Re: [閒聊] 有人只看總價買房嗎

看板home-sale作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間6年前 (2017/07/29 21:12), 6年前編輯推噓52(53推 1噓 26→)
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這是投資客賺錢的空間之一. 通常真實市場是... 坪數小的時候看總價,坪數大的時候看單價. 當然細節還是會有模糊地帶,並不是絕對. 但..也因為有模糊地帶,所以...我們黑心投資客就可以在其中爽爽撈錢. 我兩年前買了電梯一間2房,15坪190萬. 上上個月,兩年一滿可以用舊制,就賣掉,24x萬.. 我買的時候買單坪12,賣得時候賣兩房兩百五...XD 同樣的,我還有一間兩房車位,在兩個月滿兩年,準備要賣300萬,我進貨,190+35萬(車位). 投資客很愛收一房一廳改兩房,收兩房改三房... 台北尤其被玩到爛..所以台北很多13坪兩房,16坪三房(建坪喔) 當然也不是每間都可以改,所以通常要看過,可以改才改. (主要關鍵就是,對外窗戶) 只要一旦多改一間房間出來,價格立刻三級跳.. 因為,兩房就是兩房的價格,三房就是三房的價格. 也同樣的,那些兩房改一房一廳,三房改兩房的物件,通常都超難賣. 賣掉的價格通常也都比正常格局低很多. 這就更不用說甚麼兩戶打通.....這就只能更賤價賣. 而我們投資客自然,當你賠錢賠得夠多賣的時候,我就買回來,再把你兩房改回三房. 立刻價格又回到標準價了. 而兩戶打通的,到後來我們一定又改回兩戶分別賣掉...XD 基本上我們這時候要站回鋼性買盤的角度去思考. 為啥要買兩房,因為你需要兩個格子,也許一間小孩住,一間自己住. 為啥要三房,因為你需要三個格子,一間老媽住,一間自己住,一間小孩住. 所以真正最底線的東西叫"房間數". 買家必須先滿足她需求的房間數後,才可以思考它的坪數. 這是需求的優先順序問題...先房間數在坪數. 所以,當市場兩房全都三百萬...你又是窮人買不起. 這時候出現一間250萬的迷你兩房.. 你覽趴壓著也只能買了.... 而別忘了市場是窮人多還是有錢人多??... 那..當出現迷你兩房250萬.淺在買家會比300萬兩房的人少嗎? 這時候甚麼單坪多少??...你有本事挑剔,那你去買300萬的正規隔兩房阿. 我自然賣給覽趴壓著也必須買的買家就好了,幹嘛賣給你. 這就是小坪數看總價的原由. 這種現象在租屋市場尤其清楚. 租屋市場是非常直接反映剛性需求的市場... 一般兩房同屋齡,在高雄大概都在一萬一到一萬三.... 我手上有三間迷你兩房,坪數都是15坪,全都租一萬... 你買300萬,2x坪含基本家具,租一萬一,一萬二..因為你是兩房. 我買190,15坪含基本家具,租一萬比你便宜一點點...但是還是差不多,因為我也是兩房.XD 反過來大坪數就不一樣. 大坪數買家是買爽,他們買的不是硬性需求...它們挑物件大多都是在挑"爽" 因此...多少爽決定多少價位. 所以坪數更大,自然價位會拉高... so..大坪數就會回歸看單坪價. 興富發在高雄推了三個案子,全都瘋狂熱銷. 大悅,民生香榭,博愛香榭.... 還有點打到旁邊15F的新兩房... 因為興富發推的是18~20坪的兩房,低樓層400上下,高樓層帶車位也才600有找. 然後29F有豪華公設(因為高樓層,樓地板面積大,所以打造的公設等級比15樓強很大) 所以打到附近15F的兩房案子... 之後市政府還因此立刻改變規矩,限制地下室樓層,嚴查車位戶數比等等. 用其他手段逼建商不再蓋這種迷你坪數兩房. 所以高雄這種迷你兩房案就此絕種...成了絕版品. 包含興富發本來還要複製的第四棟後譯案(現在在改變建照中),甲山林都心願等等. 他們的建照也都因為市政府的刁難而發回修改. so...之後兩房大概坪數又會回到23~25左右. 而興富發的這一手,操作的就是"總價"的奧義... 一般兩房要多少?...你看星亞都沒車位,動不動就七八百萬. 買家看了一下15F的5樓兩房,這邊要650好了,興富發的5F,只要430. 請問....他做何感想?? 當然坪數有差,一個24坪,一個18坪... 但是這時候,他會想"阿樹幹的勒,差兩百萬,為了不買新屋就會死得病,忍一忍好了" 所以...650被打到了. 阿就更不用說,29F均攤下,同樓層的單價,一定比15F便宜.. 也就是29F的10F,單坪價一定比15F的10F便宜...這是成本均攤的問題.. 所以...小坪數看總價,大坪數看單坪. 這在建商的操作競爭手法中,也可以看到很多案例... 另外一點. 老屋坪數越大,單坪越便宜.. 因為老屋的"爽"度已經大幅下降. 所以大坪數失去"應性需求"..爽度又下降,造成坪數價值下跌. 才產生的這種現象. 當然這種東西,大多都被改套房的便宜收去改套房出租就是了. 也算是有個缺口和支撐的基本價格. 但當然和一般坪數的剛性住宅需求價還是有差的... 投資客有很多種. 有一票投資客投資"爽"這種東西.. 投資"爽"的投資客很刺激,那個價差變動很大.... 但是相對的,風險也很大... 而像我們這種是投資"剛性需求"... 利潤比較死板,但是比較單純又直接... 這也是為啥同樣手上有兩千萬,我不會去買貝拉莫里,我會跑去買透天店面的主因. 風格不一樣...XD 就像談到,將來我蓋房子來賣. 我鐵定是走寶咖咖路線,而不是國泰遠雄路線... 但是我從來不否認,你要走"爽"的路線一樣可以賺到錢. 只是...操作和物件判定和物件處裡的概念以及手法會極大的不同就是了. 當然永遠切記,不要用A的大腦去玩B...你會被套到死掉. 你不要用剛性需求的角度去看豪宅,同樣不要用中產階級的角度去看公寓.. 看公寓就是用窮人的角度,我只有60萬現金,月收入3萬想買房子安身立業.... 而不是"公寓那麼老那麼破,誰要住公寓阿"的心態去思考. 同樣的,不要用"這邊這樣比較好住,這樣比較方便"的態度去思考6000萬的車庫別墅. "仁武蓋6000萬賣鬼阿,誰買得起"...?? 那東西不是賣你的,是賣旁邊工廠股東或是老闆的兒子的... 你用剛性需求去思考6000萬的別墅,就是你天大的盲點..... 不過當然,如果你都不買房子,單純只是嘴砲和看熱鬧. 那怎樣想隨便你. 但當你要拿出幾百萬去買,無論是要自住還是要置產還是要投資. 千萬不要用錯腦袋思考錯產品...這樣你掉入陷阱後,沒人救的了你. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.134.203.193 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1501333964.A.12C.html
推
07/29 21:19, , 1F
推。買硬需求的案件投資客+1。最近剛脫手臺北兩房小公寓
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→
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。持有一年半。
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推
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Good
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推
07/29 21:20, , 4F
哈哈 ceca真的誨人不倦
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推
07/29 21:25, , 5F
另外真的不要覺得投資客賣的房子貴。利潤主要來源是【成
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07/29 21:25, , 6F
本低】賣【行情價】。至於怎麼買到便宜房子？就是跟各家
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仲介打好關係
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推
07/29 21:51, , 8F
實用
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推
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有點道理
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H板友，投資客也是分很多種，你說的只是其中一類
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推
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07/29 22:09, 11F
推
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神....
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用剛性需求去思考6000萬的別墅,就是你天大的盲點
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神文
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推
07/29 22:15, , 15F
完全正確，不管是租或者是賣，兩房改一房是一個很大的
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錯誤，我手上就有一間兩房改一房的產品，的確比較難租
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出去，我正在思考要不要把它改為兩房
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這間應該是我投資生涯當中作的最錯的決定
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推
07/29 22:35, , 19F
西咖大一出桶好多文章 XD
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推
07/29 22:41, , 20F
因為實戰派比理論派有趣
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推
07/29 22:42, , 21F
投資只有贏家，沒有專家
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推
07/29 22:50, , 22F
這篇推一下 很多三改二的都賣很久
07/29 22:50, 22F
推
07/29 22:56, , 23F
為什麼你的文章都這麼營養 多分享一些吧XD
07/29 22:56, 23F
推
07/29 23:02, , 24F
不錯的心得觀點
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推
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有道理
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推
07/29 23:11, , 26F
嘴炮不如多出門比較實在
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推
07/29 23:23, , 27F
這就是現實...
07/29 23:23, 27F
推
07/29 23:54, , 28F
終於出桶了 小心不要在罵髒話
07/29 23:54, 28F
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07/29 23:55, , 29F
終於可以看到這種好文XD
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推
07/30 00:04, , 30F
在市場上打滾的果然比在鍵盤上打滾的有內容多了
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推
07/30 00:05, , 31F
神之又神，台灣房地之神CECA。
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推
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推
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07/30 00:13, , 33F
謝謝CECA大大分享很實用的資訊
07/30 00:13, 33F
推
07/30 00:16, , 34F
樹幹是新梗嗎，幾乎每篇都有XD
07/30 00:16, 34F
推
07/30 00:26, , 35F
空空首先要變聰明投客才有可能買便宜
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推
07/30 00:35, , 36F
Ceca出桶 我猜這次可以撐三個禮拜
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推
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推
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07/30 01:07, , 38F
好文推，謝謝分享
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推
07/30 02:15, , 39F
博愛香榭真的很扯 完全搶不到最小坪數的兩房
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07/30 02:16, , 40F
缺點他的電梯少得可憐 如果要上去泳池爽要等很久
07/30 02:16, 40F
這種物件其實在北部已經很多了. 主要是因為,他是迷你兩房,所以在評估的時候,預估的"住戶人數"計算上是ok的. 畢竟,她消防法規都可以過了....(會估算逃生通道和設備對住戶的比率) 一層13戶,但是估算住戶人數可能只等同一般正常三房一層4~5戶而已. 游泳方面也還好,很多規模型社區,住戶可能四百到六百戶一個游泳池. 並且都還是兩房三房四房這種等級的. 他們游泳池使用人數比率會遠高於博愛香榭. 不過當然,高雄人聽到甚麼一棟四百多戶兩三個電梯,都會很吃驚就是了..XD 不過當然,你說要真實管理以及住戶素質上. 她當然比不上那種大坪數一層兩戶的豪宅阿. 一分錢一分貨...這是永遠跑不掉的真理. 鈔票可以過濾素質...這是無法抹滅的殘酷的真理. ※ 編輯: ceca (220.134.203.193), 07/30/2017 02:24:40
推
07/30 05:35, , 41F
投資課的市場已經很競爭了，別教太多技術啊
07/30 05:35, 41F
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07/30 06:18, , 42F
已讀
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推
07/30 08:42, , 43F
推
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推
07/30 09:33, , 44F
推
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推
07/30 09:59, , 45F
實務市場派~~哪時候要轉建商阿XDDDDD
07/30 09:59, 45F
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07/30 10:02, , 46F
推
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07/30 10:09, , 47F
推
07/30 10:09, 47F
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07/30 10:45, , 48F
好.假設坪數不小.總價跟單價都便宜.那要看哪種XDDDDDDDD
07/30 10:45, 48F
推
07/30 10:55, , 49F
240-190。50w. 仲介費15w. 雜支5w 房租兩年20w. 大
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概賺45w 左右
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對身價破e的ceca來說這錢也太難賺了吧......
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07/30 10:56, , 52F
想問在台北市蛋黃區， 室內21p三房是不是算大坪數？看單價
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。 還是算低總三房剛需？
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推
07/30 10:59, , 54F
當然是有錢人多阿...傻傻的，房版菜鳥嗎？
07/30 10:59, 54F
推
07/30 11:01, , 55F
前幾年幹嘛不買塊大坪數工業用地或農地切切切小坪數分
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割來賺還比較快......
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去炒作這種低總價物件有點無聊。
07/30 11:02, 57F
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07/30 11:30, , 58F
連投客都不愛玩新屋 這樣建商怎麼蓋
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推
07/30 11:36, , 59F
推
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推
07/30 14:14, , 60F
好文推推
07/30 14:14, 60F
推
07/30 14:39, , 61F
這篇分析的很不錯 推
07/30 14:39, 61F
推
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說得好 不過本來就是這樣 會懂的願意懂的早加入了 剩下就
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是死腦筋的和永遠嘴炮看戲的
07/30 15:01, 63F
推
07/30 15:15, , 64F
市場就是這樣-零和遊戲。不是那些成天坐辨公室學理論
07/30 15:15, 64F
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07/30 15:17, , 65F
可以明白的。現在政府又找一些理論派來決策，不對症下
07/30 15:17, 65F
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07/30 15:18, , 66F
藥。增加持有稅?有事嗎? 重要是把土地逼出來，建商買地
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07/30 15:18, , 67F
來蓋了，供給量一多市場自然有一雙手去調節價格
07/30 15:18, 67F
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07/30 16:11, , 68F
買房的確要學ceca這樣買 訂好能接受的相對低價就別動了
07/30 16:11, 68F
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07/30 16:11, , 69F
反正都不急不能成交就 換屋/換房仲
07/30 16:11, 69F
噓
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台北確實被玩爛了 師大這帶已經死了
07/30 20:44, 70F
推
07/30 22:13, , 71F
推好文，ceca嗆歸嗆，但至少肯跟大家分享
07/30 22:13, 71F
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07/30 23:24, , 72F
仁武六千?帝硯好像還在賣
07/30 23:24, 72F
推
07/31 01:05, , 73F
推
07/31 01:05, 73F
推
07/31 11:35, , 74F
好文
07/31 11:35, 74F
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07/31 12:38, , 75F
長知識了
07/31 12:38, 75F
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07/31 23:11, , 76F
感謝分享
07/31 23:11, 76F
推
08/01 14:19, , 77F
誰敢再害西卡大進桶,就是與房板鄉民為敵
08/01 14:19, 77F
推
08/01 16:09, , 78F
推
08/01 16:09, 78F
推
08/04 15:41, , 79F
不錯的文章，有看有推
08/04 15:41, 79F
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08/06 14:09, , 80F
推推 認真文
08/06 14:09, 80F
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