[閒聊] 扯~房地合一稅不合理課稅案例浮現

看板home-sale作者 (榴璉)時間5年前 (2018/10/09 19:40), 5年前編輯推噓32(40推 8噓 52→)
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今天下午上課分享，近期開始有仲介店頭與客戶遇到這樣的狀況。 且案例會越來越多，去函財政部得到的回函都是依法行政，目前還尚未有函釋出現。 這對仲介與賣方都有影響，尤其事實一旦做成就沒辦法撤銷，想說分享給大家。 案例: 父親於105年購買房屋890萬，貸款600萬。 長輩於107年突然過世，故小孩於107年繼承取得房屋，因為後來發現無力負擔貸款，決定把房子出售，但因為這幾年房地產往下， 於同年只出售690萬。(房屋加土地評定公告現值約400萬) 在此案例依現行稅制，小孩須繳納的稅: 1.稅率 小孩取得原因是繼承取得，所以持有年可以合併被繼承人計算，固持有超過2年 適用20%稅率。 2.稅基 基本上就是買賣價差扣掉一些費用，還有土地漲價總數額，因為是繼承取得，所以認定 你取得的成本是公告現值(注意，非爸爸入買價)，所以簡單算的話，一些金額忽略不計 690(賣價)-400(公告現值)=290萬(白話說就是國稅局認定你賺了這些錢) 3.稅額 290x20%=58萬 那問題在哪裡? 明明虧了690-890=-200萬，而且小孩就是沒錢負擔房貸，才要把房子賣掉，而且 明明貸款有600萬，這個房子帳面看起來有890萬但是市場只能賣到690萬，扣掉殘值 小孩繼承這個房子只有90萬的實質利得。 但房地合一稅我要繳交58萬 如果小孩知道會有這樣的結果，怎麼會願意賣房子，但是都已經交屋了，課稅事實 已經造成，也不可能回復原狀。 心得: 1.稅捐法定主義: 稽徵人員就是一切依法行政，反而與現實脫節而造成納稅人的損失， 往往就只能走行政訴訟一途。 又如，今天房地合一稅，短期投資客為了規避一年45%的稅率，全部都用高報土 地公告現值方式繳交20%的稅(合法)，那是否又與立法意旨相衝突? 反而懂法律的人可以獲得最大的利益，但不懂法律的人就只能摸摸鼻子，金額不大 就繳錢了事，因為上法院還要花時間花錢，大多人沒有這個心思。 2.此案例的高危險群: 1.105年以後被繼承人才取得(因為你只能適用新制報稅，105年前取得可選擇新制或舊制) 2.取得原因:繼承 3.有抵押權設定 如果符合這三種狀況，仲介在接到案子的時候要先注意房地合一稅的部分。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.22.170 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1539085235.A.0F2.html
推
10/09 19:44, 5年前 , 1F
他父親貸得出6000萬.... 你這是特例少數
10/09 19:44, 1F
實際上的案例金額大，但把房子總價少個零，課稅的比例不變，房地合一非累進稅率
推
10/09 19:52, 5年前 , 2F
如果不繳繼承所得 那不就是改成課贈與稅?
10/09 19:52, 2F
→
10/09 19:53, 5年前 , 3F
而且成本買到8900這實在跟政府沒啥關係..
10/09 19:53, 3F
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10/09 19:54, 5年前 , 4F
可以想到的最大問題是這父親做準備做得太晚 金額也太大
10/09 19:54, 4F
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10/09 20:00, 5年前 , 5F
今天只是他講個金額高的房子，今天你都把金額後面去個零就
10/09 20:00, 5F
→
10/09 20:00, 5年前 , 6F
變成一般人的狀況
10/09 20:00, 6F
→
10/09 20:03, 5年前 , 7F
而且遺贈稅與房地合一又是另一個問題。為何說案例會越來越
10/09 20:03, 7F
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10/09 20:03, 5年前 , 8F
多，因為105年後才會慢慢發生，哪有那麼多人買房子沒多久
10/09 20:03, 8F
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10/09 20:03, 5年前 , 9F
就過世，但再過五年案例就會越來越多。
10/09 20:03, 9F
推
10/09 20:03, 5年前 , 10F
不覺得有啥問題，支出的現金跌掉了，沒倒賠就偷笑。
10/09 20:03, 10F
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10/09 20:03, 5年前 , 11F
還有，沒算到遺產稅
10/09 20:03, 11F
遺贈稅歸遺贈稅，其不合理性在於，今天遺贈物可能附有負擔，比如我表面上 可能繼承一間市價1000萬的房子，但貸款還有剩800萬，所以實際上我應該要扣除這800 萬的貸款才能算我真正的利得。
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10/09 20:09, 5年前 , 12F
問題在於我繼承這個房子我實際上只有900萬實益，但我賣要
10/09 20:09, 12F
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10/09 20:09, 5年前 , 13F
繳580萬
10/09 20:09, 13F
推
10/09 20:11, 5年前 , 14F
覺得條件有點極端 一般很難這樣狀況吧
10/09 20:11, 14F
我把所有數字後面都減個0
推
10/09 20:11, 5年前 , 15F
其實你不能那樣算 對國稅局來說 他就是獲得6900萬的房子
10/09 20:11, 15F
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10/09 20:12, 5年前 , 16F
或者公告現值4000萬的房子
10/09 20:12, 16F
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10/09 20:15, 5年前 , 17F
但他有貸款啊
10/09 20:15, 17F
推
10/09 20:17, 5年前 , 18F
其實就算他有貸款 對房地合一來說是沒在管的
10/09 20:17, 18F
→
10/09 20:17, 5年前 , 19F
法律從來都不是保護所有人，法律保護的是懂法律的人。
10/09 20:17, 19F
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10/09 20:18, 5年前 , 20F
這案例應該去用遺產贈與稅去繳
10/09 20:18, 20F
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10/09 20:18, 5年前 , 21F
法界常說，法律不保護在權利上睡著的人，也是同樣意思。
10/09 20:18, 21F
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10/09 20:18, 5年前 , 22F
房地合一就是獲利所得部分的課稅...
10/09 20:18, 22F
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10/09 20:19, 5年前 , 23F
如果你用8900萬去算 就沒有房地合一的所得 但是遺贈很高
10/09 20:19, 23F
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10/09 20:19, 5年前 , 24F
另外 賣掉這房子虧錢的2000萬部分 應該算在他親人頭上
10/09 20:19, 24F
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10/09 20:20, 5年前 , 25F
因為遺贈稅法，受贈物可以扣除負擔，但房地合一稅目前不行
10/09 20:20, 25F
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10/09 20:20, 5年前 , 26F
而不是小孩扣掉兩千萬的實質利得..
10/09 20:20, 26F
推
10/09 20:24, 5年前 , 27F
詐死脫產？
10/09 20:24, 27F
→
10/09 20:32, 5年前 , 28F
扣除負擔是遺贈的問題。房地合一是算房價自身的
10/09 20:32, 28F
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10/09 20:33, 5年前 , 29F
別亂七八糟亂混一通
10/09 20:33, 29F
→
10/09 20:34, 5年前 , 30F
覺得原po有點混淆了
10/09 20:34, 30F
推
10/09 20:35, 5年前 , 31F
當初看好房價可以破億吧
10/09 20:35, 31F
→
10/09 20:35, 5年前 , 32F
剩下遺產稅 再賺個價差
10/09 20:35, 32F
推
10/09 20:37, 5年前 , 33F
天有不測風雲 不過這例子真的比較偏向規劃沒有做好..
10/09 20:37, 33F
→
10/09 20:37, 5年前 , 34F
每年220萬 雙親有440萬 貸款給他貸高 多的現金分配出去
10/09 20:37, 34F
推
10/09 20:38, 5年前 , 35F
這在賣之前就該知道的事情
10/09 20:38, 35F
中國人忌諱在死前規劃遺產，要很高資產的人才通常會有如此規劃 但案例一定會逐年增多，長輩在105年後買房子，但之後死亡，因為現在才107年，如果 時間拉長到110年，這樣的案例就會被凸顯出來。
還有 30 則推文
還有 5 段內文
推
10/09 21:07, 5年前 , 66F
樓上遺產稅漲了超過5000要20%，但
10/09 21:07, 66F
我一直想表示的是不是只有高資產客戶會發生這樣的狀況
推
10/09 21:10, 5年前 , 67F
哇原來又被調高了
10/09 21:10, 67F
→
10/09 21:11, 5年前 , 68F
資訊真的有點落後了XD不過政府這樣一直變不是好事
10/09 21:11, 68F
推
10/09 21:19, 5年前 , 69F
那你不會不要繼承？ 明明就因為繼承賺到了
10/09 21:19, 69F
推
10/09 21:22, 5年前 , 70F
你就說他負擔不了貸款 又說早知如此不要賣？
10/09 21:22, 70F
→
10/09 21:22, 5年前 , 71F
她不賣要怎麼繳貸款？ 等著被法拍嗎？
10/09 21:22, 71F
推
10/09 21:23, 5年前 , 72F
這題目應該是假設的不要那麼氣
10/09 21:23, 72F
推
10/09 21:38, 5年前 , 73F
房子貸款金額高於公告現值，建議提前處分，換成現金留給子
10/09 21:38, 73F
→
10/09 21:38, 5年前 , 74F
女，對子女反而比較有利。
10/09 21:38, 74F
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10/09 21:38, 5年前 , 75F
我給的連結，就有答案了啊
10/09 21:38, 75F
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10/09 21:41, 5年前 , 76F
頭腦打結，已經無法處分了
10/09 21:41, 76F
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10/09 21:55, 5年前 , 77F
扣稅剛好而已 還是正的 繼承的不要覺得利益都理所當然
10/09 21:55, 77F
推
10/09 22:08, 5年前 , 78F
所以最後小孩得到遺產是90-58萬？也不算虧到錢吧？
10/09 22:08, 78F
推
10/09 22:12, 5年前 , 79F
那新聞 也太白癡了 XD
10/09 22:12, 79F
→
10/09 22:12, 5年前 , 80F
連稅都搞不清楚
10/09 22:12, 80F
推
10/09 22:19, 5年前 , 81F
出示買890萬的證明應該要可以免稅吧？詭異的制度
10/09 22:19, 81F
噓
10/09 22:38, 5年前 , 82F
靠腰,原來改過數字,難怪推文看的莫名其妙
10/09 22:38, 82F
推
10/09 22:57, 5年前 , 83F
撿到的錢繳個幾百萬根本不痛不癢吧
10/09 22:57, 83F
噓
10/09 23:19, 5年前 , 84F
自己遺產繼承低報 笑死
10/09 23:19, 84F
推
10/09 23:56, 5年前 , 85F
爸爸的錢不是撿到的，沒遺產的當然出張嘴
10/09 23:56, 85F
→
10/10 00:39, 5年前 , 86F
沒有不公平吧。。。
10/10 00:39, 86F
推
10/10 01:31, 5年前 , 87F
爸爸的錢不是撿到的，就是自己家族的錢
10/10 01:31, 87F
噓
10/10 07:35, 5年前 , 88F
改什麼0 你買890萬的最好會跌成這樣
10/10 07:35, 88F
→
10/10 07:36, 5年前 , 89F
890萬的稅率也不是這樣算
10/10 07:36, 89F
請問應該怎麼算?
推
10/10 08:43, 5年前 , 90F
原來改數字，看來賺很大
10/10 08:43, 90F
噓
10/10 09:00, 5年前 , 91F
都已經實價證錄了，那來的賠售繳稅？
10/10 09:00, 91F
?
→
10/10 09:05, 5年前 , 92F
那麼有錢應該找專業人事處理比較好
10/10 09:05, 92F
噓
10/10 09:48, 5年前 , 93F
賺太多的遺房產你會吐出來嗎？沒計個人所得就便宜你了
10/10 09:48, 93F
推
10/10 11:32, 5年前 , 94F
#1Ldy0Zt1 去看這篇 繼承省稅 反而省小虧大
10/10 11:32, 94F
噓
10/10 13:43, 5年前 , 95F
避稅還來這裡取暖？明明就是要逃稅還怪政府政策？
10/10 13:43, 95F
逃稅的理由是?
噓
10/10 14:04, 5年前 , 96F
這案例表示修法是往正確的方向修
10/10 14:04, 96F
→
10/10 14:31, 5年前 , 97F
1982看清楚再回啦，不然會被笑
10/10 14:31, 97F
噓
10/10 14:55, 5年前 , 98F
改啥數字拉
10/10 14:55, 98F
推
10/11 00:39, 5年前 , 99F
可以打行政訴訟，有案例
10/11 00:39, 99F
我用LAWSNOTE查是暫時還沒查到類似案例，但因為沒主動申報打行政訴訟的不少。 還是一再強調，今天如果你是屋主，如果你賣房子前沒有先搞懂房地合一稅， 尤其繼承房子很多時候過一兩年兄弟姊妹之間可能就會有想處理的打算，長輩 剛過世的時候晚輩比較不會考量到這塊，但今天可能在賣之前仲介或代書只會跟你說 105年後買適用新制，你可能因為會類推遺贈稅法21條(贈與附有負擔者得扣除)， 因為還沒成交前，一般代書或仲介不會太了解您自身的狀況，往往都要等到 成交後才會發生，而現在大部分房地合一稅都是自己去報，發現稅負過高後， 往往已經來不及反悔。 ※ 編輯: pipigy (1.160.17.121), 10/11/2018 10:35:33
推
10/14 17:39, 5年前 , 100F
覺得不划算，就拋棄繼承啊
10/14 17:39, 100F
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