Re: [閒聊] 東京地價創新高，鄉下越來越便宜。

看板home-sale作者kusomanfcu (POE yea)時間6年前 (2017/07/23 11:47)推噓6(7推 1噓 34→)

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觀點交流 ※ 引述《Lobo23 (阿寶)》之銘言： : 有些觀點不同，互相交流一下: : 在自由經濟中，房價是由市場決定，其中的因素多變複雜，絕對不是隨便一個鳥公式可以在自由經濟下因素再多都需要計算出可評估價格與風險。高雄王只是隨便說說一個公式來提出概念。不然房貸要怎算？保險要怎算？大數據不就是垃圾？ : 說明一切，各國房價有各地的國家制度.民情甚至天然災害的風險因素影響。舉例像德國 : ，國家的政策加上友善的租屋制度，就算投報率高，人們也不會瘋狂買房。你想買也有嚴其實只是維護費用（持有稅和房屋相關其他費用）把投報率都吃光光 : 格限制根本炒不起來，甚至租金也不是你可以隨意調漲。 : 還有你提的都是大都市，到國外鄉下去看看，投報率高到跟台灣中南部一樣5%6%甚至10 % : ，還是沒人買，大家仍愛都市搶雙北1%的投報，租金會有個底部跟頂部，跟就業機會. 當因為空租率高達50%以上.......沒人租也沒人買 : 地收入比較有正相關。投資人看的是當地未來發展潛力，租金漲跌只是發展後的其中一個 : 結果，似乎倒果為因了。 : 成本變2%，投報不一定會拉高，因為人們租不起也只能降價求租。台北精華區一堆店面空 : 著，就是租金太吃人的結果。 : 經濟發展好，大家搶租，租金才有本錢上漲，還是要回到基本面來看。經濟發展好不見得搶租，還要看消費模式和人潮，例如：經濟發展差百貨消退，夜市反而人潮變多而逆勢租金上漲。 : 但房價卻是要看資金面，資金會流向高投報跟高穩定的市場，好賺的當然可以追高直到投 : 報降下來，最後持穩。但此時若持有成本增加，房租若漲不動，報酬率低那房價就會跌， : 跌到投報變成合理穩定的數值。從這點來看，稅1%利率2%.投報3%你的這公式就有合理的 : 解釋。但卻不能適用每個地區，因為中間若有其他變動，如國家的政策.未來的預期.心理 : 因素等都很容易使房價漲跌，最簡單的例子是戰爭，或是像上海房子已成為富豪證明自己 : 身價的一種展示品，這誰還管什投報率。 : 其實鄉下投報還是很高哦，沒有逼近前兩者，單一國家稅制跟利率應該不會到鄉下就有差鄉下的投資報酬率不見得比較高，房價低的地方其維護費用和管理費用佔比高。當然還有更高的空租率。不是沒人去鄉下看是因為投資報酬率沒你想像中高... : 別了吧～因為預期因素(會越來越慘)的影響，沒人要去鄉下買房呀～ : 頭期款都不考慮的嗎？鄉下鬼城可能買了就是套一輩子，不划算還是會租，尤其環境不好 : 終究還是有搬走的考量。假如你調到底特律工作，不知道會做多久，也可能是一輩子，那 : 你敢買嗎？底特律房價已經在漲了...你說的是兩年前舊聞因為他之前跌到太便宜所以新工業（電動車相關）已經進去 : 所以全球大都市的買房自住者都是傻子? : 投資考量的重點是未來性。不然大家怎麼都買投報低的大城市，不去搶10%的鄉下 ? : 租金不划算根本不是問題，不然怎麼會有人買土地養地，一毛租金錢都收不到哦～ : 發展潛力才是根本，也就是看國家建設(軟硬體).工作機會.便利性等，不然怎麼不去買英 : 國鄉下要買倫敦? 底特律不是鄉下，是因為產業問題重創。 : 意思是不合你邏輯的就不算?把眼睛閉上不代表他不存在啊。是因為有太多變動因素懶得 : 去思考分析就直接省略? : 所以才說投資看的重點是發展潛力，租金漲是發展的結果不是因，但只看表向沒考量其他 : 風險當然會賠呵。 : 再說一次，自由經濟下，房價由市場決定，但其中因素多變而複雜，不是隨便亂套公式就 : 可以。國家政策是最明顯複雜的一個變因，不僅僅只是稅率跟利率。像你舉的英國脫歐就因為國家政策所以才會有人屯地，因為持有太便宜，然後有話題就炒作賣掉和其未來性無關，是話題性，也就是本夢比 : 是很好的例子，這跟稅1%持有成本2%vs投報3%這個公式完全不相容，因為預期發展好投 : 報會增加，但其他風險沒考量到，所以是自打嘴巴? : 所以說這邊講對一半，就是發展潛力，不管是政策還是建設帶動，但不應該說帶動租金上 : 漲，應該說是帶動就業機會或人潮(觀光)。人來，就伴隨著消費。有就業就有租屋需求， : 觀光人潮提升店面需求也是同樣的。高鐵周圍是發展不起來的，已經發展起來的地點是因為台鐵。高鐵屬於長途交通工具，會達高鐵省時間的一抵達地點就會離開高鐵和其區域。惟一之後會發展起來的只有高鐵站本身的店面。除非各地配合高鐵蓋輕軌捷運。 : 這邊就大錯了特錯了，高鐵通勤不少台中.新竹青埔到台北的，還有商務跟觀光需求，多 : 少中南部人去台北已經不自己開車或搭客運火車改搭高鐵的，只是這些站點的環境機能還 : 不足，接駁也還不便，人潮還不足以帶動周邊消費發展等，這需要長時間來發展，但房價 : 卻先跑過頭了，使得各種工商進駐或人潮裹不足前。 : 三峽北大特區能發展起來，就是低價慢慢吸引人潮，人潮逐漸帶動商業機能發展起來，房 : 價跟租金才穩穩上漲。因為林三淡啊，但是漲起來的只有林口三峽。淡水人潮多和但房價更低都炒不起還有三峽其實漲很快，然後離北大最遠的地方還是鬼城。 : 你覺得高鐵特區沒炒起來，只是相對值看錯了，不能用台北來看，你看青埔要跟中壢比， : 竹北要跟新竹比，烏日跟台中比，甚至雲林虎尾高鐵一片荒天蔓草，價錢卻跟市區機能好你講的這幾站都是單純炒作但沒未來的地方 : 的一樣甚至更貴，這叫炒不起來?只能說炒的人炒過頭而不自知罷了，或太晚上車被套， : 成為最後一隻老鼠，硬要跟台北齊頭是不可能的。 : 烏日在老台中人眼裡，以前就是溪邊低窪地，會淹水沒人要的地誰要在那邊買房，現在價 : 格你說沒有炒夠目標價位?? : 我也想說台北一坪值五百萬，還沒炒夠呢，這樣說根本沒意義，市場終會決定其價值。 : 高鐵區土地不知道都翻了幾倍，我們都知道高鐵這些站蓋在鳥不生蛋的地方，那以前就是 : 鳥不生蛋的土地，不是農地就是沒機能連房子工廠等都不值得蓋的那種鬼地方，現在有多 : 少土地改為商業用或住宅用地，價格倍數都不知道翻到哪邊了，炒不到台北價就說炒不起 : 來???可能是ptt壞了你打錯字或我頭昏才會看錯。高鐵到去年財政重整才開始轉錢.... 何謂連續幾年... 他還有一堆債務要還 : 高鐵連續幾年大賺多少你知道嗎？你知道自償率的意義嗎？你買棟房子收租，說前20年租 : 金要攤提買房的各種成本(包含房價)，然後說這20年都在虧錢? 都更宅破舊老公寓～屯20年一次回本加利息。看看文林苑還有非鄉下地區比較容易因為都市計劃而重劃。政策問題 : 但還是要說實話，交通會影響房價，但仍要看地區整體機能.就業環境來評估，否則高速 : 公路交流道口，或是台鐵區間小站，怎麼房價有些噴有的還是一樣荒涼? ”三峽”的就業？烏日的就業？雲林高鐵的就業？房價和投資環境是互補值一高另一邊就低 : 而且，交通發展要考量的比較長遠，就像如果當年高速公路還沒蓋的時候，若考量自償率 : 不足就不蓋，現在南北往來會多不便，各種工商業發展會遲緩多久，時間成本難以估計。 : 這點說的就沒錯，因為從上到下...算了，重點是炒的起來就炒，就有人願意追高，所以 : 高雄跟輕軌我完全不熟，不予評論。 : 投資一定有風險，買房投資有賺有賠，申購前應詳閱公開說明書合約書 : 。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.247.36.86 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1500781634.A.978.html

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