報網 https://www.facebook.com/goodlifetwjp/ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.164.93.64 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1556518785.A.236.html
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04/29 14:20, 5年前 , 1F
推
04/29 14:20, 1F
推
04/29 14:22, 5年前 , 2F
簡單說 大家都是底價對決 沒這麼多演戲
04/29 14:22, 2F
推
04/29 14:24, 5年前 , 3F
加油
04/29 14:24, 3F
推
04/29 14:25, 5年前 , 4F
請問日本仲介費怎麼算呢？
04/29 14:25, 4F
中古屋的仲介費是買賣價格的【3%+6万】再外加消費稅 買賣雙方都相同，所以店配的物件就是各收各的，公司內部也是各收各的 其實這也有許多差異可以聊，改天再分享囉 → F93935: 台灣人真的該學習一下心態，那邊加加減減很麻煩 04/29 14:30
推
04/29 14:31, 5年前 , 5F
有實價之後會好一點
04/29 14:31, 5F
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04/29 14:33, 5年前 , 6F
累積量多之後 就沒那麼多小劇場
04/29 14:33, 6F
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04/29 14:43, 5年前 , 7F
補推
04/29 14:43, 7F
推
04/29 14:46, 5年前 , 8F
民族性不同，台灣人就是喜歡浪費大家時間
04/29 14:46, 8F
推
04/29 14:47, 5年前 , 9F
推
04/29 14:47, 9F
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04/29 14:49, 5年前 , 10F
台灣人時間不值錢呀 XD
04/29 14:49, 10F
推
04/29 14:50, 5年前 , 11F
看到我都好想去日本做業務了@@ 可惜我語言還不行Q_Q
04/29 14:50, 11F
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04/29 14:50, 5年前 , 12F
台灣人不管是買方還是賣方 都很喜歡浪費別人的時間阿
04/29 14:50, 12F
這是我來日本之後不怎麼想回去的原因，人與人之間講信用，少了很多爾虞我詐 當然也不能單純到什麼都相信，網路上詐騙的東西也是很多 但只要稍有程度的大公司，基本上都不太會出包，出包也有辦法賠
推
04/29 14:58, 5年前 , 13F
台灣真的都在浪費時間居多
04/29 14:58, 13F
推
04/29 14:58, 5年前 , 14F
推
04/29 14:58, 14F
推
04/29 15:11, 5年前 , 15F
民族性 日本人不想造成別人困擾 白紙黑字多少就多少
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04/29 15:11, 5年前 , 16F
台灣人買的想凹低價 賣的想多賺故意開高 搞得劇情很多
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04/29 15:16, 5年前 , 17F
專業推
04/29 15:16, 17F
推
04/29 15:25, 5年前 , 18F
日本這樣子有個好處，大家不必浪費時間去猜及喬底價。
04/29 15:25, 18F
推
04/29 15:35, 5年前 , 19F
台灣人就是喜歡殺價、賺到感覺
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推
04/29 15:35, 5年前 , 20F
華人民族性就是想佔對方便宜也怕被佔便宜，彼此碟對碟搞
04/29 15:35, 20F
推
04/29 15:35, 5年前 , 21F
哇1億多的也沒有殺價空間果然日本式賣房
04/29 15:35, 21F
推
04/29 15:35, 5年前 , 22F
其實是價格不明的問題，因為買賣雙方都不懂行情。所以
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04/29 15:35, 5年前 , 23F
價格亂開。雙方拼命演。台灣實價登錄也實施了。十年後
04/29 15:35, 23F
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04/29 15:35, 5年前 , 24F
也會變成這樣吧。
04/29 15:35, 24F
其實論價格透明，日本反而沒有像台灣這樣清楚的官方實價登錄可以查 上面貼的成交行情，其實並不完全是「義務」，而且非業者也看不太到 買方在買的時候，除了看別人買多少錢之外 重要的還是這東西對你而言有多少「價值」 中古的房子沒有公定價的
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04/29 15:35, 5年前 , 25F
心機，真的很累
04/29 15:35, 25F
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04/29 15:36, 5年前 , 26F
台式大概開一億五 成交一億二吧
04/29 15:36, 26F
推
04/29 15:45, 5年前 , 27F
台灣要約一堆違約不履行的 民族性啊
04/29 15:45, 27F
所以在日本其實做什麼事情都貴，開店開公司都會有成本 今天我賣房子收這服務費，我去買別人的服務時，也沒有殺價的餘地 我要判斷的是對方提供的服務是否有這個「價值」 在意的是你對自己的工作夠不夠「專業」
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04/29 15:50, 5年前 , 28F
不過日本可以讓人參考，以後仲介業走向，日本開價等於成
04/29 15:50, 28F
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04/29 15:50, 5年前 , 29F
交價情形下，仲介業都沒滅亡那中古屋網站要取代仲介，去
04/29 15:50, 29F
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04/29 15:50, 5年前 , 30F
中間化不太可能
04/29 15:50, 30F
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04/29 15:50, 5年前 , 31F
變成仲介的個人特質很重要，專業度而不是議價演戲程度
04/29 15:50, 31F
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04/29 15:53, 5年前 , 32F
日本大部分不動產仲介都是有自己投資 跟台灣是不一樣的
04/29 15:53, 32F
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04/29 15:54, 5年前 , 33F
台灣的仲介業比較接近美國
04/29 15:54, 33F
推
04/29 16:00, 5年前 , 34F
感謝分享
04/29 16:00, 34F
推
04/29 16:01, 5年前 , 35F
買賣很多行政流程 仲介消失本來就不容易
04/29 16:01, 35F
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04/29 16:15, 5年前 , 36F
小日本 在房地慘泡沫崩盤前
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04/29 16:15, 5年前 , 37F
多多、套套 應該也是 賣不掉 加價賣
04/29 16:15, 37F
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04/29 16:16, 5年前 , 38F
房地慘 大崩盤後 屋主回歸理性
04/29 16:16, 38F
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04/29 16:16, 5年前 , 39F
買方 也回歸理性 因為買房一定註定賠錢
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04/29 16:16, 5年前 , 40F
敢簽那種契約 就是有一定覺悟 XD
04/29 16:16, 40F
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04/29 16:17, 5年前 , 41F
如果是 現在的台灣 一堆人發現被套 一定會反悔 XD
04/29 16:17, 41F
無論是行情上升或是下降，談好的「約定」就不該反悔，人沒信用是無法做買賣的
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04/29 16:22, 5年前 , 42F
鬼島超愛騙啊。常反悔正常
04/29 16:22, 42F
推
04/29 16:23, 5年前 , 43F
台灣連實價登錄都遮遮掩掩
04/29 16:23, 43F
推
04/29 16:27, 5年前 , 44F
超討厭台灣出高價讓人殺的模式= =
04/29 16:27, 44F
推
04/29 16:32, 5年前 , 45F
會有這習慣是因為台灣買方愛殺價好嘛
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04/29 16:36, 5年前 , 46F
十幾年前本田拿回代理直接開分公司時也推出不二價 結果水
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04/29 16:37, 5年前 , 47F
土不服 現在本田喜美之類的也是開高讓你殺價
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04/29 16:37, 5年前 , 48F
沒有殺價，沒有kimochi的感覺阿
04/29 16:37, 48F
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04/29 16:38, 5年前 , 49F
車子幾十萬不能殺價 台灣人都很難接受了 何況房價上千萬
04/29 16:38, 49F
推
04/29 16:40, 5年前 , 50F
笑死 台灣連這種地方都輸日本幾百條街 根本笑話
04/29 16:40, 50F
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04/29 16:49, 5年前 , 51F
閩南人就戲精啊
04/29 16:49, 51F
推
04/29 17:01, 5年前 , 52F
日本人講求人與人間的信用，台灣人剛好相反，信用是個屁
04/29 17:01, 52F
推
04/29 17:04, 5年前 , 53F
推 台灣不知道為何要這麼浪費時間
04/29 17:04, 53F
推
04/29 17:43, 5年前 , 54F
台灣也有信用呀 只是要建立在關係
04/29 17:43, 54F
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04/29 17:44, 5年前 , 55F
關係比信用更重要因素
04/29 17:44, 55F
推
04/29 17:56, 5年前 , 56F
台灣人連買個500元的玩具，運費不給含都會棄標，你說呢
04/29 17:56, 56F
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04/29 17:56, 5年前 , 57F
？
04/29 17:56, 57F
噓
04/29 18:25, 5年前 , 58F
別唬爛啦,絕對沒有日本買房都沒在殺價這回事
04/29 18:25, 58F
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04/29 18:30, 5年前 , 59F
尤其是二手舊房子絕對還是會殺,因為日本人本來就覺得
04/29 18:30, 59F
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04/29 18:31, 5年前 , 60F
房價每年跌價才正常,每年會跌的東西你說不能殺? 笑話
04/29 18:31, 60F
「我不會說不能殺價，但屋主不給殺也是很正常的事情，請有心理準備」
推
04/29 18:35, 5年前 , 61F
以前不動產賺錢靠的是資訊不對等 所以實豋一出來一堆仲
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04/29 18:35, 5年前 , 62F
介建商跳腳
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04/29 19:56, 5年前 , 63F
台灣很爆笑 只要仲介跟買方說屋主沒給底價 或開的就是
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04/29 19:56, 5年前 , 64F
實價附近，還是有點說仲介在演戲在騙然後不相信
04/29 19:56, 64F
推
04/29 20:41, 5年前 , 65F
台灣買房子時演一齣，裝潢時又要看設計和裝修公司再演一
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04/29 20:41, 5年前 , 66F
齣，有夠煩
04/29 20:41, 66F
推
04/29 22:33, 5年前 , 67F
日本旅館以前也不用訂金 但最近太多no show 怕了
04/29 22:33, 67F
推
04/29 22:43, 5年前 , 68F
感謝分享 聽起來真棒
04/29 22:43, 68F
推
04/30 00:55, 5年前 , 69F
台灣不論房東房仲買家都可笑至極啊 一個比一個貪
04/30 00:55, 69F
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04/30 00:55, 5年前 , 70F
台灣買房5分演戲，4分談價。剩下1分才是認真找房
04/30 00:55, 70F
推
04/30 01:13, 5年前 , 71F
推～～
04/30 01:13, 71F
推
04/30 04:30, 5年前 , 72F
那你是主要負責華人買方嗎？中國或台灣這些地方的買家
04/30 04:30, 72F
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04/30 04:30, 5年前 , 73F
會毀約硬殺嗎
04/30 04:30, 73F
是的，我在公司內的職責就是服務說中文的客人 簽了申請取消的有 (沒有無條件取消的) 簽約後反悔的沒有 只是這張申請原本就沒有強制執行的效力，所以自己也會有心理準備 與其沒收斡旋金10萬，客人反悔討價還價 不如問他人格怎麼這麼廉價
推
04/30 08:58, 5年前 , 74F
謝謝分享
04/30 08:58, 74F
※ 編輯: tommy91124 (114.164.93.64), 04/30/2019 10:20:06
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04/30 14:53, 5年前 , 75F
所以不能議價嗎
04/30 14:53, 75F
推
04/30 16:28, 5年前 , 76F
在日本仲介可能比當房東好賺多了
04/30 16:28, 76F
推
04/30 16:37, 5年前 , 77F
推
04/30 16:37, 77F
推
04/30 17:43, 5年前 , 78F
台灣人很喜歡利用資訊不平等賺錢，任何機會不會放過，民族
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04/30 17:43, 5年前 , 79F
性。
04/30 17:43, 79F
推
04/30 17:58, 5年前 , 80F
民族性真的差很多，台灣人真的很常反悔，尤其是#越想越
04/30 17:58, 80F
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04/30 17:58, 5年前 , 81F
不對勁 這塊。
04/30 17:58, 81F
推
05/01 12:47, 5年前 , 82F
這兩天緯來日本的房仲女王進度剛好到連兩個客戶反悔
05/01 12:47, 82F
推
05/01 12:49, 5年前 , 83F
都是在正式簽約前 正式簽約前真的不能大意
05/01 12:49, 83F
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