[請益] 桃園自地自建出租套房可行性？

看板home-sale作者 (勤)時間6年前 (2018/05/30 18:40), 6年前編輯推噓23(23推 0噓 37→)
留言60則, 25人參與, 6年前最新討論串1/3 (看更多)
大家好 本板首Po 請大家多指教 目前手頭上有一戶極老舊的獨棟透天 位在桃園 中路重劃區附近 地坪約60坪 住宅區 建蔽率60% 容積率200％左右 因為是老祖厝 故沒有打算售出 計畫自地自建做出租套房用 附近剛需市政府/地院/地檢 初步規劃如下： 1.貸款1500萬 整棟砍掉重練 2.1F 做挑高店面+庭院出租 3.2~4F 隔6~8間套房出租 租金評估 店面18000/套房8000 每月收益約60K 每年70萬 IRR約4.8% 1000萬做為建築成本 400萬裝潢家具成本 100萬擺著以備不時之需 不知道這樣的規劃 在各位前輩看來是否妥當？ 請各位多指教了 謝謝！ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.76.50.104 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1527676859.A.CBB.html
推
05/30 18:46, 6年前 , 1F
真好 包組公
05/30 18:46, 1F
祖上陰德
→
05/30 18:52, 6年前 , 2F
可行
05/30 18:52, 2F
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05/30 18:52, 6年前 , 3F
不過 建築師設計那邊要多一筆費用
05/30 18:52, 3F
這部分已加入建築成本
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05/30 18:53, 6年前 , 4F
裝潢或許可以再多花心思 便宜又實用的
05/30 18:53, 4F
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05/30 18:54, 6年前 , 5F
如果自己有可能要住 裝潢與家具要考慮盡量低毒害的
05/30 18:54, 5F
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05/30 18:55, 6年前 , 6F
當然也是可以佛心 給租客無毒家具與裝潢
05/30 18:55, 6F
裝潢我是抓高 至於詳細的項目 還沒有規劃 ※ 編輯: ahello1199 (180.217.124.93), 05/30/2018 19:05:29
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05/30 19:04, 6年前 , 7F
這種土地大小 是否有需要強制作停車位 妳要問建築師看看
05/30 19:04, 7F
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05/30 19:04, 6年前 , 8F
若需要作停車位 可能會影響妳原來的規劃
05/30 19:04, 8F
了解 這部分在和建築師討論
推
05/30 19:17, 6年前 , 9F
中路有社宅好租嗎？
05/30 19:17, 9F
雖有社宅 不過我想還是有需求 ※ 編輯: ahello1199 (180.217.124.93), 05/30/2018 19:37:10
推
05/30 19:42, 6年前 , 10F
附近沒大學 只能租上班族
05/30 19:42, 10F
推
05/30 20:11, 6年前 , 11F
租金自動打9折。
05/30 20:11, 11F
推
05/30 20:19, 6年前 , 12F
老透天很多都蓋滿算你60/8=7間一層
05/30 20:19, 12F
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05/30 20:20, 6年前 , 13F
7x3=21間。月租6千就好。一個月就12萬了
05/30 20:20, 13F
不想搞太複雜 最多2～4樓 9間每層3間
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05/30 20:45, 6年前 , 14F
店面的廚房位置要注意，正上方那間套房會超臭
05/30 20:45, 14F
店面還沒打算 不過可能以咖啡店為優先
推
05/30 21:04, 6年前 , 15F
先算一下地價稅和房屋稅 一年可能會超過十萬
05/30 21:04, 15F
這部分會轉嫁給想要報稅的房客
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05/30 21:11, 6年前 , 16F
18-24間套房 代表同數量的衛浴電表 更多窗 建築成本不低
05/30 21:11, 16F
嗯嗯 沒打算規劃那麼多
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05/30 21:13, 6年前 , 17F
而一百萬的預備金 說白的 是不夠的
05/30 21:13, 17F
還包含手上現金
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05/30 21:15, 6年前 , 18F
你沒有自備款 而光貸款就不容易 何況最少1.5年的建築期
05/30 21:15, 18F
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05/30 21:16, 6年前 , 19F
如沒有外力幫忙 光本息就壓死人了
05/30 21:16, 19F
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05/30 21:19, 6年前 , 20F
最後一句 樓主三思
05/30 21:19, 20F
還在評估手頭上要丟多少 會貸多主要是利率低 週轉才沒壓力 ※ 編輯: ahello1199 (115.82.177.141), 05/30/2018 21:39:21 感謝大大 我會三思的 ※ 編輯: ahello1199 (115.82.177.141), 05/30/2018 21:39:45
推
05/30 21:51, 6年前 , 21F
包租公風險很大 少子化、青貧化
05/30 21:51, 21F
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05/30 21:52, 6年前 , 22F
好的房客 越來越少 租不出去就算了
05/30 21:52, 22F
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05/30 21:53, 6年前 , 23F
如果租到問題房客 甚麼事情都會發生
05/30 21:53, 23F
所以打算以公務員為主
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05/30 21:55, 6年前 , 24F
房客報稅 無關地價稅和房屋稅 和租賃所得（綜所稅)有關
05/30 21:55, 24F
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05/30 22:08, 6年前 , 25F
當然以上說明是以合法為前提（其它不論
05/30 22:08, 25F
了解！
推
05/30 22:35, 6年前 , 26F
一個人趴在裡面整棟會空空的喔，風險高
05/30 22:35, 26F
那就…隔間推掉自住囉
推
05/30 23:10, 6年前 , 27F
桃園房子不好租，供過於求
05/30 23:10, 27F
這部分我沒有研究 不過桃園缺台北那種1+1小豪宅那種 想規劃成這樣
推
05/30 23:13, 6年前 , 28F
不好租。今天飄去外面晃一整天沒電話。
05/30 23:13, 28F
好吧 幫QQ
推
05/30 23:39, 6年前 , 29F
部分出售 甚至預售做現金流
05/30 23:39, 29F
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05/30 23:39, 6年前 , 30F
留1.4樓 賣2.3樓
05/30 23:39, 30F
賣的話沒有考慮
推
05/30 23:52, 6年前 , 31F
直接改建就好 打掉重蓋沒必要吧 租屋又不是自住
05/30 23:52, 31F
推
05/31 00:07, 6年前 , 32F
直接改建+1。
05/31 00:07, 32F
因為改建約600 重建1000 原始建物舊法規容積沒點滿 所以沒差
推
05/31 00:10, 6年前 , 33F
自地自建現金壓力大 然後中路旁邊有社會住宅
05/31 00:10, 33F
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05/31 00:11, 6年前 , 34F
但那附近還不錯租 我附近一棟32間的平均7500/月
05/31 00:11, 34F
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05/31 00:12, 6年前 , 35F
但社會住宅好 不知道有什麼衝擊就是了
05/31 00:12, 35F
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05/31 00:14, 6年前 , 36F
而且合法蓋 很劣勢 我建議賣掉直接貸款買
05/31 00:14, 36F
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05/31 00:15, 6年前 , 37F
或是 轉貸直接買別棟 這個當店面便宜租掉
05/31 00:15, 37F
隔32間 還真硬 主建物多大呀... 目前沒有想和社會住宅當對手 走差異化 一個月穩穩的就好
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05/31 00:24, 6年前 , 38F
是靠中路的哪邊?
05/31 00:24, 38F
守法路附近 ※ 編輯: ahello1199 (180.217.124.93), 05/31/2018 01:23:08
推
05/31 02:47, 6年前 , 39F
貸出來直接買6%套房
05/31 02:47, 39F
有考慮過 乾脆增貸買其他投資產品
推
05/31 07:36, 6年前 , 40F
消防法規沒過會被拆
05/31 07:36, 40F
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05/31 07:36, 6年前 , 41F
出事再加一條過失傷害或致死
05/31 07:36, 41F
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05/31 07:36, 6年前 , 42F
現在消防法抓很嚴
05/31 07:36, 42F
謝謝指教 這部分還沒有評估到
推
05/31 08:01, 6年前 , 43F
住同區 最大問題是停車
05/31 08:01, 43F
這區都馬沒在管 只要不是紅線 都不會拖 而且蠻多路段是沒劃線的 停好停滿
推
05/31 08:21, 6年前 , 44F
桃園這邊應該還好啦。科科有關係就是沒關係
05/31 08:21, 44F
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05/31 08:22, 6年前 , 45F
看背景夠不夠硬而已。藍綠都要保持好唷。科科
05/31 08:22, 45F
沒在管已經幾十年了哈哈
推
05/31 10:24, 6年前 , 46F
公務員也是什麼人都有阿
05/31 10:24, 46F
了解
推
05/31 14:21, 6年前 , 47F
我覺得可以耶！我在旁邊桃園市府旁的信義房屋，一直有
05/31 14:21, 47F
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05/31 14:21, 6年前 , 48F
剛調任來的新人公務員說要租套房......
05/31 14:21, 48F
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05/31 14:21, 6年前 , 49F
蓋好跟我說，我可以義務\免費介紹租客過去XDD
05/31 14:21, 49F
感謝大大 不過目前還在評估階段 ※ 編輯: ahello1199 (36.233.19.55), 05/31/2018 16:24:01
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06/01 01:43, 6年前 , 50F
問過銀行了嗎 感覺不好貸
06/01 01:43, 50F
推
06/01 10:50, 6年前 , 51F
你的租客群是公務人員，也就是說你必須遵守所有法規
06/01 10:50, 51F
→
06/01 10:51, 6年前 , 52F
包含稅金，消防法規等等，這些東西都會是成本
06/01 10:51, 52F
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06/01 10:52, 6年前 , 53F
你要轉嫁到房客身上就比別的房東多兩成的租金
06/01 10:52, 53F
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06/01 10:52, 6年前 , 54F
要走差異化就代表你的裝潢和設備要比別人好，成本再多
06/01 10:52, 54F
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06/01 10:53, 6年前 , 55F
兩成，同樣的大小和位置，你租8000別人租5500就有了
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06/01 10:55, 6年前 , 56F
對房客來說花8000租5500的套房，倒不如找整層的更好
06/01 10:55, 56F
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06/01 10:56, 6年前 , 57F
多想想吧，蓋不難，管理才是麻煩的
06/01 10:56, 57F
推
06/01 23:07, 6年前 , 58F
傻了嗎?租公務員才不好!白牌流氓,私底下弄你,租技術員才
06/01 23:07, 58F
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06/21 04:33, 6年前 , 59F
月租$8000，有幾坪大呢？
06/21 04:33, 59F
推
07/05 22:09, 6年前 , 60F
8000我不會想租...
07/05 22:09, 60F
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