[閒聊] 老屋的折舊與貸款成數、買賣行情的關聯

看板home-sale作者 (啥利破特)時間5年前 (2018/08/26 18:45), 5年前編輯推噓9(11推 2噓 98→)
留言111則, 11人參與, 5年前最新討論串1/2 (看更多)
常聽到一個觀念，說買房子要注意使用年限 例如一般鋼筋混凝土建築的使用年限大約是50年 所以如果買了屋齡40年的公寓，住個十年以後房屋本身的殘值為零 如果沒有都更等話題，空有土地持分也無法轉手 這也會影響到銀行貸款的考量 但我有個問題是，實際上屋齡超過三十年的老屋轉手仍然不少 甚至實價登錄上照樣可以查到許多超過50年的老屋成交紀錄 我的理解是，顯然老屋仍然可以獲得銀行貸款 畢竟如果真的老屋難貸款 那麼手上真的有那麼多現金，買老屋不必貸款的人 稍微貸一點點買個新成屋應當也不是問題，實在沒必要非買老屋不可 甚至很多三四十年且都更無望的老屋行情在前幾年也仍然上漲 但又想到那個老屋折舊的理論 就覺得怎麼跟市場的現實不太一樣？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 218.35.191.12 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1535280333.A.FB0.html ※ 編輯: aa3ch (218.35.191.12), 08/26/2018 18:46:54
推
08/26 18:47, 5年前 , 1F
我6x年屋貸款8成,輕鬆.
08/26 18:47, 1F
→
08/26 18:47, 5年前 , 2F
旁邊8x年屋成交還比我高.
08/26 18:47, 2F
→
08/26 18:48, 5年前 , 3F
反正版上的觀念都很奇怪..
08/26 18:48, 3F
是屋齡六十幾年跟八十幾年嗎？@@
推
08/26 18:48, 5年前 , 4F
貴在土地吧
08/26 18:48, 4F
但要是都更無望，土地又有什麼意義？ ※ 編輯: aa3ch (218.35.191.12), 08/26/2018 18:48:51
→
08/26 18:48, 5年前 , 5F
一堆沒買過房子的在幻想.
08/26 18:48, 5F
→
08/26 18:49, 5年前 , 6F
是屋齡沒錯.
08/26 18:49, 6F
→
08/26 18:49, 5年前 , 7F
屋主70歲,他五歲就住在那邊..
08/26 18:49, 7F
可以偷問是什麼條件的房子嗎？ 是商圈內還是？
→
08/26 18:49, 5年前 , 8F
你是買賣"居住空間"...建物土地都只是附加價值.
08/26 18:49, 8F
→
08/26 18:50, 5年前 , 9F
所以他有個基本價,那就是空間的價格.
08/26 18:50, 9F
→
08/26 18:50, 5年前 , 10F
建物和土地的價值在灌在這個基本價上面.
08/26 18:50, 10F
※ 編輯: aa3ch (218.35.191.12), 08/26/2018 18:51:36
→
08/26 18:50, 5年前 , 11F
不能都更的東西,大約在屋齡30左右,就是完全這個基本價了.
08/26 18:50, 11F
→
08/26 18:50, 5年前 , 12F
也因此,30年屋和50年屋和80年屋,價差不大.
08/26 18:50, 12F
→
08/26 18:51, 5年前 , 13F
一堆人認為房價是建立在建物上面是一種謬思.
08/26 18:51, 13F
→
08/26 18:52, 5年前 , 14F
都市最老發展的地區很多這種五十六十七十年屋阿.
08/26 18:52, 14F
對，像是城中區一堆日本時代的房子 我就是想到這個所以才問@@ ※ 編輯: aa3ch (218.35.191.12), 08/26/2018 18:52:51
→
08/26 18:52, 5年前 , 15F
另外,一間連壁透天,你打掉重蓋的成本大約三百多.
08/26 18:52, 15F
→
08/26 18:52, 5年前 , 16F
也就是,如果你的透天已經50年,擬就打掉重蓋.
08/26 18:52, 16F
→
08/26 18:52, 5年前 , 17F
300萬買屋齡變成0年新屋.
08/26 18:52, 17F
→
08/26 18:53, 5年前 , 18F
有誰需要都更服務的，站內我
08/26 18:53, 18F
→
08/26 18:54, 5年前 , 19F
現在危老條例,你重蓋3xx萬,聽說可以全部貸款.
08/26 18:54, 19F
噓
08/26 18:56, 5年前 , 20F
搞不清楚狀況，50年後殘值也不是零，去查財政部資料吧
08/26 18:56, 20F
→
08/26 18:57, 5年前 , 21F
人家稅務單位都有各種建物的殘值表
08/26 18:57, 21F
我要是很清楚狀況的話又何必上來請教？ ※ 編輯: aa3ch (218.35.191.12), 08/26/2018 18:59:24
→
08/26 19:03, 5年前 , 22F
3xx蓋兩樓吧qq，建蔽率問題空間變很小，老屋就整修就好
08/26 19:03, 22F
→
08/26 19:03, 5年前 , 23F
，空間一樣大。
08/26 19:03, 23F
推
08/26 19:04, 5年前 , 24F
3樓..因為我某間透天旁邊就正在蓋.
08/26 19:04, 24F
→
08/26 19:04, 5年前 , 25F
這個夏天都在大雨,我的透天因此漏水漏得亂七八糟.
08/26 19:04, 25F
→
08/26 19:04, 5年前 , 26F
生氣氣..不會挑我翻修的時候蓋喔.
08/26 19:04, 26F
→
08/26 19:04, 5年前 , 27F
透天老屋30年甚至40年以上最划算，最好是三樓透天，便
08/26 19:04, 27F
→
08/26 19:04, 5年前 , 28F
宜又大碗
08/26 19:04, 28F
→
08/26 19:04, 5年前 , 29F
挑我在賣的時候蓋..
08/26 19:04, 29F
→
08/26 19:05, 5年前 , 30F
連棟式騎樓透天的板模很簡單,所以價位比別墅低很多.
08/26 19:05, 30F
透天至少還有完整的土地價值，那公寓的話呢？＠＠ ※ 編輯: aa3ch (218.35.191.12), 08/26/2018 19:06:56
→
08/26 19:07, 5年前 , 31F
我蓋4四樓，要650QQ，之前估兩樓半要450QQ,當然是全包
08/26 19:07, 31F
→
08/26 19:07, 5年前 , 32F
到好，不是只有基礎，筏式基礎，建材，施工方法是有差
08/26 19:07, 32F
還有 39 則推文
還有 1 段內文
→
08/26 19:23, 5年前 , 72F
估價差異罷了，後來也是用合約價承貸，都還問我要不要
08/26 19:23, 72F
→
08/26 19:23, 5年前 , 73F
用修繕補足8成貸款呢QQ
08/26 19:23, 73F
推
08/26 19:27, 5年前 , 74F
專跑包租公的仲介真的很機八，幹話一堆
08/26 19:27, 74F
→
08/26 20:11, 5年前 , 75F
五十年殘值為零也沒錯啦，我60年老屋，銀行估價房屋沒
08/26 20:11, 75F
→
08/26 20:11, 5年前 , 76F
有價值，後來用合約價承貸，只用土地價格估比較高而已
08/26 20:11, 76F
→
08/26 20:11, 5年前 , 77F
，一般土融5成，放了一個沒價值的房屋，用房貸就變7成
08/26 20:11, 77F
→
08/26 20:11, 5年前 , 78F
丫
08/26 20:11, 78F
推
08/26 20:12, 5年前 , 79F
其實銀行估價也都是委外.
08/26 20:12, 79F
→
08/26 20:12, 5年前 , 80F
然後評估標準是浮動的.
08/26 20:12, 80F
→
08/26 20:12, 5年前 , 81F
也因此,這邊有很多手腳可以做.
08/26 20:12, 81F
→
08/26 20:13, 5年前 , 82F
例如,一般來講,純土地價格比上面有建物的高.
08/26 20:13, 82F
→
08/26 20:13, 5年前 , 83F
所以很多時候,有關係的人可以用"土地價格"去貸款.
08/26 20:13, 83F
→
08/26 20:13, 5年前 , 84F
尤其在"轉貸/增貸"的時候,因為沒有買賣價.
08/26 20:13, 84F
→
08/26 20:13, 5年前 , 85F
所以不會有買賣合約的cap上限.
08/26 20:13, 85F
→
08/26 20:14, 5年前 , 86F
因此當他用土地價格去估,就會變很高.
08/26 20:14, 86F
→
08/26 20:14, 5年前 , 87F
所以轉貸增貸可以貸比旁邊買房的還要多的錢出來.
08/26 20:14, 87F
→
08/26 20:14, 5年前 , 88F
只要你可以"掌握"到估價的那個單位,無論是銀行自己還是委外.
08/26 20:14, 88F
→
08/26 20:14, 5年前 , 89F
這種手段在企業很愛幹.
08/26 20:14, 89F
→
08/26 20:15, 5年前 , 90F
企業的老廠房阿,老營業處阿,老門市阿.
08/26 20:15, 90F
→
08/26 20:15, 5年前 , 91F
金額比較大,四周無行情參考.
08/26 20:15, 91F
→
08/26 20:15, 5年前 , 92F
然後因為金額比較大,所以就可以花一些成本去找到估價人員.
08/26 20:15, 92F
→
08/26 20:15, 5年前 , 93F
然後也不用太麻煩,就拿旁邊建商買土地的成交價來做基準就好.
08/26 20:15, 93F
→
08/26 20:16, 5年前 , 94F
立刻本來1.5億行情的東西,銀行鑑價就變2億多..XD
08/26 20:16, 94F
→
08/26 20:16, 5年前 , 95F
so...這個才叫"跟銀行關係好".
08/26 20:16, 95F
→
08/26 20:16, 5年前 , 96F
同樣的,企業資產評估,需要找估價師.
08/26 20:16, 96F
→
08/26 20:16, 5年前 , 97F
也可以用一樣的操作手法來控制帳面上企業的不棟產價格評估.
08/26 20:16, 97F
→
08/26 20:17, 5年前 , 98F
進而影響到股票的股東權益數字.
08/26 20:17, 98F
推
08/26 20:45, 5年前 , 99F
我有看過日本節目 什麼大改造
08/26 20:45, 99F
→
08/26 20:45, 5年前 , 100F
改造一件東京兩樓 坪數不大的透天
08/26 20:45, 100F
→
08/26 20:45, 5年前 , 101F
當我看到屋齡8蛈~木造 回頭再看看呆完
08/26 20:45, 101F
→
08/26 20:45, 5年前 , 102F
一堆3x鋼筋水泥 相較起來根本還在壯年xd
08/26 20:45, 102F
→
08/26 20:45, 5年前 , 103F
屋齡8X 木造透天
08/26 20:45, 103F
→
08/26 20:46, 5年前 , 104F
整修丫，不要破壞原本結構都能做，加構加xxx都算
08/26 20:46, 104F
→
08/26 20:46, 5年前 , 105F
放出老屋不能住的消息 或許真的是建商大洗腦
08/26 20:46, 105F
推
08/26 20:47, 5年前 , 106F
只要花錢,兩千年前的萬里長城都可以補強翻修.
08/26 20:47, 106F
→
08/26 20:47, 5年前 , 107F
木造在地震地帶的東京都能撐八十幾年
08/26 20:47, 107F
→
08/26 20:47, 5年前 , 108F
鋼筋水泥 就更不用說了
08/26 20:47, 108F
推
08/27 00:11, 5年前 , 109F
推
08/27 00:11, 109F
噓
08/27 15:58, 5年前 , 110F
老屋會折舊…平行世界
08/27 15:58, 110F
推
08/28 10:45, 5年前 , 111F
請教一下，40年以上老屋，有可能用30年貸款嗎？
08/28 10:45, 111F
‣ 更多 aa3ch 的文章
文章代碼(AID): #1RWeJD-m (home-sale)
‣ 更多 aa3ch 的文章
文章代碼(AID): #1RWeJD-m (home-sale)